03 JUL 2025 張倍齊律師
在居高不下的房價壓力下,預售屋以其付款方式相對彈性、可分期繳納頭期款的優勢,成為許多人實現成家夢想的首選。當我們走進美輪美奐的預售屋接待中心,看著精緻的建築模型在燈光下閃耀,翻閱著印刷精美的廣告傳單,銷售人員描繪著「三進式穹頂禮賓大廳」、「私密空中花園」、「萬坪樹海景觀」的美好藍圖,讓人忍不住開始想像未來新家的模樣。
然而,這份美好的憧憬,卻可能在兩三年後交屋時,變成一場令人失望的惡夢。當初廣告上承諾的豪華公設、高級建材、完美格局,在現實中可能縮水、變樣,甚至根本不存在。這時,建商或代銷公司往往會兩手一攤,表示「一切以最終簽訂的買賣契約為準」,試圖將那些曾深深吸引您的廣告內容,歸為不具法律效力的「行銷話術」。
但事實真是如此嗎?您當初因為信賴這些廣告而投入畢生積蓄,難道只能自認倒楣?其實不然。在台灣的法律體系下,您手中那張看似不起眼的廣告傳單,很可能就是捍衛您千萬資產的關鍵證據。本文將由亮遠法律事務所張倍齊律師,為您深入剖析預售屋廣告的法律地位,解釋它在何種情況下會被視為具有法律約束力的「契約一部分」,並提供您具體的行動指南,確保您的購屋權益得到最完整的保障。
許多消費者最大的疑惑在於:白紙黑字的買賣契約書裡沒寫到的東西,光憑一張廣告傳單,真的能跟建商據理力爭嗎?答案是肯定的。台灣的法律為了平衡建商與購屋者之間資訊不對等、議價能力懸殊的狀況,設下了多重保護機制,其核心精神就是:建商必須為自己說過的話負責。
消費者權益最堅實的後盾,來自於《消費者保護法》(下稱《消保法》)以及由中央主管機關內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》。這兩者共同構築了一道防火牆,防止建商以「廣告僅供參考」的說詞規避責任。
首先,《消保法》第22條明確規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行。」。這條法律條文的意義非常重大,它直接將廣告內容的法律地位提升至「契約義務」的層級。換句話說,廣告上所承諾的任何具體事項,例如建材品牌、公共設施、房屋格局等,都設定了建商履約的「最低標準」,建商實際交付的房屋,絕對不能比廣告所說的更差。
其次,為了將此原則具體落實到預售屋交易中,內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》更進一步提供了雙重保障 :
1. 應記載事項(法律規定必須寫入契約的條款):其中明確要求契約必須載明「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分。」。這表示,法律直接命令將廣告視為買賣契約的附件,與主契約具有同等效力。
2. 不得記載事項(法律規定禁止寫入契約的條款):其中明文禁止「不得約定廣告僅供參考。」。這條規定徹底封堵了建商最常用的免責藉口。即便建商在您簽的合約中偷偷加入「廣告僅供參考」的文字,該條款在法律上也是無效的。
這套法律框架的設計目的,就是為了矯正過去市場上建商濫用行銷話術,卻不願承擔責任的亂象。它建立了一個法律上的「推定」:除非有特殊情況,否則預售屋廣告就應該被視為契約的一部分。這大大減輕了消費者的舉證負擔,也讓法律的天平更傾向保護處於資訊弱勢的購屋者。
雖然法律大原則對消費者有利,但在實際的訴訟攻防中,事情並非總是如此絕對。建商的律師可能會主張,廣告內容僅是吸引消費者前來洽談的「要約引誘」,而非一旦消費者同意即可成立契約的「要約」。他們會辯稱,雙方最終的權利義務,應以經過詳細磋商後簽署的正式書面契約為準。
這個觀點也確實影響了法院的判斷。早期法院多傾向將廣告視為「要約」,以保護消費者 。然而,近年來最高法院的見解趨於細膩,認為不能一概而論,必須個案判斷。例如,在一個關於建案外牆顏色的著名判決(最高法院108年度台上字第1201號民事判決)中,法院就指出,廣告是否構成契約一部分,應綜合多項因素來判斷 。
法院在審理這類爭議時,通常會考量以下幾個關鍵點:
1. 廣告內容的「具體性」:廣告中的承諾是否足夠具體、明確?例如,「戶戶送TOTO衛浴設備」就是一個非常具體的承諾;但若是「給您帝王般的尊榮享受」,就可能被認為是無法執行的誇大詞藻。廣告內容越具體、越詳盡,就越可能被認定為契約的一部分。
2. 雙方的「磋商過程」:在簽約過程中,消費者是否曾明確向銷售人員確認廣告中的某項內容?銷售人員又是如何回覆的?更重要的是,最終簽訂的書面契約中,是否有條款「明確地、個別地」排除或修改了廣告的內容?如果契約中針對某事項(例如建材)有特別約定,且該約定與廣告不同,法院就可能認為雙方已透過磋商變更了合意內容 。
