30 AUG 2026 張倍齊律師
建築模型、房屋平面圖、鑰匙與放大鏡的預售屋驗收情境示意圖
預售屋驗屋發現漏水、地板不平或設備不符約定時，買方可以先保留的款項，通常不是全部尾款。依現行預售屋定型化契約規範，買方可在自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，等建商修繕完成並經雙方複驗合格後再支付。
其他自備款、約定貸款及是否拒絕交屋，須依簽約時適用的契約版本、各筆款項到期條件、瑕疵程度及目前履行進度分別判斷。一般修繕項目不當然使買方取得停止全部付款、阻止貸款撥付或解除契約的權利。
| 款項 | 能否保留 | 先確認什麼 |
|---|---|---|
| 房地總價 5% 的交屋保留款 | 可在自備款部分保留，修繕完成並複驗合格後支付 | 驗收單是否記載瑕疵、修繕期限及複驗結果 |
| 契約另定驗收或複驗合格後才到期的款項 | 依該筆款項的到期條件判斷 | 付款表、特約條款及建商催款依據 |
| 超過 5% 的其他自備款 | 不能只因驗屋有瑕疵就一律拒付 | 有無同時履行抗辯、保留金額是否與未履行部分相稱 |
| 銀行貸款 | 與交屋保留款規則不同，停止撥付受到契約限制 | 產權與抵押權登記進度、瑕疵是否符合契約列明的例外 |
行政院公布的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，驗收時如發現房屋有瑕疵，應記載於驗收單，由賣方限期修繕；買方有權在自備款部分保留房地總價百分之五，於修繕完成並經雙方複驗合格後支付。契約如有更有利於買方的約定，也應一併適用。
依消費者保護法第 17 條，主管機關公告的定型化契約應記載事項，即使業者未寫入契約，仍構成契約內容；違反應記載或不得記載事項的約定，依法可能無效。實際案件仍要先確認簽約日期及當時有效的公告版本。
「驗屋不過」不是法規用語，也沒有一套適用所有建案的及格標準。是否可以暫不辦交屋，要看建商尚未完成的義務、瑕疵對安全及使用的影響、修繕進度、交屋通知內容，以及買方打算保留哪一筆款項。
現行應記載事項一方面要求賣方就契約約定的房屋瑕疵或未完成事項，在交屋前完成修繕；另一方面也要求買方在交屋時繳清應付未付款及完成交屋手續。因此，建商尚未修繕時，買方可依交屋保留款及個案契約主張權利，但不能把任何油漆、門窗或設備缺失都直接等同於可以拒絕全部交屋程序。
如果建商要求先簽署「驗收合格」、「無瑕疵」或放棄權利的文件，內容與現況不符時，不宜逕行簽署。若仍辦理部分點交，可在驗收單、交屋文件及往來通知中逐項保留爭議，載明尚未完成的修繕、保留款金額及複驗安排，避免日後只剩口頭說法。
預售屋契約通常把價款分成簽約款、工程期款、自備款及貸款，各筆款項的付款時點不同。百分之五交屋保留款的法定範圍，是自備款部分、以房地總價百分之五計算，不能把「尾款」這個日常用語直接當成法律上的款項範圍。
例如房地總價為新臺幣 2,000 萬元，百分之五為 100 萬元。買方得在自備款中保留這 100 萬元，不表示其餘自備款與銀行貸款都能同步停止支付。實際金額仍要依總價、已付款明細、契約約定及款項性質計算。
建商若以買方遲延付款為由催繳或主張違約，應先核對催款的是交屋保留款、其他已到期自備款，還是銀行貸款。款項分類錯誤，可能使雙方各自引用不同條款，也會影響遲延利息及解除契約的判斷。
民法第 264 條規定，因契約互負債務時，一方在他方尚未為對待給付前，得拒絕自己的給付；但自己負有先給付義務者不適用。對方已部分履行時，如拒絕全部給付違反誠信，也不能主張同時履行抗辯。
超過交屋保留款或契約明定範圍的款項，至少要核對：
若沒有契約或法律依據而逾期付款，買方可能面臨遲延利息、書面催繳及違約爭議。要擴大保留範圍時，宜先用契約條款、瑕疵資料及修繕經過說明理由，不宜只傳一句「驗屋未過，所以不付款」。
交屋保留款與銀行貸款不是同一筆款項。現行應記載事項規定，產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除建商使用有損建築結構安全或有害人體安全健康的特定材料，或有其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付約定貸款。
因此，驗屋發現一般可修繕的油漆、地磚、門窗或設備問題時，不能只引用百分之五交屋保留款規定，便推論銀行貸款也可全部停止。準備通知銀行前，應確認：
