預售屋公設點交瑕疵怎麼辦?管委會與住戶的自保與求償策略

26 JUN 2025 張倍齊律師

前言:預售屋的夢想與現實——當公共設施出現瑕疵

近年來,選擇購買預售屋的民眾日益增多,這股趨勢背後,部分原因在於預售屋付款方式的彈性,能夠減輕購房者一次性拿出大筆頭期款的壓力,可以依照工程進度分期付款,讓資金調度更為靈活。然而,預售屋從模型、樣品屋到實際完工交屋,往往存在一段不算短的時間差,這也衍生出一個常見的問題:實際蓋出來的房子,特別是公共設施(簡稱「公設」)的部分,可能與當初銷售時美輪美奐的宣傳圖冊或金碧輝煌的樣品屋有所出入。許多消費者在參觀樣品屋時,常被挑高氣派的大廳、號稱採用進口高級建材的設施所吸引,但等到實際點交時,卻可能發現這裡漏水、那裡龜裂,各種瑕疵問題一一浮現。

這種從滿心期待到可能面臨失望的落差,正是許多預售屋買家可能會遭遇的困境。當夢想中的家園,其共有的門面或重要設施出現問題時,不僅影響居住品質,更可能涉及複雜的法律權益。當預售屋的公共設施在點交過程中發現瑕疵時,新成立的管理委員會(管委會)以及個別住戶,各自擁有什麼樣的法律途徑與權利,又該如何行動以保障自身權益?

壹、預售屋公設瑕疵面面觀:釐清問題核心

一、 「公設」是什麼?為何與我息息相關?

(一) 公設的定義與重要性

所謂「公設」,指的是公寓大廈中由全體住戶共同使用或擁有的部分,例如社區大廳、走廊、樓梯間、電梯、地下停車場、機房、消防設備、以及頂樓平台、中庭花園、健身房、游泳池等休閒娛樂設施。這些公共設施的完善與否,不僅直接關係到居住的便利性、安全性與舒適度,更是構成房產整體價值的重要一環。

(二) 公設與購房成本的關聯

購房者在購買預售屋時,所支付的總價款中,除了包含個人專有部分(如自家室內坪數)的價值外,也按比例分攤了公共設施的建設成本。例如,若房屋權狀登記40坪,公設比為35%,則代表其中有14坪屬於公共設施的持分。因此,公共設施若出現瑕疵,等同於購房者並未獲得與其支付價金相對應的完整價值,其財產權益已然受損。這也解釋了為何公設瑕疵問題,會引起住戶們的普遍關切。

二、 預售屋常見公設瑕疵類型

預售屋在點交公設時,可能出現的瑕疵種類繁多,常見的類型大致可歸納如下:

(一) 與契約或廣告不符

例如建商在銷售時宣稱大廳將鋪設特定品牌的義大利進口瓷磚,或社區將配置特定數量的健身器材,但實際點交時發現建材等級不符、品牌不同,或是跑步機等設備數量短少。

(二) 功能性缺陷

此類瑕疵直接影響設施的正常使用,例如水電管線配置不良導致漏水或供電不穩、機械停車設備故障頻繁、消防設施無法通過安全檢查或運作異常等。這些問題若未妥善處理,可能嚴重影響居住安全與生活品質。

(三) 施工品質低劣

例如牆面油漆剝落、磁磚空心或脫落、門窗密合度不佳導致滲漏風等,這些雖未必立即構成危險,但會影響美觀及長期耐用性。

(四) 未符合建築法規或安全標準

例如逃生梯間堆積雜物影響逃生、消防通道寬度不足、或是建材未達防火標準等,此類瑕疵可能涉及公共安全,後果不容小覷。

理解這些常見的瑕疵類型,有助於住戶在點交過程中,更有針對性地檢視公設狀況,及早發現問題。

貳、管委會的關鍵角色:代表住戶把關與行動

一、 第一屆管委會的點交重任與法律依據

(一) 第一屆管委會的特殊使命

預售屋完工並陸續交屋後,建商通常會協助召開第一次區分所有權人會議,由全體購房者(即區分所有權人)選舉產生第一屆管理委員會。相較於後續各屆管委會主要負責社區日常營運與維護,第一屆管委會肩負著一項極為重大的初始任務——與建商(即起造人)進行公共設施的點交。此階段的點交品質,直接關係到未來數十年社區的運作順暢度與維護成本,其責任之重不言可喻。建商也期望透過此點交程序,完成其興建責任的移轉,將後續的維護管理責任交由管委會承擔。

(二) 法律賦予的點交職權

根據《公寓大廈管理條例》第57條第1項規定,起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備(如:大廳、梯廳、機電設備、消防設施、管線等),於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內,會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,移交之。建商必須將相關的竣工圖說、水電及機械設施、消防設施配置圖、使用執照謄本、設備廠商資料及使用維護手冊等文件一併移交給管委會。此條文賦予了第一屆管委會代表全體住戶,對公設進行全面檢驗並接收相關文件的法定權力與責任。

