30 JUN 2025 張倍齊律師
許多居住在或看過老公寓的朋友，對於「公寓頂樓是誰的？」這個問題，心中或許早有一個根深蒂固的印象。特別是在那些樓高五層的舊式公寓，五樓住戶似乎與頂樓有著密不可分的關係。我們常看到頂樓被用來曬棉被、晾衣服，甚至有些五樓住戶會在頂樓加蓋鐵皮屋，將其出租以收取租金。這種情況長久以來，彷彿成了一種約定俗成，甚至有些民眾認為頂樓本來就屬於五樓屋主，買五樓就等於「買頂樓送加蓋」。
然而，這樣的普遍認知，在法律上看來是否站得住腳？當買賣契約中白紙黑字寫著包含頂樓鐵皮屋，是否就代表五樓屋主取得了頂樓的完整所有權或專用權？
在探討頂樓加蓋的複雜問題之前，我們必須先了解公寓頂樓在法律上的基本定位。許多糾紛的根源，正是來自於對此定位的誤解。
許多人可能會驚訝地發現，長久以來習慣的頂樓使用方式，其實與法律規定有所出入。
(一) 法律上的「共有」概念：每位住戶的權益
根據我國法律規定，公寓的頂樓平台（即屋頂平台）在性質上屬於公寓大廈的「共有部分」。這意味著，頂樓並非專屬於某一特定樓層的住戶，而是由該棟公寓的全體區分所有權人（即各樓層的屋主）所共同擁有。
以一棟五層樓的公寓為例，若無特別約定，則一樓至五樓的每一戶屋主，對於頂樓都擁有五分之一的應有部分（持分）。這種「共有」的概念，也同樣適用於公寓的樓梯間等其他共用空間。
這種現象在屋齡較高的老公寓尤其普遍，因為這些老公寓多半沒有成立管理委員會（管委會）來統一管理共用部分的使用。相較之下，新建的社區大樓通常有規約或管委會決議來規範頂樓的使用，較少出現頂樓被特定住戶長期佔用的情況。因此，老公寓的頂樓使用權益問題，更容易成為鄰居間爭議的導火線。
(二) 為何常有「五樓買頂樓送加蓋」的現象？
儘管法律上頂樓屬於共有，但在現實交易中，我們卻經常聽到「買五樓送頂樓加蓋」的說法。許多老公寓的五樓，即使需要爬樓梯，其售價有時甚至高於較低樓層（如三樓、四樓），原因就在於它「附帶」了頂樓的鐵皮屋加蓋，讓買家覺得可以多一個空間使用，甚至能出租獲利，達到「自住兼投資」的效果。
這種現象的背後，往往是五樓屋主長期以來佔用頂樓部分空間搭建鐵皮屋，而其他樓層的住戶可能基於鄰居情面、或認為影響不大而未表示異議，久而久之便形成一種「習慣」或「默認」的狀態。有時，五樓屋主可能會在鐵皮屋之外，仍保留部分空地供其他住戶晾曬衣物，形成一種微妙的共存狀態。然而，這種「習慣成自然」的現象，並不代表其在法律上是完全站得住腳的。買賣契約中提及的「頂樓鐵皮屋一併交付」，其法律效力與產權歸屬，遠比一般人想像的複雜。
當買賣契約中載明「包含頂樓鐵皮屋」時，買方究竟買到了什麼樣的權利？這涉及到頂樓加蓋物的法律本質。
(一) 頂樓加蓋的本質：多為未保存登記建物 (違建)
首先必須釐清，公寓頂樓的加蓋物，例如常見的鐵皮屋，絕大多數屬於「未辦理保存登記建物」，也就是俗稱的「違章建築」（違建）。這類違建因為沒有經過合法的建築程序，自然無法取得建物所有權狀（權狀），也沒有建物登記謄本。
由於違建並非法律上合法的登記不動產，因此它無法像公寓本身（例如五樓的產權）那樣，透過地政機關辦理所有權移轉登記（過戶）手續。在實務上，這類頂樓加蓋的「買賣」，通常僅是透過鑰匙的交付、或實際占有的移轉（點交）來完成。買方實際上是從前屋主手中取得了對這個違建物的「事實上管領力」。這也解釋了為何許多買賣契約中，會將頂樓加蓋與五樓主建物一併出售，但地政登記上卻只有五樓主建物的移轉。這種看似「合法」交易的背後，隱藏著違建的本質，也為日後的法律爭議埋下了伏筆。
