合建分屋怎麼分？坪數計算、選屋找補與營業稅歸屬

前言

地主與建商談合建，注意力多半放在「我可以分回幾坪、哪幾戶」。不過從判決來看，合建糾紛有一大類不是發生在蓋不蓋得成，而是發生在算法：分回坪數含不含公設、短少的坪數怎麼找補、事後增加的容積歸誰、換屋產生的營業稅由誰負擔。這些問題在簽約時往往只有一兩行字，結算時卻可能相差數十萬元到數百萬元。

本文以高等法院與最高法院的判決為基礎，說明合建分屋的法律性質、面積與找補的計算爭議，以及營業稅條款寫不清楚時，同一個建案甚至出現兩件方向相反的確定判決的實際案例。合建契約的履約義務、解除與違約金問題，另見跟建商簽合建契約要注意什麼。

主要規定與處理方式

• 以地易屋、契約重心在財產權交換的合建分屋，實務有定性為互易者：地主移轉土地所有權，換取完工後分回的房地，依《民法》第 398 條準用買賣規定，土地價額與分回房地價額之間具有對價關係（合建性質仍依個案契約重心認定，也可能屬承攬或合夥）。
• 分回面積的關鍵在契約與附件的文字：分得坪數是否包括公設面積、公設比有無上限、超出上限如何處理、找補單價多少，法院原則上依契約條款與分配表逐項認定。
• 契約如載有「建商得自行規劃設計最大允建面積，地主分得所餘房屋歸建商」這類條款，法院可能據此認定事後獎勵容積增加的面積全歸建商；想分配就必須在契約中另行約定。
• 房地互易會產生房屋部分的營業稅。契約若只概括引用財政部函釋而未寫明由誰負擔，法院見解出現過相反的確定結果；簽約時直接寫明負擔方式，是成本最低的預防。

相關法律規定與實務處理

合建分屋的法律性質：以地易屋的互易

《民法》第 398 條規定，當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。臺灣高等法院 111 年度上易字第 737 號判決即說明：合建契約中，地主與建商約定以移轉土地所有權換得合建完工後受分配之房地所有權，土地所有權與受分配房地所有權之間具有對價關係，土地價額應等同地主支付受分配房地的價額。

定性為互易的意義在於準用買賣規定：地主形同以土地作為價金向建商「買」分回的房屋，建商站在出賣人的地位。後面的營業稅爭議，正是從這個定性延伸出來的。

分回坪數含不含公設？公設比上限條款的實際作用

臺灣高等法院 105 年度重上字第 145 號判決處理的就是坪數算法。該案契約附件「地主房屋分配表」載明地主分得 40.14 坪，並加註「分得坪數包括公設面積」；雙方另簽協議書約定公設比不得高於 30%，超出部分由建商無償貼補，選屋找補單價確認表則約定以每坪 43 萬元互相找補。

完工後地主一方主張實際分得面積短少 5.46 坪，建商主張只短少 3.01 坪。法院逐項核算後認定：分回房屋的公設比達 35.82%，超過約定上限，超出部分應由建商無償貼補，計算結果短少 3.01 坪，建商應依每坪 43 萬元找補 129 萬 4,300 元；地主請求再多補 105 萬 3,500 元的部分敗訴。

這個案例顯示三件事。第一，「分得坪數包括公設面積」這一行字，直接決定 40.14 坪是實坪還是含公設的權狀坪，落差可能就是數十萬元的找補款。第二，公設比上限條款確實有用——本案地主能拿到找補，就是因為協議書寫了 30% 上限。第三，找補單價要事先寫死，否則完工後再吵單價，又是另一場訴訟。

選屋之後，土地持分跟著房屋走

同一件判決也說明了合建案常見的信託架構下，土地持分怎麼決定：地主簽約後將土地信託登記給銀行，大樓完工後，各地主分得的房屋面積經選屋確認而確定，土地持分即按分得房屋面積比例配算，由受託銀行辦理移轉登記。

該案地主原信託的土地持分是 112/10000，完工後依分得房屋面積換算取回 81/10000，主張銀行短少返還而求償，法院認定信託契約已約定依選屋結果配算持分，地主敗訴。信託出去的土地持分不是原數返還，而是跟著你最後分到的房屋面積走——這一點在簽信託契約時就要有認知。

事後增加的獎勵容積，地主分得到嗎？

還是同一件判決：建商完工前申請停車獎勵容積獲准，允建樓地板面積增加，地主主張增加的容積也應按契約的六比四分配。法院認定：契約已約定地主分得面積為固定算式與固定坪數，並約定「建商得自行規劃設計最大允建面積，地主分得所餘房屋全部歸建商所有」，因此獎勵容積增加的面積全歸建商，地主無從分配。

判決同時比較了同一建商在其他案子的不同結果：有地主在契約中就開放空間或都市更新獎勵另外約定了分配比例，法院便依該約定判分。同樣是獎勵容積，分得到或分不到，差別就在契約有沒有那一條。簽約時值得直接問建商：如果日後申請獎勵容積、容積移轉，增加的面積怎麼分？答案要寫進契約，口頭說明沒有用。

