03 JUL 2025 張倍齊律師
一場生命的逝去，是任何人都無法承受的悲劇。但當這場悲劇發生在您出租的房屋內，除了震驚與遺憾，您可能還得面對一個極其現實且殘酷的問題：這間房子，一夕之間成了人人避之唯恐不及的「凶宅」。
近年來，房客在租屋處自殺，導致房東蒙受鉅額房價損失的新聞屢見不鮮。對於許多房東而言，一間房子不僅是資產，更是窮盡半生積蓄換來的安身立命之所。如今，因為承租人的行為，這份心血結晶的價值在一夜之間灰飛煙滅，心中除了不甘，更多的是求助無門的徬徨。
這個議題的複雜性，在於它是一場個人悲劇與經濟現實的直接碰撞。法律如何在體恤生命逝去的同時，也保障無辜受害的屋主權益？當自殺者已然離世，房東的損失又該由誰來承擔？
在討論賠償責任之前，我們必須先釐清一個核心問題：法律上，究竟什麼是「凶宅」？許多人認為這僅是民間信仰或心理層面的忌諱，但在法律與市場交易中，它卻是一個會造成客觀經濟損失的「物之瑕疵」。
關於凶宅的定義，主要有兩個來源：內政部的官方範本與法院的實務見解。兩者之間的差異，正是許多交易糾紛的根源。
（一）內政部的官方定義：嚴格的時間與空間限制
為了規範不動產交易市場，內政部在其公告的「成屋買賣契約書範本」中，對凶宅有著明確且嚴格的定義。根據此定義，一間房子要被認定為凶宅，必須同時滿足以下三個條件：
1.時間限制： 必須發生在「賣方產權持有期間」。這意味著，如果非自然死亡事件發生在前前任屋主手中，而現任賣方對此並不知情或事件並非在他持有期間發生，則不符合此定義。
2.空間限制： 事件必須發生在房屋的「專有部分」，也就是主建物及附屬建物（如陽台）的範圍內。
3.行為結果： 必須是「求死行為而致死」，也就是說，不僅要在專有部分內有自殺或他殺的行為，而且最終必須「死在裡面」。
舉例來說，若有人從社區11樓的自家陽台一躍而下，但最終墜落在社區一樓的中庭廣場才身亡。雖然憾事發生了，但因為死亡地點是在公共區域，而非該戶的「專有部分」，依照內政部此一嚴格定義，該11樓戶別可能就不被認定為凶宅。
然而，這種定義也存在著明顯的漏洞。有心人士可能透過將房產過戶給親友等方式，輕易地「洗掉」產權持有期間的紀錄，從而規避告知義務。這種僵化的定義，顯然無法完全反映市場對於凶宅的真實觀感與價值判斷。
（二）法院的務實見解：更側重實質影響與告知義務
相較於內政部的僵化標準，法院在審理相關案件時，往往採取更為務實且彈性的見解，更側重於事件對房屋價值的「實質影響」以及賣方的「告知義務」。
1.擴張的時間認定： 大多數法院認為，不能僅以「賣方持有期間」作為唯一的判斷標準。如果賣方在交易前「明知」該房屋曾發生過非自然死亡事件，即便事件發生在前手、甚至更早的屋主持有期間，基於誠信原則，賣方依然負有告知買方的義務。法院此舉正是為了防止賣方利用過戶手段來規避責任。
2.彈性的空間認定： 雖然法院見解仍多以「專有部分」為核心，但對於某些特殊情況，例如約定由特定戶別專用的露台（法律上所有權仍屬全體住戶，但透過規約約定由特定戶使用），若發生墜樓等事件，部分法院也可能將其納入考量，認定對該戶造成價值減損。
內政部與法院見解的落差，形成了一個法律上的灰色地帶，也成為不動產交易中潛在的未爆彈。賣方若僅僅依循內政部的狹隘定義，自認沒有告知義務，很可能在未來面臨買方提起「物之瑕疵擔保」的訴訟，屆時將耗費更多時間與金錢來應對。
因此，最保險、也最能杜絕後患的做法，就是「誠實告知」。無論非自然死亡事件發生在何時、何地，只要您知悉相關情況，都應在交易過程中主動、明確地告知買方，並將告知內容白紙黑字地記錄在買賣契約中。在現今資訊爆炸的時代，任何試圖隱瞞的行為都可能被網路搜尋或鄰里耳語所揭露。與其冒著未來被訴訟的風險，不如一開始就開誠布公，讓買方在資訊對等的情況下，自行評估是否願意以該價格承購。誠實，才是避免糾紛最有效的法律護身符。
當我們確認房客的自殺行為確實導致房屋成為凶宅，並造成客觀的價值貶損後，下一個問題是：房東憑什麼向房客的家屬求償？這背後的法律，涉及對租賃契約義務的深刻理解。
許多人直觀地認為，房客的義務就是按時繳租、不要破壞房屋結構。從物理層面來看，房客自殺後，只要將現場清理乾淨，房屋的「使用價值」（也就是居住功能）並未減損，它依然可以住人。
然而，近年來法院逐漸形成一個重要的見解：承租人的義務，不僅僅是維持房屋的物理完好與「使用價值」，更包含應盡善良管理人之注意義務，去維持租賃物的「交換價值」。
房客的自殺行為，雖然沒有敲掉一根柱子、打壞一面牆，卻以一種非物理性的方式，嚴重摧毀了房屋的「交換價值」。這個觀點是法律與時俱進的體現，它承認了「污名化」對財產權造成的實質損害。因此，法院認為，承租人未盡到維持租賃物完整性的義務（此處的完整性包含市場價值），導致房東的財產權受損，此行為已構成對租賃契約的違反，也就是「違約」。