面對頂樓加蓋這種普遍存在卻又於法不合的現象，法院在實務上發展出「事實上處分權」的概念，試圖在法律的安定性與現實狀況間取得平衡。
「事實上處分權」並非民法明文規定的權利，而是由我國最高法院在判決中所創設，用以處理違章建築等未登記建物相關爭議的一種法律見解。
(一) 台灣頂樓加蓋的普遍性與處理難題
最高法院之所以會承認「事實上處分權」的存在，一個重要的背景因素是台灣社會違章建築的數量非常龐大。如果法院一概否認這些違建的任何權利移轉效力，認為所有關於違建的買賣、交付都無效，那麼這些已經存在的違建究竟歸誰所有、由誰管理，將會產生極大的混亂與爭議，甚至可能影響社會秩序的安定。因此，法院在不違反強制或禁止規定的前提下，承認了違建的「事實上處分權」可以移轉。
(二) 「事實上處分權」的意義：對「建物」的事實管領力
所謂「事實上處分權」，指的是雖然建物本身是違建，無法辦理所有權登記，但對於該建物實際占有、使用、收益及事實上為處分（例如轉讓其管領力）的權能。當原屋主將頂樓加蓋的鑰匙交付給新屋主，並完成點交程序後，法院會認為這個頂樓加蓋物的「事實上處分權」已經從舊屋主移轉到新屋主手上。
值得注意的是，最高法院認為這種「事實上處分權」不僅可以買賣移轉，甚至還可以作為遺產由繼承人繼承。這意味著，儘管頂樓加蓋是違建，其使用人對於該「建物本身」仍享有一種受法律某種程度保障的權益。然而，這種權益的範圍與限制，正是接下來需要釐清的重點。許多人誤以為取得了「事實上處分權」，就等同於取得了頂樓空間的合法使用權，這其實是一個嚴重的誤解。
這是整個頂樓加蓋法律問題中最核心、也最容易產生混淆的一點。許多人以為買了附有頂樓加蓋的五樓，就等於買下了整個頂樓的使用權，但法律上的見解並非如此。
(一) 您買到的是「建物」的管領力，非「平台空間」所有權
必須強調的是，法院所承認的「事實上處分權」，其客體僅限於「頂樓加蓋的那個實體建物本身」（例如那間鐵皮屋）。也就是說，當五樓屋主將頂樓加蓋「賣」給您時，您所取得的，僅僅是對於那間鐵皮屋這個「違章建築物」的事實上管理控制權。
這份買賣契約，並不能解釋為您連同頂樓的「平台空間」（即鐵皮屋所在的土地或樓板）也一併買斷了所有權或專用權。法律上會認為，頂樓的平台空間，其所有權性質並未因其上存在違建或違建的買賣而改變。
(二) 頂樓平台空間的法律性質：仍屬全體共有人
如前所述，公寓的頂樓平台在法律上屬於全體區分所有權人「共有」。這意味著，即使五樓屋主取得了頂樓加蓋鐵皮屋的「事實上處分權」，該鐵皮屋所座落的頂樓平台空間，其所有權依然屬於整棟公寓的一樓至五樓（或其他樓層）全體屋主共同擁有。
因此，其他樓層的共有人（例如一樓到四樓的屋主），仍然可以主張他們對於頂樓平台空間的共有權益。他們有權利要求佔用頂樓平台的五樓屋主，將該鐵皮屋拆除，並將頂樓平台返還給全體共有人共同使用。這正是許多頂樓加蓋買家始料未及的法律風險。
當五樓屋主未經全體共有人同意而擅自占用頂樓平台時，一旦其他住戶提出異議，將可能面臨民事甚至刑事上的法律責任。
長久以來的相安無事，不代表法律風險不存在。當其他共有人決定行使其權利時，占用頂樓的屋主將面臨以下挑戰：