搜尋「驗屋重大瑕疵定義」時，容易把不同法律效果混在一起。預售屋爭議至少有三種不同判斷：
漏水、結構裂縫、違法建材、管線或設備故障，不能只靠名稱判定是否「重大」。應檢查原因、範圍、危險性、是否反覆發生、能否修繕、修繕後是否仍影響通常使用，以及有無主管機關文件或專業鑑定。漏水證據與通知期間可另參考漏水屋的瑕疵擔保與通知期間。
民法第 356 條要求買受人依物的性質從速檢查，發現應由出賣人負責的瑕疵時即通知出賣人；不能立即發現的瑕疵，日後發現時也應通知。驗屋資料要能說明瑕疵內容、發現時間、通知經過及修繕結果。
LINE 與電子郵件可證明部分往來，存證信函可保存寄送內容與送達資料。使用哪一種方式不是唯一重點，關鍵在於能否對應到具體瑕疵、通知日期、建商回覆及後續修繕。
驗收階段的修繕請求，主要依預售屋買賣契約的驗收、交屋與保固約定處理。現行應記載事項要求賣方提供驗收單、限期修繕，並就契約約定的房屋瑕疵或未完成事項在交屋前完成修繕。
民法第 354 條處理房屋在危險移轉時是否有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵，以及是否欠缺出賣人保證的品質。減少程度無關重要者，依法不視為瑕疵。
符合瑕疵擔保責任要件時，買方可依民法第 359 條解除契約或請求減少價金；但解除顯失公平時，只能請求減少價金。依第 360 條請求不履行的損害賠償，則須有欠缺賣方保證品質，或賣方故意不告知瑕疵等法定要件。
若另依不完全給付、契約保固或其他請求權主張，仍要分別確認可歸責事由、損害、因果關係及期間。不能把修繕費估價單直接當成所有請求都會成立的金額。
是否能解除預售屋買賣契約，不能只用瑕疵數量或驗屋公司的分級決定。判斷資料包括瑕疵對結構安全、居住或契約預定用途的影響、能否修繕、修繕後是否仍有價值減損，以及解除是否顯失公平。
現行應記載事項另規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積誤差超過百分之三時，買方得解除契約。這是特定面積誤差的約定效果，不能直接套用到所有施工瑕疵。一般買賣反悔、違約與解約的區別，可另參考不動產買賣反悔與解除契約。
現行預售屋定型化契約規範，結構部分原則上保固十五年，固定建材及設備部分原則上保固一年；契約也可能約定更長期間。保固期間經過後，買方是否仍能依民法或其他法律主張權利，要依請求權性質另行判斷。
依民法第 365 條，買方因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金時，解除權或請求權在依第 356 條通知後六個月不行使，或自交付時起經過五年而消滅。賣方故意不告知瑕疵時，不適用通知後六個月的限制；其他請求權的要件與期間仍要另外確認。
契約中的開工期限、取得使用執照期限及通知交屋期限，法律效果不同。現行應記載事項對逾期開工、逾期取得使用執照，以及取得使用執照後逾期通知交屋，分別設有遲延利息與違約規定。應以契約所列日期、使用執照核發日及建商通知內容，確認遲延從何時開始。
如另依民法第 254 條主張遲延給付後解除契約，原則上須先定相當期限催告履行，對方在期限內仍未履行時，才可能解除。契約有特別約定時，也要一併核對。
現行應記載事項要求預售屋契約記載履約擔保機制，包括不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保及公會辦理連帶保證協定等選項。各機制的受益人、資金管理、返還範圍或續建責任不同，不能一概理解為建商停工後，買方已繳價款一定全額返還。
建商出現停工、無法交屋、解散或無資力情形時，先核對契約採用哪一種機制、建商交付的信託或保證文件、受託或保證機構，以及每一筆已付款證明，再判斷可向誰提出何種請求。
諮詢時可先說明何時簽約、驗屋發現什麼、是否已書面通知、建商是否修繕，以及目前被要求支付哪一筆款項。能否保留款項、停止撥款或解除契約，要依契約版本、瑕疵資料與履行進度分開判斷。
※ 法規與官方資料查核日期：2026 年 8 月 30 日。本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；定型化契約公告版本與法令可能變動，具體情形仍應依簽約日期、契約內容、瑕疵資料及履行進度判斷。
