一、爭議來源

許多社區的管委會，基於管理方便，會想透過管委會發佈公告或者請社區居民以規約方式，

規定社區內的車位，只能賣或出租給社區住戶，但這樣的做法，符合法律規定嗎？

 

二、停車位有三種

在討論這個問題之前，要先知道停車位有三種：

「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。

(一）法定停車位：

法定停車位，係指因建築實務上，

在建築物類別及一定樓地板面積等條件下，須設置一定數量之停車位空間，

該數量為最低停車空間數量之限制，方得申領建造執照，此外並無限制。

（臺灣高等法院臺中分院93年度上易字第163號民事判決）

法定停車位沒有獨立的權狀，依法不能單獨移轉，因此只能賣或出租給社區住戶。

(二）獎勵停車位

而獎勵停車位則為依據建築技術規則第五十九條之二，

由主管機關發布之台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點所設置，

其產權可登記為共有或獨立產權，惟必須提供不特定多數人之公眾使用，

平時所有權人必須負有維護保管之賁任。

（臺灣高等法院臺中分院93年度上易字第163號民事判決）

獎勵停車位產權可以登記為共有，也能登記為獨立產權，

如果有獨立權狀，也能賣給社區外住戶。

(三）增設停車位

而所謂自行增設停車位，指除應留設的法定停車位數目外，

以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置之停車位。

故增設之停車位亦是合法之停車位，與自行劃設停車位格，自行超賣停車位者不同。

自行增設停車位的產權登記，如果可以與法定避難室兼停車場獨立區隔者，

可依土地登記規則第七十六條規定辦理所有權第一次登記，

取得獨立之產權者，可以自由買賣給社區內外住戶（即不限賣與社區內住戶）；

或登記全體或部分社區所有權人共有，所有權須隨主建物所有權而移轉。

（臺灣高等法院民事判決92年度上易字第239號） 

所以如果增設停車位是有獨立權狀，則可以賣給社區外住戶；

但若是登記為社區所有權人共有，沒有獨立權狀，則不能賣給社區外住戶。

 

三、可否以規約限制不能對外出租或出賣？

既然獎勵停車位與增設停車位有獨立權狀，可以對外出租或出賣，

那區分所有權人會議可否以規約方式，禁止社區居民對外出租或出賣該車位？

臺灣高等法院民事判決90年度上字第1030號民事判決認為不行，

理由為限制所有權人行使所有權，違反比例原則。

判決理由提到：

「本件上訴人主張被上訴人及區分所有權人會議係因顧慮社區安全始為前揭決議及修改規約，

為被上訴人所不否認，自堪信為真實。

經查：確保社區安全之方法甚多，凡加強保全、增設監視及照明設備等均屬之，

非必限制地下室停車位之出租方可達成，且縱出租於他人，

亦可由要求承租人以 非與社區○○○○道（如車道）進出，要求承租人需提供身分證明、

在地下室停車場增設監視設備等方式達成，故前揭決議及規約內容實有違比例原則中之必要 性原則。

再者，依九十年四月十日區分所有權人會議通過之停車場使用管理辦法第三條第一項所示：

『除委由管理服務人員臨時出租外』之文字，可見停車位仍得以委託管理服務人員之方式臨時出租，

則何以『由管理服務人員臨時出租』即不會對該社區產生安全上之危害，

由所有權人出租反而即會對該社區生安全上之顧慮？

兩相對照，

更足顯被上訴人所為系爭決議及區分所有權人會議所定之規約係對於上訴人所有權之不合理限制，

違背前揭比例原則，為對上訴人所有權之不 合理侵害，

應可認為係背於公序良俗而無效。

至被上訴人另抗辯按公寓大廈之地下室停車位，

其性質上係屬於本條例第三條第五款所規定之『約定專用部分』，

此部分之管理亦屬全體住戶共同事項，

自應受規約或全體住戶決議及所訂停車場管理辦法之拘束，

況依同條例第五條之規定，

對於區分所有權人之專有部分尚且加諸如上之使用限制，

則依舉重明輕之法理，約定專用部分之使用方式更應受到區分所有權人共同意思之拘束，

被上訴人八十八年三月十二日第七次管委會決議內容，對上訴人應有拘束力等語。

惟公寓大廈管理條例第五條對專有部分之限制，

仍不得背於公序良俗，已如前述，

自不得援引認為得作為系爭決議及修正後停車 場管理規則為合法之依據。 」

 

四、若不能限制非住戶承租，可否加收管理費？

臺灣士林地方法院105年度訴字第578號民事判決認為：

若沒有正當理由，原則上要依照所有權比例分擔，否則就是權利濫用。

判決理由提到：「又公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，

由管理負責人或管理委 員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，

公寓大廈管理條例第10條第2 項並有明文。

亦即公寓大廈之 共用部分之修繕、管理、維護費用，

應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，

雖依該條第2 條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，

惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離「按應有部分比例分擔」之原則。

是以，社區區分所有權人會議決議就某相同事項，

而為不同收費標準，如無充分理由足以支持其正當性，

且悖離法定按應有部分比例分擔之原則，即有藉由多數決方式，

形成對少數區分所有權人不利之分擔決議之權利濫用情事。 

 

五、結論

購買車位，要看清楚停車位屬於哪一種，才知道自己的權利。

而公寓大廈的規約，也要依法為之，不能無正當理由限制所有權人權利之行使。