房屋還有貸款，可以在遺囑中指定由一人取得嗎？

壹、前言

可以在遺囑中安排由特定人取得房屋，但仍要受特留分及遺產清償規定限制。房屋有貸款時，取得房屋與承擔借款是兩件法律問題，應分別確認所有權、借款債務、抵押權及銀行契約。

依民法第867條，不動產設定抵押權後，所有人仍可移轉不動產；但抵押權不受影響。房屋因繼承或遺贈移轉後，原抵押權仍可能存在。

貳、房屋由繼承人或其他人取得，程序不同

立遺囑人可指定遺產分割方法，讓某位繼承人取得房屋；也可能把房屋遺贈給不是繼承人的人。兩種安排涉及的登記、遺產分配及特留分計算不同。

無論採哪一種，遺囑都應清楚記載房屋標示及取得人身分。若房屋價值占遺產大部分，也要確認其他繼承人的特留分如何保留，以及有沒有足夠現金處理債務、稅捐及必要費用。分配侵害特留分時，相關繼承人可依法主張扣減；房屋是否仍由原指定人完整取得，須連同其他遺產計算。

「房屋給甲，貸款由甲負責」主要是遺囑中的內部安排；銀行債權與借款人變更，仍依債權關係處理。

參、先辨認借款人與房屋所有人

房屋所有人與借款人可能是同一人，也可能不同。至少有下列兩種情形：

一、立遺囑人同時是借款人及房屋所有人

立遺囑人死亡後，尚未清償的借款可能成為遺產債務。繼承人承受被繼承人財產上的權利義務，但對被繼承人債務，以因繼承所得遺產為限負清償責任。

繼承人有數人時，依民法第1153條，對債權人在所得遺產範圍內負連帶責任；繼承人彼此間，原則上按應繼分比例負擔。因此，即使遺囑把房屋指定給其中一人，也不會使銀行只能向取得房屋的人請求。遺產分割後，如債權人同意由一定繼承人承受或分擔債務，其他繼承人可免除連帶責任；未經同意者，連帶責任依第1171條所定起算點經過五年才免除。

遺囑雖可安排誰取得房屋，仍不能藉此免除遺產對債權人的責任。遺贈也應在遺產債務依法處理後交付。債務及遺產清冊程序，可另參考限定責任與遺產清冊陳報。

二、借款人是他人，立遺囑人只提供房屋作擔保

此時，借款債務可能仍由原借款人負擔，但房屋上的抵押權不因所有人死亡或房屋移轉而消失。取得房屋的人仍須面對抵押權可能被實行的風險。

因此，準備遺囑前應調閱貸款契約、抵押權設定資料及最新餘額，先確認債務人與抵押物提供人的身分。

肆、借款人變更須經銀行承認

取得房屋的人即使願意承擔貸款，銀行仍可依借款關係判斷是否接受借款人變更。依民法第301條，第三人與債務人約定由第三人承擔債務，未經債權人承認，對債權人不生效力。

家人之間可以約定內部由誰支付，但若要對銀行發生借款人變更的效果，仍要依銀行審核及債權人承認處理。收入、信用、擔保品及貸款條件，都可能影響是否能辦理。

伍、預留清償債務的財產

如果希望保留房屋，應先估算死亡時可能尚未清償的貸款餘額，並盤點房屋以外的存款及可變現財產。遺產稅、規費、管理費用及其他遺產債務，也會影響房屋能否依原安排保留。

其他繼承人的特留分，以及取得房屋者後續負擔本息、稅費及修繕的能力，都應和前述財產一起計算。

保險是否能支付貸款，要看保單、受益人及理賠條件，不能預設死亡後銀行一定會由保險取得全部清償。

結語

遺囑可表達房屋由誰取得，也可安排其他財產的分配，但對外債務仍受債權關係拘束。完成遺囑前，應把所有權資料、借款契約、抵押權及遺產流動性一併檢查，才能判斷房屋是否能依預定方式保留。