既然承租人違約，理應由其負擔賠償責任。但承租人已逝，房東該向誰討回公道？答案，就在於我國民法的「繼承」制度。
根據民法規定，繼承人從繼承開始時，除法律另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。這意味著，繼承人（通常是家屬）繼承的不只是亡故親人的存款、股票、房產等「積極財產」，同時也繼承了其生前的「消極財產」，也就是債務。
房東因房屋價值減損而對自殺房客產生的損害賠償請求權，就屬於房客的債務。因此，當家屬選擇繼承遺產時，也一併繼承了這筆對房東的賠償債務。這就是房東得以向自殺者家屬（繼承人）提起訴訟、請求賠償的法律基礎。
在實際的訴訟程序中，法官需要一份針對該「個案」的客觀、專業的估價文件。
因此，房東若要提出求償，至關重要的一步，就是委請具有國家認證資格的「不動產估價師」，針對該房屋「成為凶宅前後」的價值進行評估，並出具一份正式的「不動產估價鑑定報告」。這份報告會綜合考量房屋的座落地點、屋況、市場行情，以及該非自然死亡事件對房價的具體衝擊，最終估算出一個明確的價值減損金額。這份鑑定報告，將會是法官判定賠償數額最核心、也最具說服力的證據。
凶宅求償訴訟，涉及的法律層面相當複雜，不僅標的金額龐大，且法院實務見解仍在發展中，充滿了不確定性。無論您是求償的房東，還是面臨求償的繼承人，了解自身的權利與策略都至關重要。
對於房東而言，提起訴訟主要有兩條路徑可以選擇，兩者在法律要件與舉證責任上略有不同，經驗豐富的律師會評估個案情況，選擇或合併使用最有利的請求權基礎：
1.契約責任： 如前所述，主張承租人違反租賃契約中維持租賃物「交換價值」的義務，請求不完全給付的損害賠償。
2.侵權行為： 主張承租人的自殺行為，是一種故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人（房東）的行為，構成侵權，應負損害賠償責任。
這兩種主張在法律技術上各有攻防重點。例如，主張侵權行為時，必須論證死者主觀上是否有「故意」損害房東權益的意圖，這在訴訟上往往成為爭議焦點。由於法律見解尚未完全統一，不同的法官可能會有不同的心證。對於動輒數百萬房價損失的求償，任何一個法律爭點的成敗，都可能影響數十萬、甚至上百萬的判決結果。因此，委請專業律師協助您擬定訴訟策略、整理證據，並在法庭上進行有效辯護，是確保權益的必要投資。
對於突然面臨親人離世，又馬上收到房東鉅額求償的家屬而言，無疑是雪上加霜。在悲痛之餘，您必須冷靜了解法律賦予您的權利與選項。
（一）評估得失：是否應考慮「拋棄繼承」？
當您得知親人留下的債務（包含這筆潛在的凶宅賠償）可能遠大於其資產時，法律允許您在知悉其死亡後的「三個月內」，以書面向法院聲請「拋棄繼承」。一旦完成拋棄繼承，您就無須再對被繼承人的任何債務負責。這是一個非常重要的停損點，務必把握時效。
（二）法律的保障：「限定繼承」原則下的責任上限
如果您未拋棄繼承，或評估後認為親人留下的資產仍大於負債，我國現行民法已全面採行「概括繼承，限定責任」原則，簡稱「限定繼承」。
這意味著，繼承人對於被繼承人的債務，僅需以「因繼承所得的遺產」為限，負清償責任。舉例來說，若您繼承了200萬元的遺產，即使房東最終求償的金額高達300萬元，您所需負擔的賠償上限就是200萬元，超過的部分無須用自己的財產來支付。這個制度旨在保護繼承人，避免「父債子還」的悲劇無限延伸。
房客自殺變凶宅，是一個牽動法律、情感與經濟的複雜議題。透過本文的分析，我們可以得到幾個關鍵結論：
1.房東的損失是真實的： 房客自殺對房屋「交換價值」的損害，是法律承認的客觀損失。
2.房東有權求償： 基於租賃契約及侵權行為法理，房東可向自殺者的繼承人請求損害賠償。
3.繼承人有法律保障： 繼承人可透過「拋棄繼承」或受「限定繼承」原則保護，其賠償責任以所得遺產為限。
4.專業是關鍵： 無論是房價減損的鑑定，還是訴訟策略的擬定，都涉及高度的專業性與不確定性。
面對不動產這種高價值的標的，任何一個決策都可能牽動數十萬甚至數百萬的利益。無論您是想保障自身權益的房東，還是徬徨無助的繼承人，試圖單憑一己之力處理如此複雜的法律爭議，都將面臨極大的風險。
與其在訴訟中摸索，不如及早尋求專業律師的諮詢與協助。一位經驗豐富的律師，能為您全面評估案件的可行性、規劃最有利的訴訟策略，並在每一個法律環節上為您把關。這筆費用，相較於可能損失或需要賠償的鉅額款項，絕非成本，而是保障您權益最重要的一筆投資。若您正為此類問題所困擾，歡迎隨時與亮遠法律事務所聯繫，讓我們為您提供最專業的法律分析與協助。
