公寓頂樓是五樓屋主的專屬空間嗎？律師解析頂樓加蓋的迷思

壹、引言：公寓頂樓真的是五樓的嗎？

老公寓五樓住戶常使用頂樓曬衣、加蓋鐵皮屋、出租收租。民眾認為「買五樓送頂樓加蓋」。但法律上這樣認知站得住腳嗎？

貳、公寓頂樓的法律定位

一、頂樓：不是特定人的，而是大家的

依公寓大廈管理條例第7條，頂樓屬「共用部分」，為全體區分所有權人共有。五樓屋主並無「獨占」權利。

二、買賣契約中的頂樓加蓋

契約寫「含頂樓加蓋」實際是什麼？

• 不是所有權（因頂樓是共有）
• 不是地上權（未設定物權）
• 只是「事實上處分權」（對加蓋物本身的使用權）

參、「事實上處分權」

一、最高法院創設的背景

違建物不能辦理建物所有權登記，但實際上有人在使用。為處理實務問題，最高法院創設「事實上處分權」概念：

• 對違建物本身（非其坐落土地）的使用、收益、處分權利
• 可以買賣、繼承
• 但性質上接近債權，非物權

二、關鍵：不等於頂樓平台所有權

即使您取得「事實上處分權」，也只是該加蓋物的權利，不代表擁有頂樓平台空間。

肆、擅自使用頂樓的法律風險

一、其他住戶的抗議

若其他住戶要求拆除或要求使用權：

• 建管處檢舉違建
• 訴請拆除並返還頂樓空間
• 請求租金或占用的不當得利

二、合法使用的途徑

• 經全體共有人同意
• 經區分所有權人會議決議
• 訂立分管契約並登記

三、「默示分管協議」的難度

實務上主張「長期使用沒人反對＝默示同意」，法院認定嚴格：

• 需長時間使用
• 其他共有人明知
• 明確未表示異議
• 非單一時期的默示

伍、給買方與屋主的建議

一、給買方

• 「頂樓送你用」不等於所有權
• 加蓋隨時可能被拆除
• 價值不應與合法頂樓等同
• 事先調查其他住戶態度

二、給現有屋主

• 主動與其他住戶協商
• 考慮簽訂分管契約
• 風險評估：被檢舉拆除的可能
• 不要擴大使用範圍

陸、結語

如您有頂樓加蓋、公寓法律需求，歡迎聯繫亮遠法律事務所 張倍齊律師。