08 JUL 2025 張倍齊律師
在執業過程中，我發現許多朋友在面對一份白紙黑字的合約時，常會感到一絲無力。特別是當合約書是由對方提供，厚厚一疊、文字密密麻麻時，心中不免會想：「這看起來都印好了，我還能改變什麼嗎？」
許多人以為，合約條款的生成，就是雙方口頭講好就好。但現實中，我們更常接觸到的是所謂的「制式合約」。這些合約雖然方便，卻也可能無法完全貼合我們的真實需求。這時，一個能為您量身訂做、保護您權益的關鍵工具，就是「特約條款」。今天，就讓我來與各位聊聊，如何善用這個法律上的護身符，讓您在簽約時更有底氣，真正為自己的權益做主。
在深入了解如何運用特約條款前，我們必須先認識到，為何這個工具如此重要。這一切，都源於「制式合約」的本質。
(一) 生活中常見的制式合約
相信大家對制式合約都不陌生。比方說，您可能在巷口的文具店買過租賃契約書，房東拿出來的就是一份現成的範本；或者，如果您透過知名的房仲公司買賣房屋，他們也會提供一本厚厚的、由公司法務團隊擬定的不動產買賣契約書。
這些制式合約的存在，是為了「效率」與「普遍性」。它們涵蓋了絕大多數交易中會遇到的基本情況，例如買賣標的物資訊、價金、付款方式等，並預先設定好常見的權利義務關係，讓雙方能快速完成簽約流程。它們是一個很好的起點，但我們必須明白，這不代表它們就是交易的「終點」。
(二) 當您的「特殊需求」無法被滿足
制式合約最大的侷限，就在於它的「標準化」。它無法預見每一位簽約者的「特殊需求」。例如，您在賣房時，可能需要一些緩衝時間來尋找下一間住所；或者您身為房東，對於房客使用房屋的方式有特別的要求。這些個人化的情境，在標準化的合約範本中，往往找不到對應的條文。
這時，如果您誤以為合約內容是固定不變的，就可能犧牲掉自己重要的權益。因此，當您的需求超出了制式合約的範圍時，「特約條款」就成了彌補這道缺口的最佳橋樑。
「特約條款」聽起來或許有些抽象，但它在真實生活中的應用卻非常具體。以下我將透過兩個最常見的情境——房屋買賣與租賃，來說明如何將您的特殊需求，轉化為具有法律效力的條文。
(一) 「先賣後買」的資金與居住空窗期困境
對許多換屋族來說，一個經典的兩難問題是：到底該「先買後賣」，還是「先賣後買」？
「先買後賣」固然理想，可以無縫接軌搬入新家，但現實是，大多數人需要將第一間房子的賣屋款項，作為購買第二間房子的頭期款或資金。因此，「先賣後買」成了更普遍的選擇。然而，這也衍生出一個棘手的問題：房子賣掉了、順利交屋了，但新房子還沒找到，這段期間全家要住在哪裡？這就是所謂的「居住空窗期」。
(二) 以特約條款約定「售後回租」，保障雙方權益
面對這個困境，「售後回租」是一個非常實用的解決方案。也就是說，您雖然將房屋所有權移轉給了買方，但透過特別約定，讓自己（原屋主）可以向新屋主（買方）承租原來的房子一段時間。
這種安排，就必須透過「特約條款」來明確化，以保障雙方權益。一個周全的回租條款，至少應包含：
1. 回租期間： 明確約定回租的起訖時間，例如「自交屋日起算六個月」。
2. 租金金額： 約定回租期間的每月租金是多少，以及支付方式。
3. 最終交屋日： 載明回租期滿後，賣方應騰空房屋、正式點交的確切日期。
透過這樣一條客製化的特約條款，賣方不僅能安心地尋找下一間理想的房子，買方也能清楚了解自己的權益範圍，避免未來因交屋時間認知不同而產生糾紛。
(一) 文具店租約未涵蓋的房東特殊要求
現在我們將場景切換到房屋租賃。如果您是一位愛惜房子的房東，除了收取租金外，您最在意的，莫過於房客能否妥善維護您的資產。
例如，有些房東非常不喜歡房客在牆面上鑽孔、釘釘子，擔心會破壞牆面的結構與美觀。然而，當您翻開從文具店買來的制式租賃契約，您會發現裡面很可能根本沒有提到這一點。這就是典型的「特殊需求」，需要透過特約條款來加以規範。
(二) 明確約定「禁止釘牆」等規範的效力
