26 AUG 2025 張倍齊律師
伴侶共同規劃住宅時，可能由一方簽約並登記，另一方支付頭期款、部分房貸或裝潢費。日後發生款項爭議，不能只看誰付款，也不能只以房屋登記判斷所有款項是否應返還。
依民法第 758 條，不動產物權因法律行為而取得或變更，必須以書面並完成登記；第 759 條之 1 另規定，登記名義人推定適法享有該權利。換言之，支付購屋款本身不會使出資人當然取得房屋持分。出資的法律效果，仍須依雙方當時約定判斷。
本文主要討論未婚伴侶間的出資。雙方若已結婚，除了一般債權與物權規定，還可能涉及夫妻財產制及婚姻生活費用，應另依具體事實分析。
同一筆匯款可能是借款、贈與、借名登記下的出資，也可能是共同投資或共同生活費用。沒有正式契約不代表法律關係一定不存在，但主張返還的一方仍須提出足以證明雙方意思一致的資料。
民法第 474 條所定消費借貸，除交付金錢外，還要有返還同額金錢的合意。匯款紀錄能證明款項曾經交付，卻不一定能單獨證明對方承諾還款。借據、分期約定、催款前後的回覆、曾經還款的紀錄，以及匯款前後的完整對話，都可能用來判斷雙方是否成立借貸。
借款若未約定返還日期，貸與人可依民法第 478 條訂定一個月以上的期限，催告借用人返還。請求的內容通常是借款本金及依法或依約計算的利息，不會因出資支付房價而直接取得房屋持分。
雙方若約定無償給付，不要求還款或取得房屋權利，原則上屬於贈與。已經完成的單純贈與，不能只因伴侶關係結束便要求返還。民法第 416 條所定撤銷事由，限於受贈人故意侵害贈與人或法定範圍內親屬且有刑事處罰規定，或依法對贈與人負有扶養義務卻不履行；伴侶關係結束本身不在其中。
若雙方另有明確約定，款項是以履行特定負擔為前提，才可能適用民法第 412 條。最高法院 100 年度台上字第 130 號判決曾依當事人簽署的書面及給付經過，認定款項屬以結婚為負擔的贈與；受贈人不履行時，贈與人雖不得強迫對方結婚，仍可能撤銷贈與並請求返還。該案的認定建立在具體書面及雙方行為上，不能推論凡在討論婚姻期間支付的購屋款，都屬附負擔贈與。
雙方若已訂定婚約，民法第 979 條之 1另規定，因訂定婚約而為的贈與，在婚約無效、解除或撤銷時可以請求返還。僅有共同生活或日後結婚的想法，是否已達成婚約、附負擔贈與或其他返還約定，仍須依對話、文件與履行經過認定。
借名登記不是「有出資、未登記」的同義詞。主張借名登記的一方，須證明雙方約定房屋只是登記在伴侶名下，實際管理、使用及處分仍由借名人決定。若借名關係成立且已終止，才進一步依契約內容及類推適用委任規定，判斷登記名義人是否應移轉登記。
最高法院 114 年度台上字第 393 號判決指出，主張借名登記者應具體說明締約的時間、地點、方式與內容。購屋資金來源、權狀由誰持有、稅費由誰繳納及房屋由誰管理，都是判斷資料，但個別事實未必足以單獨證明借名約定，因為相同外觀也可能出於贈與或其他財務安排。
雙方如果約定共同購買、出租或處分房屋，並約定出資比例、收益、費用與結算方式，可能成立合資契約、類似合夥的無名契約，或符合民法第 667 條的合夥。此時應查明雙方是否有共同經營事業的意思，而不能只因共同居住或分擔款項，就直接認定成立合夥。
最高法院 111 年度台上字第 2166 號判決也說明，借名登記與合資或類似合夥的契約是不同爭點，法院應依當事人提出的資料分別認定。若成立合夥，出資返還、盈虧分擔及特定房屋權利如何處理，還要依契約與合夥清算規定判斷，未必能直接按付款比例請求移轉房屋持分。
