20 MAY 2026 張倍齊律師
實務上會處理「土地被人占用」的當事人，多半在以下情境：
這些情境的共同特徵是：你主張自己是所有權人，但別人在用。所有權人常見工具有兩個：民法第 767 條的物上請求權（請求返還、除去或防止妨害）+ 民法第 179 條的不當得利（追回對方取得的使用利益）。本文按「兩個請求權 → 不當得利金額計算 → 期間限制 → 善惡意占有人差別 → 費用償還 → 處理」的順序拆解。樓上鄰居霸佔頂樓蓋違建出租這個特定情境，可參考既有專文樓上鄰居霸佔頂樓蓋違建還出租？律師解析民法第 767、821 條拆屋還地與 5 年不當得利。
「無權占有」是指占有人對該占有沒有合法的法律基礎。常見的「有權」依據包括：所有權、地上權、租賃、使用借貸、分管契約、公用地役關係等。若沒有上列或其他可支持占有的依據，就可能構成無權占有。例如：
越界建築（民法 §796、§796-1）是無權占有的子類型，但有特殊規範——建築房屋若非因故意或重大過失逾越地界，且鄰地所有人知情而未即時提出異議，原則上不得請求移去或變更房屋，主要改以補償處理；若已請求移去或變更，法院仍可能依 §796-1 斟酌公共利益與當事人利益。一般無權占有沒有這層特殊保護，所有人可依 §767 請求返還、除去或防止妨害，具體聲明仍須看占用型態。越界建築的判斷與救濟詳見沉默就是同意？默示分管、越界建築、默示續租的異議三原則，另可參考越界建築完整指南。
依民法第 767 條第 1 項，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；對於妨害其所有權者，得請求除去；有妨害之虞者，得請求防止。對應到實務處理：
同條第 2 項規定，所有權以外之物權準用第 1 項。地上權人、抵押權人、典權人等也享有此請求權。
依民法第 821 條，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。白話來說，共有土地被第三人無權占用時，任一共有人通常可以單獨對占用人提起拆屋還地訴訟，可先為全體共有人利益主張權利，但請求回復占有的效果仍是為全體共有人利益。這條對共有土地的處理大有幫助——讓共有人在符合要件時可先行動，避免共有人之間意見不一而坐視占用持續累積取得時效要件。
依民法第 179 條，無法律上原因而受利益致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上原因而其後已不存在者亦同。占用他人土地的不當得利三要件：
三要件齊備時，所有人可評估請求占用人返還「相當於租金的不當得利」。
實務上不當得利數額以「相當於租金」計算，是占用該土地若有正常租賃時的市場租金。法院判斷常考量：
土地法第 97 條第 1 項規定，城市地方房屋的租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；同法第 105 條準用至「租用基地建築房屋」。無權占有土地的不當得利並非當然等同租賃契約租金，但實務上在評估「相當於租金」是否合理時，常會把申報地價、公告地價、土地法第 97 條及第 105 條、實際使用情形與市場行情一起納入考量。租金主張不宜漫天喊價，應準備客觀估價資料與計算基礎。
不當得利原則上從占用人開始無權占有時起算，到實際返還土地之日為止；但可回溯請求多久，仍須受消滅時效抗辯影響。實務上若占用持續中，可以「按月給付相當於租金 X 元」一直到返還之日為止的方式起訴；法院也可能依請求內容與證據，判命「自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付 X 元」。
依民法第 181 條，受領人除返還所受利益外，本於該利益更有所取得者也要返還；不能返還時應償還其價額。同法第 182 條進一步區分善意與惡意：
白話來說，善意受領人若不知無法律上原因，且所受利益已不存在，可能依民法第 182 條第 1 項主張免負返還或償還責任；但惡意受領人不僅要返還利益，還要附加利息，並可能要賠償其他損害。
