房客自殺變凶宅，房東如何求償？家屬要賠嗎？律師完整解析

壹、前言：當租屋處成為憾事現場

房客在租屋處自殺，房東面對一夕之間變成「凶宅」的房屋，價值大幅下降。房屋是窮盡半生積蓄的安身立命之所，如今心血灰飛煙滅，房東求助無門。本文解析法律救濟方式。

貳、凶宅的法律面面觀

一、何謂「凶宅」？

• 內政部見解：「賣方產權持有期間，於屋內發生凶殺或自殺致死」
• 法院實務見解：較寬，包含曾發生非自然死亡（含墜樓致死）的房屋

二、凶宅的經濟損失是客觀存在

凶宅市場價值通常減損20-40%。即使建築結構完好，仍因心理因素影響買家意願。

參、房東的求償權基礎

一、為何房客自殺是「違約」？

租賃契約隱含房客有「妥善使用」的附隨義務，不僅要維持房屋「使用價值」，更應保全「交換價值」。房客自殺行為違反此附隨義務，構成「不完全給付」（民法第227條）。

二、求償對象：自殺者的繼承人

依民法第1148條，繼承人繼承被繼承人財產上之一切權利義務。自殺者的損害賠償義務由其繼承人承擔（以遺產為限）。

三、個案關鍵：不動產估價師鑑定

房東須委託不動產估價師出具鑑定報告，證明房屋因凶宅事實減損的具體價值。鑑定費約5-15萬。

肆、訴訟攻防的智慧

一、房東的訴訟策略

• 以契約違約（民法第227條）為主要請求權
• 同時主張侵權行為（民法第184條）備位
• 請求項目：房屋價值減損、清理費、招租空窗期損失
• 仔細計算金額，以鑑定為依據

二、繼承人的應對

• 考慮拋棄繼承：若遺產不多但可能背負賠償責任，可於3個月內拋棄
• 陳報遺產清冊：以遺產為限負責
• 訴訟中抗辯：鑑定金額是否合理、房東是否盡善良管理人義務
• 和解可能：以合理金額達成和解，避免訴訟拖延

伍、結論：江湖在走，法律常識要有

面對不幸事件，無論房東或繼承人都應諮詢律師擬定策略。如您有相關法律需求，歡迎聯繫亮遠法律事務所 張倍齊律師。