(一) 民事責任：
其他共有人可以透過民事訴訟，向占用頂樓的屋主主張以下權利：
1. 拆除頂樓加蓋物、返還頂樓平台
由於頂樓平台屬於共有，任何共有人未經其他共有人同意，不得擅自占用。因此，其他共有人可以依據民法關於共有物回復的規定，訴請法院判決占用頂樓的屋主拆除其上的違章建築（如鐵皮屋），並將占用的頂樓平台空間返還給全體共有人共同使用。這是最直接也最常見的訴求。
2. 返還相當於租金的不當得利
不論占用頂樓的屋主將頂樓加蓋物出租並收取租金或者是自住，由於其使用的是全體共有的頂樓平台，在法律上可能構成「不當得利」。其他共有人可以依照其對頂樓的應有部分比例，請求該屋主返還相當於租金的不當得利。例如，若頂樓由五戶共有，每戶持分五分之一，則其他四戶屋主可以分別請求占用者返還其所相當於租金的五分之一。
(二) 刑事責任：侵占罪的風險評估
除了民事責任外，擅自占用共有頂樓的行為，在某些情況下還可能涉及刑事責任「竊佔罪」。是否構成犯罪，仍需視個案的具體情節由司法機關認定，但此風險不容忽視，也突顯了未經同意占用共有空間的嚴重性。
那麼，如果真的有使用頂樓的需求，是否有合法的方式呢？答案是肯定的，關鍵在於取得其他共有人的同意。
(一) 民法第820條規定：共有人及應有部分均過半數同意
根據我國民法第820條第1項的規定，共有物的管理（除了簡易修繕等例行事務外），原則上應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但如果應有部分合計已逾三分之二者，其人數不予計算。
套用到公寓頂樓的使用情境，若想在頂樓進行特定利用（例如搭建合法建物或約定由特定住戶使用），需要取得「人數過半」且其所代表的「應有部分也過半」的區分所有權人同意。以五戶公寓為例，每戶持分五分之一，則至少需要三戶（人數過半，3/5 > 1/2）且其持分合計達五分之三（應有部分過半，3/5 > 1/2）的屋主同意，才能合法地對頂樓進行特定管理或使用方式的決議。這與現實中常見的「先佔先贏」或「五樓專用」的習慣做法，有著根本上的差異。
面對其他共有人的權利主張，占用頂樓的屋主有時會提出「默示分管協議」作為抗辯，主張大家長久以來都這樣用，已經形成一種默許。
(一) 何謂「默示分管協議」？
「默示分管協議」是指共有人之間雖然沒有明確以書面或口頭約定共有物的分管方式（即特定部分由特定共有人單獨使用），但基於長久以來的使用狀況、各共有人之間的行為表現等客觀情事，可以推斷出共有人之間已經存在一種默示的分管合意。例如，五樓屋主主張，幾十年來他都在使用頂樓，其他住戶從未表示異議，甚至也各自使用公寓的其他特定公共區域，因此應認為大家已默許此種使用方式。
(二) 法院實務見解：舉證責任高，成立日趨困難
然而，在法院實務上，要成功主張「默示分管協議」的成立，其難度非常高。法院對於「默示」的認定非常嚴格，並非單純的「沉默」或「未表示反對」就能成立。
主張者必須負擔極高的舉證責任，需要提出明確的客觀證據，足以讓法官相信全體共有人確實有達成此種分管合意的意思。例如，是否有證據顯示其他共有人曾明確同意或以積極行為表示認可此種用法？或者，是否有其他對價關係，例如占用頂樓者負責了頂樓的全部修繕維護費用（如漏水處理），而其他共有人因此同意其使用等。
