不少社區會透過規約或區分所有權人決議，

規定社區內不能養寵物、不能違規停車、不能亂丟垃圾，

否則要罰處XXX元的罰款，

這樣的社區決議或規約，有法律效力嗎？

 

目前實務見解分成幾個看法：

(一) 可以，但是需要全體住戶都同意才行

(如臺灣臺北地方法院 99 年度北小字第 705 號民事判決)：

又法律保留原則參照憲法第23條及中央法規標準法第5條規定，

乃指關於人民權利、義務等重要事項，國家非有法律之明文，不得予以規制之情形而言。

是以，限制人民權利需基於法律或法律授權命令，始得為之；

而私權關係中，一方當事人不合理擴張權利，恐損及他方當事人權利，

倘肯認私人團體以多數決決議方式制裁他造少數人，將無啻認同法治社會下有私人執法可能。

故公寓大廈規約決議事項，若涉及限制區分所有權人全體權利者，

須於公寓大廈管理條例或其他法規授權區分所有權人會議得以決議為之者，

始可以決議制定規約加以規範；除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，

可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，

尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未出席會議者法律所無之義務。

筆者認為這樣的見解，值得再斟酌。

因為現在工商社會，大家生活作息都不相同，對於社區事務，也未必人人都關心，

要讓全體區分所有權人都同意，才能制定罰款的規約或決議，這幾乎是「不可能的任務」，

實際上等於在這樣的見解之下，所有的罰款決議都不會有效力了。

況且，假若堅守必定要全體區分所有權人同意，

才能避免法院提到的「私人團體以多數決決議方式制裁他造少數人，

將無啻認同法治社會下有私人執法可能。」

假設一個案例：全體住戶終於都出席，也終於都全體決議通過：

社區住戶偷養寵物要罰款1000元，

但假若有區分所有權人搬家，新來的住戶勢必未曾參與先前制定的決議，

則該決議對新住戶依此見解，當屬無拘束力，但似乎仍對舊住戶有效？

一個決議卻分成「一國兩制」徒增困擾，且難以執行。

 

(二) 可以，而且可以多數決為之即可。

(如臺灣士林地方法院 99 年度小上字第 11 號民事判決 )：

又區分所有權人會議之決議係多數區分所有權人經由集會之方式，

由同一內容之「多數」意思表示合致而成立，性質上屬法律行為中之合同行為（協同行為）。

合同行為依法律規定或當事人先前約定之要式做成決議，對不同意之區分所有權人亦具有拘束力。

是區分所有權人會議所做成之「罰款」決議，

包括上訴人在內之區分所有權人，縱有反對者，仍受拘束。

至於原判決並認系爭決議對於違反社區規約之違規停車者予以罰款之規定，具有類似違約金性質，

而類推適用民法第252 條規定，將被上訴人請求金額予以酌減，駁回被上訴人部分請求，

乃以合同行為類推適用契約之效果，而為酌減「罰鍰」之有利於上訴人之認定

（如認合同行為不能類推適用契約違約金酌減之效果，則被上訴人應依上訴人之請求全額繳納），

法理上並無不妥，上訴人指摘原判決此部分為違法，難認有據，亦乏上訴之利益。

法院認為不但可以決議罰款，而且不必全體住戶都同意，只要多數決就可以。

不過法院也強調，假若罰款過高

（例如住戶偷養寵物被抓到，則罰款一百萬元繳給社區作公共基金，這樣的罰款明顯過高），

法院還是可以酌減罰款的。

筆者認為這樣的看法，值得贊同，能夠顧及社區有罰款決議或制定罰款規約，

以管理社區之必要，又能夠在極端罰款過高情況，由法院予以作最後把關，比較折衷。

近來如臺灣士林地方法院 96 年度小上字第 27 號 民事判決，

也採類似臺灣士林地方法院 99 年度小上字第 11 號民事判決的見解。

未來設若法院能朝此方向判決，罰款規約與決議的制定，應會更有法律基礎。