二、 發現公設瑕疵時,管委會的處理步驟

(一) 依法通報主管機關

倘若在點交過程中,或依《公寓大廈管理條例》第57條第1項進行檢測時,發現公設(特別是水電、機械設施、消防設施及各類管線等重要系統)無法通過相關安全檢查,或其功能有明顯缺陷時,該條例第57條第2項進一步規定,管理委員會或管理負責人得報請主管機關(在六都通常指各市政府的建築管理工程處或類似單位)處理。

(二) 主管機關介入與建商修繕責任

主管機關接獲通報並查明屬實,且瑕疵確實可歸責於建商時,有權要求建商負責修復改善,並應於一個月內完成修繕,再會同管委會或管理負責人辦理移交手續。這個機制賦予了管委會一種行政上的制衡力量,透過公權力的介入,督促建商正視並解決問題。

三、 若建商未能限期改善:行政裁罰的介入

(一) 行政罰鍰的啟動

如果建商對於主管機關的修繕改善命令置之不理,或未能在期限內完成改善,主管機關(如市政府建管處)可以依據《公寓大廈管理條例》的相關規定,對建商處以行政罰鍰。

(二) 行政罰鍰的性質與目的

必須釐清的是,此行政罰鍰是主管機關對建商違規行為的一種處罰,其目的在於透過金錢上的壓力,迫使建商儘速履行修繕義務,以符合法令規定及保障公共安全。這筆罰款是繳交給公庫,並非支付給管委會或個別住戶作為賠償。因此,行政裁罰與住戶後續可能提出的民事求償(如減少價金或損害賠償)是兩種不同性質、不同目的的法律手段。《公寓大廈管理條例》第57條的設計,一方面是確保公設能順利點交並維持正常機能,另一方面也提供了當建商消極不作為時的行政制裁途徑。

參、住戶的權益堡壘:以買賣契約為本的民事救濟

一、 買賣契約是核心:住戶才是請求權主體

(一) 契約相對性原則

儘管管委會依《公寓大廈管理條例》有權要求建商修繕公設瑕疵,但在民事求償的層面,法律關係則有所不同。購房者與建商之間簽訂的「不動產買賣契約書」,才是界定雙方權利義務的核心文件。在這份契約中,買方是個別的購房住戶,賣方則是建商。管委會雖然由住戶組成,但其本身並非買賣契約的當事人。

(二) 住戶的請求權基礎

基於契約相對性原則,當房屋(包含其應有部分的公設)存在瑕疵,導致買方權益受損時,能夠向建商主張權利(例如物之瑕疵擔保責任或債務不履行責任)的主體,是簽訂買賣契約的個別住戶,而非管委會。換言之,若要請求減少買賣價金、損害賠償,甚至在極端情況下解除契約,這些權利的發動者必須是契約上的買方,也就是每一位購房的住戶。

二、 住戶可主張的民事權利:瑕疵擔保與債務不履行

當預售屋的公共設施存在瑕疵,且該瑕疵足以影響房屋的價值或通常效用時,個別住戶可依據《民法》及買賣契約的約定,向建商主張以下權利:

(一) 請求減少價金

若公設瑕疵導致房屋整體價值減損,住戶可請求按瑕疵程度比例減少已支付的價金。例如,一戶總價1200萬元的房屋,其中包含一定比例的公設價值,若公設的瑕疵經鑑定後確認使房屋價值減少了若干比例,住戶便可據此請求返還部分價金。

(二) 請求損害賠償

若因公設瑕疵導致住戶遭受額外損失(例如需自行雇工修繕、或因設施無法使用造成的不便等),或建商未依約交付應有品質的公設,住戶可請求建商賠償因此所生的損害。

(三) 解除契約

此為較嚴厲的法律效果,通常僅適用於瑕疵極為重大,已達不堪居住或嚴重影響契約目的之程度。一般而言,單純的公設瑕疵(如大廳磁磚不符、部分休閒設施短少等)較難達到解除整個房屋買賣契約的門檻,實務上多以減少價金或損害賠償方式處理。

三、 集體行動的力量:團結降低訴訟門檻

(一) 個別求償的困境

公共設施的瑕疵,雖然影響全體住戶,但分攤到每一戶的具體損失金額,有時可能相對有限。若要求單一住戶為了數額不高的公設瑕疵而去聘請律師、支付訴訟費用,可能不敷成本,導致許多住戶在評估利弊後選擇隱忍,無形中讓建商規避了應負的責任。