近年來，法院對於「默示分管協議」的認定有越來越嚴格的趨勢。法官傾向於認為，對於共有物使用的重大變更，應有更明確的合意基礎，而非僅憑長期的占用事實就輕易認定。這也提醒了依賴「習慣」或「長久使用」的屋主，其法律基礎可能並不如想像中穩固。
了解了頂樓加蓋的法律本質與潛在風險後，無論是即將購買或是已經持有這類房產的民眾，都應該更加謹慎。
在中古屋市場，特別是老公寓的交易中，頂樓加蓋常被作為一個誘人的賣點。然而，準買家在面對這類宣傳時，務必保持清醒的頭腦。
(一) 了解「買五樓送頂樓」背後的法律風險
當房仲或賣家向您推銷「買五樓送頂樓」、「頂樓空間任你用」時，務必意識到這句話背後潛藏的法律風險。如前文所述，您買到的僅是頂樓加蓋建物本身的「事實上處分權」，而非頂樓平台的合法專用權。
即使您為此多付了房價，也不代表您就能高枕無憂，免於其他共有人的法律挑戰。一旦其他住戶對您使用頂樓提出異議，您可能面臨被要求拆除加蓋物、返還空間，甚至賠償不當得利的窘境。因此，在簽約前，應審慎評估這些潛在風險，切勿輕信銷售話術。
(二) 多付的價金不代表取得合法使用權
許多買家可能會認為，既然房價已經反映了頂樓加蓋的價值，就等同於取得了合法使用權。這是一個常見的誤解。您為頂樓加蓋所多支付的價金，更多的是對該「違章建築物」使用效益的對價，並不等同於購買了頂樓平台的合法、排他性使用權。
更重要的是，您與前屋主之間的買賣契約，其效力僅及於契約雙方。這份契約並不能約束未參與其中的其他公寓共有人（例如一樓到四樓的屋主）。他們並未同意您使用頂樓平台，自然仍保有其法律上的權利。
對於已經持有頂樓加蓋戶的屋主而言，了解相關法律規定同樣重要。應意識到自己對頂樓的使用，可能隨時面臨來自其他共有人的挑戰。
若不幸發生爭議，如前所述，想要主張「默示分管協議」來維護自己的使用權益，將面臨相當大的舉證困難。建議平時應妥善保存任何可能與其他共有人就頂樓使用達成協議或共識的證據，例如會議記錄、書面約定，或是長期以來由您負擔頂樓維護費用的單據等。
面對複雜的法律爭議，或是想更清楚了解自身權益與處境時，尋求專業律師的法律諮詢，評估具體個案情況並研擬應對策略，將是保障自身權益的明智之舉。
總結來說，公寓的頂樓平台在法律上屬於全體區分所有權人所共有，並非特定樓層屋主的專屬空間。即使五樓屋主因購買而取得了頂樓加蓋建物（多為違建）的「事實上處分權」，這也僅代表對該「建物本身」的管領力，並不等同於取得了其下「頂樓平台空間」的合法所有權或專用權。
該頂樓平台空間的法律性質依然是「共有」，其使用、管理應依循民法關於共有物的規定，原則上需取得共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意。任何未經合法程序而擅自占用頂樓平台的行為，都可能面臨其他共有人提出的民、刑事法律追訴，例如要求拆屋還地、返還不當得利等。而常見的「默示分管協議」抗辯，在法院實務上成立的門檻相當高。
購買附有頂樓加蓋的公寓單位時，務必謹慎評估相關法律風險，切勿輕信「買頂樓送加蓋」的話術而忽略了潛在的法律糾紛。多付的價金，並不保證能合法無虞地使用頂樓空間。
透過釐清這些法律觀念，希望能幫助民眾更了解自身權益與義務，在處理公寓頂樓使用問題時能有所依循，進而減少不必要的紛爭，共同維護和諧的居住環境。若您遇到相關法律問題，建議尋求專業律師協助，以保障您的權益。
