預售屋驗屋發現瑕疵，可以保留尾款嗎？交屋保留款、瑕疵擔保與解約

驗屋發現瑕疵，可以先保留哪些款項？

買方驗屋時發現漏水、地板不平或設備不符約定，不代表所有尾款都能停止支付。判斷可否保留款項時，需區分契約約定的付款項目、交屋保留款及銀行貸款，並確認各筆款項何時到期。

依現行「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，驗收時發現房屋有瑕疵，賣方應將瑕疵記載於驗收單並限期修繕。買方有權在自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，待修繕完成並經雙方複驗合格後支付。如果契約另有「驗收合格後付款」或更有利於買方的約定，該約定也在判斷範圍內。

這項百分之五的規定有明確範圍，不能直接理解為任何瑕疵都可拒付全部尾款。本文法規查核至 2026 年 7 月 24 日；簽約日期也會影響適用的公告版本，判斷時應比對契約、付款明細及簽約時的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。

同時履行抗辯不等於可以停止全部付款

民法第 264 條規定，因契約互負債務時，一方在他方尚未為對待給付前，得拒絕自己的給付；但自己負有先給付義務者不適用。對方已經部分履行時，如果拒絕全部給付違反誠信，也不能主張同時履行抗辯。

預售屋契約會依約定列出簽約款、工程期款、自備款及貸款等項目，各自有付款時點。驗屋瑕疵能否作為保留特定款項的依據，須核對：

• 契約是否約定該筆款項在驗收或複驗後到期
• 建商尚未履行的是修繕、交付、移轉登記或其他義務
• 瑕疵是否影響房屋價值、通常效用、契約預定效用或保證品質
• 保留的款項與未履行部分是否相稱

因此，超過交屋保留款或契約約定範圍的款項，仍須個別判斷。若無法律或契約依據而逾期付款，可能產生遲延利息、催繳或違約爭議。

銀行貸款撥付另有契約限制

交屋保留款與銀行貸款不是同一筆款項。現行應記載事項規定，完成產權移轉登記並由金融機構設定抵押權後，除契約所列有害建築安全、人體健康的材料問題，或其他經修繕仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵外，買方不得通知金融機構停止撥付約定貸款。

驗屋發現一般修繕項目時，不能只依交屋保留款規定推論貸款也可停止撥付。貸款金額、撥款條件、產權登記進度及瑕疵程度，都須分開檢查。

驗收單、照片與書面通知各自證明什麼

民法第 356 條要求買受人依物的性質從速檢查，發現應由出賣人負責的瑕疵時即通知出賣人。不能立即發現的瑕疵，日後發現時也應通知。驗屋資料可用來說明瑕疵內容、發現時間及通知經過。

• 驗收單：逐項記載位置、現象、建商回覆、修繕期限及複驗結果。建商代表是否簽名或蓋章，也應留存。
• 照片與影片：保留拍攝日期，並同時呈現瑕疵近況及所在空間。需要量測時，可把量測方式與數值一併記錄。
• 驗屋報告：可作為私人專業意見及通知附件；進入訴訟後，法院仍會依爭點決定是否另行鑑定。
• 書面通知：列明瑕疵、契約依據、要求完成修繕的期限、預定複驗日期及保留款項的範圍。寄送與收受紀錄也要保留。

LINE 或電子郵件可以證明部分往來，存證信函則可保留寄送內容與送達資料。證明力仍須與契約、驗收單及其他資料一併判斷。

修繕、減少價金、損害賠償與解除契約

驗收階段的修繕請求，主要依買賣契約及預售屋定型化契約的驗收、交屋與保固約定處理。現行應記載事項並要求賣方就契約約定的房屋瑕疵或未完成事項，在交屋前完成修繕。

民法第 354 條的物之瑕疵擔保，則處理房屋在危險移轉時是否有減少價值、通常效用、契約預定效用的瑕疵，或是否欠缺出賣人保證的品質。符合擔保責任要件時，買方可依第 359 條請求減少價金或解除契約；如果解除契約顯失公平，只能請求減少價金。

民法第 360 條的損害賠償有另外的要件：房屋欠缺出賣人保證的品質，或出賣人故意不告知瑕疵。若改依不完全給付、契約保固或其他請求權主張，仍須分別確認可歸責事由、損害、因果關係及期間。

解除契約須看瑕疵內容與契約目的

是否能解除契約，不能只以瑕疵項目的數量判斷。法院會依個案資料判斷瑕疵對安全、居住或契約預定用途的影響、能否修繕、修繕後是否仍有價值減損，以及解除是否顯失公平。

結構安全、違法建材、無法取得使用執照或面積誤差等問題，還要分別核對鑑定資料、主管機關文件及契約條款。現行應記載事項另規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積誤差超過百分之三時，買方得解除契約。油漆、門窗、地磚或設備問題是否達到解除程度，不能僅憑項目名稱先下結論。

漏水涉及原因、範圍與修繕效果，相關證據與期間可另參考漏水屋的瑕疵擔保與通知期間。

保固期間與民法第 365 條須分開計算

現行預售屋定型化契約對結構部分與固定建材、設備分別設有保固期間，契約也可能約定更長期間。保固期間經過後，買方是否還能主張其他權利，仍須依民法及其他法律判斷。

依民法第 365 條，買方因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金時，應在依第 356 條通知後六個月內行使，且最長不得超過自交付時起五年。出賣人故意不告知瑕疵時，不適用通知後六個月的限制；自交付起五年的限制仍須留意。其他契約請求或損害賠償是否成立及其時效，需依各請求權另行判斷。

建商遲延交屋時先確認是哪個期限

契約中的開工期限、取得使用執照期限及通知交屋期限，法律效果不同。現行應記載事項對逾期開工、逾期取得使用執照，以及取得使用執照後逾期通知交屋，分別設有遲延利息與違約規定。買方可依契約所列日期、使用執照核發日及建商通知內容，確認遲延從何時開始。

如另依民法第 254 條主張遲延給付後解除契約，須先定相當期限催告履行，對方在期限內仍未履行時才可能解除。契約若有特別約定，也要一併核對。

建商無法完工或交屋時要查履約擔保內容

現行應記載事項要求預售屋契約從不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保及公會辦理連帶保證協定中擇一記載。各機制的受益人、資金管理、返還範圍或續建責任並不相同，不能一概認為已繳價金一定全數返還。

契約應記明採用的機制，部分機制並要求賣方提供信託、保證或連帶擔保文件。建商出現停工、無法交屋、解散或無資力情形時，可先核對契約、證明文件、受託或保證機構及已付款紀錄，再判斷可向誰提出何種請求。公司代表人、股東或其他關係人是否另負責任，仍須有公司法、侵權行為或其他具體法律依據。

交屋前可依文件確認的事項

• 簽約日期及當時適用的定型化契約公告版本
• 付款明細中的交屋款、自備款、貸款及各自到期條件
• 驗收單所列瑕疵、修繕期限及複驗結果
• 照片、影片、驗屋報告與建商收受通知的紀錄
• 保留款項的數額、依據及建商催款內容
• 產權移轉與抵押權設定進度，以及銀行是否已撥款

預售屋驗屋發現瑕疵時，現行定型化契約明定的交屋保留款是自備款部分的房地總價百分之五。超過這個範圍是否能繼續保留、能否停止貸款撥付，以及是否可請求減價、賠償或解除契約，須依契約版本、付款項目、瑕疵程度、通知紀錄與目前履行進度分別判斷。