民法第 179 條的不當得利，要求登記名義人受有利益、出資人因此受損，而且該利益沒有法律上原因。若款項原本是有效的贈與、借貸、合資出資或雙方約定分擔的生活費，就不能只因其他主張無法證明，便當然改以不當得利請求返還。
主張原有原因後來消失時，也要說明消失的是哪一項契約或條件。伴侶關係結束不會使所有交往期間的給付一律變成沒有法律上原因。
同一段期間內的多筆款項不必然採取相同法律定性。整理資料時，可依每筆款項的支付時間、用途與約定分開檢視。
| 款項 | 可先整理的資料 | 需要釐清的事項 |
|---|---|---|
| 訂金、簽約款及交屋款 | 買賣契約、付款通知、匯款紀錄、賣方收據 | 誰是買方、款項由誰負擔、付款後預定取得何種權利 |
| 房屋貸款 | 借款契約、扣款帳戶、每期繳款明細、提前清償紀錄 | 誰是借款人、代繳款項是否約定返還、代繳期間及金額 |
| 裝潢、家具及設備 | 估價單、契約、發票、付款紀錄、施工前後資料 | 支出是贈與、共同生活費用或可返還的墊款；房屋因此保有的利益為何 |
| 稅費、管理費及修繕費 | 繳款單、管理委員會紀錄、維修契約 | 是否出於使用房屋、代墊或管理房屋的約定 |
| 日常生活支出 | 帳戶明細、共同記帳、對話紀錄 | 是否屬共同生活費用，不宜與購屋出資合併計算 |
銀行明細通常只能直接證明金額、日期、付款人與收款人。要判斷法律關係，還需要將金流和雙方約定連接起來。可依時間順序整理：
通訊紀錄宜保留前後文、帳號資訊與原始載具，避免只剩單一句截圖。匯款備註可作為佐證，但若只有付款人單方填寫的文字，證明力仍要與其他資料一起判斷。款項金額較高，也不會因此自動被認定為借款或附負擔贈與。
民法第 125 條規定，一般請求權原則上因十五年間不行使而消滅；法律另有較短期間時，依該特別規定。第 128 條規定，時效自請求權可行使時起算。因此，不能一律以付款日或伴侶關係結束日作為起算點。
民法第 129 條雖將請求列為時效中斷事由，但依第 130 條，若請求後六個月內未起訴，視為不中斷。個案若已接近可能的時效期限，只寄出催告文件未必足以保留請求權。
如果雙方都預定取得房屋權利，可以在簽約及登記前確認是否採分別共有，並依實際協議登記持分。共有登記處理的是對外的物權狀態；雙方仍可另外以書面約定頭期款、房貸、裝潢與稅費的負擔比例，以及出售、出租、買回持分或提前清償時的計算方式。
如果房屋只登記在一方名下，書面至少應說明另一方支付的款項是借款、贈與或共同出資，是否取得收益或結算權，何時返還，以及房屋出售、增貸或關係終止時如何處理。只有「共同買房」或「以後會處理」等文字，通常不足以完整說明權利義務。
借名登記只在當事人之間形成契約關係，不能取代不動產登記的對外效力，也不能排除善意第三人信賴登記的可能。若實際目的在於雙方取得房屋權利，應先評估能否直接以相符的持分完成登記，而不是把借名登記當作一般替代方式。
伴侶出資購屋但未登記時，房屋所有權與款項返還是兩個不同問題。先確認登記狀態，再逐筆查明付款用途及雙方約定，才能判斷應依借貸、贈與、借名登記、合資或不當得利處理。單有匯款紀錄通常只能證明付款；單有伴侶關係結束的事實，也不會使先前所有給付一律返還。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，個案仍須依事實及資料另行評估。
