24 JUN 2025 張倍齊律師
房屋交付後出現水痕，不一定只涉及買方與賣方。漏水可能來自房屋原有管線、防水層、樓上住戶的專有部分，或屋頂、外牆及公共管線等共用部分。來源不同，負責修繕或賠償的人也可能不同。
買方如要向賣方主張物之瑕疵擔保，除證明房屋確有漏水外，還要釐清瑕疵在危險移轉時是否已存在。漏水位置、發現時間、天候、過去修繕紀錄及專業檢測結果，都是判斷基礎。
《民法》第 354 條規定，出賣人應擔保買賣標的在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵；減少程度無關重要者，不在此限。漏水是否構成瑕疵，須依滲水程度、影響範圍、修繕可能性及對房屋使用或價值的影響判斷。
物之瑕疵擔保不以賣方有過失為必要，因此賣方不知道漏水，並不當然免責。但買方仍須提出資料，證明漏水原因在危險移轉時已存在，而不是交付後因裝修、使用或其他新發生的原因造成。
依《民法》第 355 條，買方於契約成立時已知瑕疵，賣方不負擔保責任。買方因重大過失而不知，且賣方未保證房屋沒有瑕疵時，原則上也是如此；但賣方故意不告知瑕疵者，不適用這項限制。
現況說明書如果記載曾經漏水及修繕，仍應比對記載的時間、位置、原因與修繕結果。後來發現的漏水若超出已揭露範圍，或屬不同原因，不能只因買方看過該項記載，就認定賣方對所有漏水均不負責。
契約中的「現況交屋」應依完整條款、磋商資料及現況說明書解釋，不能只憑這四個字認定買方承擔所有未發現的瑕疵。若契約明確約定免除或限制瑕疵擔保責任，原則上應再確認約定範圍及效力。
《民法》第 366 條另規定，賣方故意不告知瑕疵時，免除或限制瑕疵擔保義務的特約無效。是否屬於故意不告知，應以賣方先前居住、報修、施工、與仲介往來及現況說明書等資料判斷，不能僅由交屋後漏水反推賣方必然知情。
賣方應負瑕疵擔保責任時，買方依《民法》第 359 條可以解除契約或請求減少價金；但解除契約依個案情形顯失公平者，只能請求減少價金。法院會檢視漏水範圍、對居住使用的影響、能否修復、修繕成本及交易整體情形，並非發現漏水即可當然解除契約。
減少價金也不等同於全額給付修繕費。最高法院認為，應比較買賣時有瑕疵與無瑕疵標的的應有價值，再按價值差額所占比例計算應減少的價金。修繕費可以作為判斷資料，但與減價金額的法律基礎並不相同，必要時可能需要不動產估價或工程鑑定。
依《民法》第 360 條，買賣標的欠缺賣方所保證的品質，或賣方故意不告知瑕疵時，買方可以請求不履行的損害賠償。至於修繕費、無法使用期間的損失或物品受損等項目，仍須分別證明因果關係、必要性及金額。
一般特定物買賣的瑕疵擔保，法律效果原則上是解除契約或減少價金，買方並沒有一律要求賣方修補的法定權利。雙方可以另外約定修繕；若主張不完全給付或其他請求基礎，也要分別證明其成立要件。
依《民法》第 356 條，買方應按房屋性質依通常程序從速檢查，發現應由賣方負責的瑕疵時，應即通知。依通常檢查不能發現的瑕疵，則在日後發現時通知。怠於通知者，可能被視為承認所受領的房屋。
通知可使用存證信函或其他能證明內容、日期及送達情形的方式，載明房屋、漏水位置、發現時間與目前掌握的資料。瑕疵通知與解除契約或請求減少價金的意思表示並不相同，文件內容應區分清楚。
《民法》第 365 條規定，解除契約或減少價金的權利，於依第 356 條通知後 6 個月不行使，或自房屋交付時起經過 5 年而消滅，原則上以先屆至者為準。賣方故意不告知瑕疵時，通知後 6 個月的規定不適用，但交付後 5 年的期間仍在。第 365 條規範的是解除契約與減少價金；損害賠償或其他請求，應另行確認法源及期間。
雙方協商修繕時，不能直接假設法定期間會停止進行。若責任、方案或金額仍有爭議，應依通知日期、交付日期及預定主張的權利，個別確認是否需要在期間內以意思表示或訴訟方式行使。
漏水如來自樓上住戶的設備或使用行為，應確認漏水原因、設備所有或使用狀況，以及住戶是否有可歸責事由，再評估依《民法》第 184 條侵權行為、第 191 條工作物責任或其他規定請求排除妨害、修繕或賠償。不能只依樓層位置認定樓上住戶必須負責。
屋頂、外牆或公共管線如屬共用部分，依《公寓大廈管理條例》第 10 條，修繕、管理與維護由管理負責人或管理委員會辦理，費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔；如因可歸責於特定區分所有權人或住戶的事由所致，修繕費由該人負擔。專有部分或管線的歸屬若有爭議，仍須依建物資料、規約及現場鑑定確認。
通知後如進行勘查或協商，宜留下日期、到場人員、檢測結論及雙方方案。修繕範圍、費用、工期與後續責任如能形成書面，可以減少對約定內容的爭議。鄉鎮市調解成立並經法院核定者，依《鄉鎮市調解條例》第 27 條，與民事確定判決有同一效力。
漏水本身不足以直接決定責任。處理時應依序確認漏水來源、瑕疵在危險移轉時是否存在、契約與現況說明書的記載、通知內容，以及解除契約或減少價金的行使期間。修繕費、減少價金與損害賠償的法律基礎不同，也應分開整理事實與證據。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體案件仍應依契約、證據及適用法規判斷。