營業稅誰負擔？同一個建案，兩件相反的確定判決

合建分屋因為是互易，建商移轉房屋給地主屬於銷售貨物，會產生房屋部分的營業稅。這筆稅由誰負擔，是近年合建訴訟的熱區，而且出現了罕見的情況：同一建商、同一建案、同一條款文字，兩件確定判決結果相反。

該建案的合建契約第 12 條第 3 項寫的是：「房地交換營業稅：雙方同意互換之房地，依財政部 75.10.1 台財稅第 7550122 號函及統一發票使用辦法第 12 條規定。」沒有寫由誰負擔。

臺灣高等法院 111 年度上易字第 737 號判決認為：函釋與統一發票使用辦法都只是發票開立方式的規定，契約既無特別約定，依營業稅轉嫁的法理，地主是分回房屋的買受人，營業稅應由地主負擔，建商收取並繳納後並非不當得利。地主敗訴，該案因訴訟標的金額不得上訴第三審而確定。

同院 111 年度上字第 1313 號判決面對同一條款，結論相反：依《加值型及非加值型營業稅法》第 32 條第 2 項，營業人對應稅貨物之定價應內含營業稅，契約既未特別約定外加，地主以土地換屋的對價已內含營業稅，建商另向地主收取 203 萬 4,997 元屬不當得利，應返還。建商上訴第三審，經最高法院 112 年度台上字第 1962 號裁定駁回而確定。1313 號判決並記載，該建案至少有 30 名地主因營業稅爭議對建商興訟。

前述 105 年度重上字第 145 號判決（不同建案）也採內含說：契約約定稅捐各自依法令負擔、未約定外加，建商主張地主應返還其代墊的互易稅金 42 萬 1,006 元並抵銷找補款，法院認定營業稅納稅義務人是建商、互易價值內含營業稅，建商敗訴。

對地主的啟示很直接：這種只引用函釋的模糊條款，連法院都解讀分歧，簽約前遇到就應該要求改寫成明確文字——例如寫明「乙方分配予甲方之房屋所生營業稅由乙方負擔，甲方無須另行給付」，或反過來明確約定由地主負擔並反映在分回比例的談判上。稅要不要吞，可以談；但不能不寫。

處理時應注意的事項

• 核對分配表文字：分得坪數是否註明「包括公設面積」、有無公設比上限、超出上限如何貼補。
• 找補單價要在契約或確認表寫明，並確認車位（含機械車位、機車位）有沒有各自的找補標準——前述判決中，機車位因契約與確認表都沒約定找補單價，地主請求被駁回。
• 獎勵容積、容積移轉增加的面積歸屬要有明文；契約若已有「所餘歸建商」的概括條款，法院可能據此認定全歸建商，未約定時則依契約整體解釋，不要靠想像中的預設。
• 信託架構下，土地持分依選屋結果配算，不是原數返還；對配算方式有疑問，應在簽信託契約前釐清。
• 營業稅負擔要用直白的文字寫明由誰負擔，不要只引用財政部函釋代替約定。
• 結算時對建商提出的各項補繳款，先核對契約依據再付款；付款不代表承認，但事後要回來必須訴訟，時間與費用都是成本。

專業協助的範圍

合建契約通常由建商提供版本，條款環環相扣。律師在簽約階段可以協助的，是逐條核對分屋算式、找補條款、稅費歸屬與信託安排是否明確、有無對地主不利的模糊地帶，並就需要修改的條款提出具體文字；已經進入結算或訴訟階段，則協助檢視契約與結算明細，評估請求或防禦的依據。相關委任事宜可參考律師簡介。

其他常見問題

問：建商說「大家的約都一樣」，可以放心簽嗎？

從判決看不能這樣推論。前述獎勵容積案例中，同一建商與不同地主的契約就有不同寫法，結果也不同；營業稅案例更是同一條款文字都能有相反的確定判決。你的權利以你簽的那份契約為準。

問：分回的坪數短少，一定拿得到找補嗎？

取決於契約有沒有找補依據與單價。有明確的找補條款與單價，法院會依約計算；沒有約定的項目（例如前述案例的機車停車位），請求就可能被駁回。

問：營業稅已經付給建商了，還要得回來嗎？

有地主要回來的確定判決，也有要不回來的確定判決，關鍵在個案契約文字與法院對條款的解釋。已付款的地主可以先把契約、結算明細、發票與收據整理好，評估條款寫法再決定是否請求。

建議進一步評估的情形

• 建商提出的合建契約中，分屋條款只有比例、沒有算式與附表。
• 分配表坪數未註明是否含公設，或沒有公設比上限。
• 契約就營業稅只引用函釋、未寫明負擔方。
• 建商事後通知補繳結算款項，金額與依據看不懂。
• 完工後實測面積與分配表落差明顯，考慮請求找補。

重要事項整理

以地易屋的合建分屋經定性為互易時準用買賣規定；而不論定性為何，分回多少、補多少、稅誰付，都取決於契約文字。分配表的「含公設」註記、公設比上限、找補單價、獎勵容積歸屬與營業稅負擔五個位置，是結算爭議最集中的地方；其中營業稅條款已有同案不同判的確定判決前例，更應在簽約時寫明。契約的履約、解除與違約金爭議，另見跟建商簽合建契約要注意什麼。建商停工、逾期完工與解約的處理順序，另見建商停工、財務出問題或逾期完工，地主可以解約求償嗎？。

※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。