實務上對「相當於租金的不當得利」適用什麼期間限制，曾有爭議。最高法院 110 年度台上字第 361 號民事判決即採取類推適用民法第 126 條租金五年時效的方向；實務常見處理如下：
白話來說：相當於租金的不當得利，常見處理是以起訴前 5 年作為主要評估範圍；再往前的部分若對方提出時效抗辯，通常會面臨較高風險。具體仍要看請求內容、占用型態、起算點與法院見解。
但這個 5 年判斷是針對「相當於租金」這類按期發生的使用利益；若請求的是一次性返還、存款、價額償還或其他非租金型不當得利，仍須回到民法第 125、126 條及具體請求性質個別判斷，不能把所有不當得利都一律套成 5 年。
要區分清楚：
占用人若主張善意、和平、公然占有達特定期間，可能提出「取得時效」抗辯或另行請求登記。但這不是所有長期占用都會取得土地所有權，仍須先區分標的是動產、未登記不動產所有權，或所有權以外財產權：
一般已登記土地的所有權，不會只因他人長期占有就移轉給占用人；但若涉及所有權以外財產權、登記狀態或其他個案權源，仍須另行檢視。民法第 772 條規定，所有權以外財產權的取得準用取得時效規定，於已登記不動產亦同；若對方主張的是地上權、通行類用益權或其他所有權以外權利，仍須另外攻防。對長期被占用的土地，仍宜及早處理，避免被認定為默許、使用借貸或其他權源，進而增加舉證困難。
善意占有人是指誤信自己有占有本權的占有人。法律給予相應保護：
惡意占有人是指明知自己無占有本權的占有人。義務較重：
依民法第 959 條，善意占有人自確知其無占有本權時起，為惡意占有人；於本權訴訟敗訴時，自訴狀送達之日起，視為惡意占有人。這條對所有人有實務意義——若本權訴訟最後勝訴，原本的善意占用人會自訴狀送達日起被視為惡意，責任可能加重。遇到善意占用人，先寄存證信函也可能成為法院判斷其何時知悉權利主張、是否確知無占有本權的資料。
必要費用指維持物原狀所必需的支出，例如：屋頂修補、防水、結構安全維護等。善意占有人可依民法第 954 條請求償還；惡意占有人則依無因管理規定請求償還，要件較嚴。
有益費用指改良物以增加價值的支出，例如：擴建、增設設備、提升使用功能等。善意占有人可請求償還，但限於現存之增加價值範圍內。惡意占有人主張有益費用償還，通常會面臨較高門檻。
實務上占用人主張的必要費用、有益費用，可與所有人請求的不當得利相互抵銷。占用人若主張費用償還未獲付，理論上可能主張留置權，實務上不易成立——但訴訟中常作為抗辯點，所有人也應預先準備反駁。
起訴前先寄存證信函，明確主張：
存證信函的功能：（1）證明對方已知悉你的主張——占有人若因此確知自己無占有本權，可能依 §959 被評價為惡意占有人；（2）留下日後訴訟的書面證據；（3）給對方協商空間，先降低立刻進入訴訟的成本。
無權占有訴訟往往需要測量、鑑定、調查占用期間與使用方式，且涉及鄰里關係。實務上若占用人有意願談，可先評估鄉鎮市區調解委員會調解；若屬民事訴訟法第 403 條所列相鄰關係、界線或共有物管理等事件，也可能涉及起訴前調解程序。調解成立並經法院核定後，符合內容明確等要件時可成為重要的可執行依據，有助於降低訴訟時間與關係衝突。但調解內容仍須具體明確，且民事調解與刑事調解的執行效果並不完全相同，應避免只寫「日後再協調」這類難以執行的文字。
無權占有訴訟的核心是兩個請求權並進：拆屋還地（§767）追物、相當於租金的不當得利（§179）追利益。實務上要注意 5 年期間抗辯對追溯期的影響、善惡意占有人對返還義務的差別、必要費用／有益費用的攻防、共有土地的單獨起訴權。發現被占用後及早行動，較能保全證據，也較能降低追償範圍受期間抗辯壓縮、或被認定為默許及其他權源抗辯的風險。
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※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