為了避免日後因牆面損壞而與房客發生押金扣抵的爭議，您可以在合約中增加一條特約條款，例如：
「特約條款：未經甲方（出租人）書面同意，乙方（承租人）不得於本租賃標的物之牆面、天花板或門板進行任何鑽孔、釘釘、黏貼重型掛勾或其他可能破壞其完整性之行為。若有違反，甲方得請求恢復原狀，其費用由乙方負擔。」
這樣一條簡單明確的文字，就能將您的口頭要求，提升至具有法律約束力的層次，達到預防糾紛、主動管理風險的效果。
知道了特約條款的好處後，下一個問題是：該如何正確地將它放進合約裡？以及，有哪些常見的法律陷阱需要避開？這部分的操作細節，是確保您的特約條款能真正發揮效力的關鍵。
(一) 撰寫位置與「附件」的運用
當您面對一份已經排版好的制式合約，要在哪裡加上特約條款呢？有兩種常見做法：
1. 寫在空白處： 如果合約末端有足夠的空白位置，您可以直接手寫或打字增補，並標明為「特約條款」，然後雙方在增補處旁簽名或蓋章確認。
2. 使用「附件」： 如果您需要約定的事項比較多、內容比較複雜，我會建議另外用一張A4紙，標題寫上「（合約名稱）之附件」，然後逐條列出您的特約條款。最後將這份附件釘在合約正本後面。
(二) 善用「騎縫章」確保文件完整性與證據力
如果您採用附件的方式，一個非常重要、但常被忽略的步驟，就是蓋「騎縫章」。
所謂騎縫章，是將附件與合約正本對齊疊好後，在兩頁的接縫處蓋上雙方的印章。這樣一來，章會一半在正本上、一半在附件上。它的作用是為了證明這份附件是與合約正本「同時存在且不可分離」的一部分。
若少了這個動作，未來萬一發生爭議，對方可能會拿出他手上那份「沒有附件」的合約，抗辯說他從沒同意過附件的內容。有了騎縫章，就能大幅強化您在法庭上的證據力，避免這種口說無憑的窘境。
訂立特約條款，最怕的不是對方不同意，而是寫了之後反而製造出更多問題。其中，最致命的錯誤就是讓特約條款與合約本文產生矛盾。
(一) 致命錯誤：特約條款與合約本文互相矛盾
請想像一個情況：房仲提供的買賣合約本文中，明確約定了付款方式分為「簽約、用印、完稅」三期。但買方希望分期更細，於是自己在特約條款中又寫了一個「分五期付款」的計畫，卻沒有修改或刪除本文原有的三期付款約定。
這下問題就來了：到底該依循本文的三期付款，還是附件的五期付款？
坊間流傳著一些「都市傳說」，有人說「當然以本文為準」，也有人說「特別約定的效力大於一般約定，應以附件為準」。到底哪一個才對？法律上的答案是：不一定。當合約內容出現矛盾時，法官必須去探究雙方立約時的「真意」，這往往需要耗費大量的時間與訴訟成本來釐清，結果也充滿不確定性。
(二) 如何「明確地」修改合約既有條款
為了避免這種困擾，請務必遵守以下原則：
1. 優先處理本文未規定的事項： 最安全的方式，是讓特約條款去處理合約本文「沒有」提到的事，例如前面提到的售後回租、禁止釘牆等。
2. 若要修改，務必明確敘明： 如果您真的需要修改合約本文的既有條款，您的特約條款文字就必須非常精確。例如：「本附件第一條係為修訂合約本文第七條之付款期程，雙方同意日後付款方式，應以本附件第一條之約定為準。」這樣清楚地表達「修改」與「取代」的意思，才能杜絕日後解釋上的爭議。
總結來說，無論是買賣、租賃或任何形式的合作，制式合約都只是一個基礎框架，而非不可動搖的聖旨。我們手中的「特約條款」，正是將這個框架，打造成真正符合我們需求的客製化堡壘的工具。
透過事先溝通，將自身的特殊需求、在意的細節，一一轉化為具體的文字，不僅能讓雙方在交易前就建立共識，更能有效預防未來潛在的紛爭。這份深思熟慮，遠比事後花費大量心力、金錢去進行訴訟來得更有價值。
希望今天的分享，能幫助各位理解，一份好的合約，來自於對自身權益的重視與積極爭取。活用「特約條款」，就是為您的重要交易，配戴上一枚自己打造的、最有力的「法律護身符」。當然，若您面對的是情節複雜、涉及重大利益的合約，尋求專業律師協助審閱及擬定，更是確保萬無一失的最佳途徑。