(二) 集體委任律師的效益

面對此種情況,社區住戶可以考慮「團結力量大」的策略。由於同一社區的公設瑕疵問題,對每位住戶而言,事實基礎與法律爭點多半雷同(例如都是大廳磁磚問題,不論住戶在哪一棟,面臨的瑕疵狀況是相同的)。此時,若能由多數有相同困擾的住戶共同集資,委任同一位或同一家律師事務所代表進行法律程序,不僅可以分攤律師費用及訴訟成本,降低個別住戶的經濟負擔,律師也能更有效率地處理案件,形成一股集體的力量向建商追究責任。這種方式往往比單打獨鬥更能保障住戶的權益,也較符合經濟效益。

肆、雙軌並行或擇善而從:行政申訴與民事訴訟的策略運用

一、 管委會行政途徑 vs. 住戶民事途徑:比較與選擇

面對預售屋公設瑕疵,管委會與住戶各自擁有不同的法律途徑,這兩者可謂是「兩條不同的平行道路」,各有其特點與適用範圍:

(一) 管委會的行政督促程序

主要依據《公寓大廈管理條例》第57條,透過向主管機關(建管處)申報,要求建商修繕,若建商不從,主管機關可對建商處以行政罰鍰。此途徑的目的是促使建商履行修繕義務,使公設達到合於使用及安全的標準。

(二) 住戶的民事求償程序

主要依據《民法》及買賣契約,由個別住戶(或集體委任律師)向法院提起民事訴訟,主張減少價金、損害賠償等權利。此途徑的目的是彌補住戶因瑕疵所受的經濟損失。

管委會與住戶處理建物瑕疵之比較
比較面向 管委會處理途徑 住戶處理途徑
權責主體 管理委員會 個別住戶(可集體委任律師)
法律依據 《公寓大廈管理條例》第57條 《民法》、買賣契約
主要行動 報請主管機關處理、要求建商修繕 向法院提起民事訴訟(如請求減少價金、損害賠償)
可能結果 建商被要求修繕、改善;若不從,建商可能被處行政罰鍰 法院判決建商應減少價金、賠償損失;嚴重者可能解除契約(罕見)
費用性質 主要為行政程序,管委會本身較少直接費用支出 需支付律師費、裁判費等訴訟成本(可透過集體訴訟分攤)
款項流向 行政罰鍰繳交公庫 減少的價金或損害賠償金歸住戶所有

雖然這兩條路徑各自獨立,但實務上,建商若在行政程序中消極不配合,甚至無視主管機關的處分,此種態度也可能在後續的民事訴訟中,作為對建商不利的參考情狀之一。

二、 實務上的考量:先行政後民事,還是雙管齊下?

(一) 先由管委會嘗試行政途徑

在許多情況下,為了節省時間與金錢成本,社區住戶通常會期望先由管委會出面,依循《公寓大廈管理條例》的規定,要求建商修繕公設瑕疵,並請主管機關介入督促。若能透過此行政途徑順利解決問題,自然是皆大歡喜,住戶也無需耗費心力進行冗長的民事訴訟。

(二) 建商態度決定後續行動

然而,如果建商對於管委會的要求及主管機關的命令均置之不理,甚至抱持著「罰鍰照繳,瑕疵照舊」的擺爛態度,那麼單純的行政手段可能已無法達到實質效果。此時,住戶為了維護自身因買賣契約所生的權益(例如取回因瑕疵而減損的房屋價值),就可能必須考慮透過民事訴訟程序,向建商主張減少價金或請求損害賠償。這形成了一種自然的應對升級路徑:先嘗試成本較低的行政協調,若無效,再考慮採取法律效力更強但成本也較高的民事訴訟。

伍、總結與行動建議:面對預售屋公設瑕疵,如何有效自保?

總結來說,當您購買的預售屋在點交公共設施時發現瑕疵,應釐清以下幾個重要觀念:

1.管委會的角色:第一屆管委會負有點交公設的重責大任,可依《公寓大廈管理條例》第57條,要求建商修繕,並在必要時報請主管機關介入,甚至促使主管機關對不配合的建商發動行政裁罰。

2.住戶的權利:民事上的減少價金、損害賠償等請求權,根基於住戶與建商簽訂的買賣契約,因此請求權人是個別住戶。

3.行動策略:一般建議可先由管委會循行政途徑要求建商改善。若建商消極處理,住戶則需考慮自行或聯合其他住戶,循民事訴訟途徑向建商求償。

4.集體力量:由於公設瑕疵影響的是全體住戶,且個別求償金額可能不高,透過集資委任同一位律師處理,不僅能降低訴訟成本,也能形成更強的法律行動力,是面對不負責任建商時,較符合經濟效益且能有效爭取權益的方式。

購房是人生大事,遇到預售屋公設瑕疵的狀況,確實令人困擾。重要的是,住戶應了解自身擁有的法律武器,並在必要時尋求專業律師的協助,評估具體案情,選擇最適合的法律途徑來保障自身權益。

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