3. 消費者的「正當信賴」:從一個理性、普通消費者的角度來看,廣告中的這項承諾,是否會嚴重影響其購屋決策?例如,廣告宣稱「步行5分鐘到捷運站」,這對通勤族來說就是關鍵的交易條件,足以構成「正當信賴」。法院會保護這種基於具體事實而產生的信賴 。
總結來說,法律的戰場往往從「是否有一般性規則」轉移到「規則如何適用於本案的特定事實」。建商最強的防禦,就是主張廣告僅為「要約引誘」,而最終簽署的契約才是雙方完整的合意。這也凸顯了為何在面對爭議時,需要專業律師的協助。律師的任務不僅是指出法律規定,更是要建構完整的證據鏈,向法院證明廣告內容具體明確、消費者對其產生了正當信賴,且該信賴並未在後續的磋商中被合法地排除,從而說服法官將廣告內容納入契約效力範圍。
了解法律原則後,我們來看看實務上最常發生的幾種廣告不實「陷阱」。這些問題往往不是無心之過,而是建商為了提升建案吸引力、壓低成本或規避法規,所採取的常見手法。預先了解這些陷阱,能幫助您在賞屋時保持警惕。
1. 公共設施的幻影
這大概是最常見的爭議。廣告上標榜著「飯店級健身房」、「溫水游泳池」、「社區電影院」,交屋後卻發現健身房只是個空房間,游泳池竟是消防法規要求的蓄水池,電影院則連投影機都沒有。更嚴重者,有些公設甚至屬於違章建築,例如將屋頂突出物或排煙室包裝成KTV、健身房,隨時有被檢舉拆除的風險。公平交易委員會(下稱公平會)就曾對此類將頂樓違法空間宣傳為合法公設的建商開罰。
2. 平面圖的騙局
廣告文宣上的傢俱配置圖(家配圖)是另一個重點災區。為了讓空間看起來更寬敞、實用,建商可能會在圖面上動手腳。例如,將陽台或機電設備空間畫成室內空間的一部分,讓您誤以為主建物面積更大;或是在根本無法使用的畸零空間(如樓梯下方)畫上書桌,標示為「書房」。這些手法都可能讓您對房屋的實際格局和使用功能產生嚴重誤判。
3. 建材的偷天換日
「本案採用德國進口廚具、日本名牌衛浴」,這類訴求是吸引重視生活品質買家的利器。但交屋時,您可能會發現廚具、衛浴、氣密窗、磁磚等建材,被換成了價格較低的不知名品牌或次級品。
4. 用途不符的違規建築
這是風險最高的一種陷阱。部分建商會將成本較低的「工業用地」或「商業用地」上的建案,包裝成適合家庭居住的「住宅」來銷售。廣告中充滿了溫馨的家庭生活示意圖,卻絕口不提其土地使用分區的限制 。購買這類房屋,未來可能面臨因違反土地使用或建築法規而被政府開罰,甚至強制要求恢復原狀(例如拆除住宅隔間)的風險。同樣地,「夾層屋」(樓中樓)的廣告也常有爭議,若建案並未取得合法的夾層建築執照,自行二次施工即屬違建。
5. 周邊環境的誇大不實
建案周邊的生活機能也是廣告賣點。但有時廣告會誇大其詞,例如將仍在規劃中、不知何年何月才會完工的捷運站或大型商場,描述得彷彿近在咫尺;或是將實際步行需要15分鐘的公園,宣稱為「公園第一排」。這些資訊都會影響您對房屋價值的判斷。
洞悉這些常見陷阱,並非要讓您對所有建商都抱持敵意,而是要提醒您,消費者的謹慎與警覺,是防止夢想變惡夢的第一道防線。
如果您不幸發現建商交付的房屋與當初的廣告承諾有落差,請不要慌張或輕易放棄。只要方法正確,您絕對有能力捍衛自己的權益。以下是我們建議的行動三部曲。
在法律的世界裡,記憶不可靠,只有證據說了算。因此,在您採取任何法律行動之前,最重要、也最基礎的工作,就是「保全所有證據」。這份證據清單越完整,您在談判桌上或法庭上的籌碼就越多。
請記住,證據保全的工作做得越早、越周全,您就越能將主動權掌握在自己手中。
當您備妥證據後,接下來就是選擇對您最有利的法律途徑。一般而言,有三條主要的路徑可以選擇,它們各有優劣,有時甚至可以並行,以達到最大效果。
這是最直接、也最能徹底解決問題的方式。您可以依據《民法》的「不完全給付」、「物之瑕疵擔保」以及《消保法》的規定,向法院提起訴訟,要求建商負起責任。您的訴求可以包括:請求建商履行契約(例如更換符合廣告規格的建材)、請求減少買賣價金、請求損害賠償(例如因房屋瑕疵導致的價值減損),或在瑕疵重大的情況下,主張解除契約。
如果建商的行為涉及「虛偽不實或引人錯誤之表示」,就可能違反《公平交易法》第21條的規定 。您可以向公平會提出檢舉,由主管機關發動調查。一旦公平會認定建商廣告不實,可以對其處以新台幣5萬元以上、2500萬元以下的罰鍰,並命令其改正 。這份來自政府機關的「處分書」,將會成為您在民事訴訟中極為有力的證據,能大大增加勝訴的機率。
如果您希望以較低的時間和金錢成本解決爭議,可以先向各縣市政府的消保官提出申訴 。消保官會安排您與建商進行協商或調解會議,試圖在公正第三方的協助下達成和解。這是一個相對快速、免費的管道,適合爭議金額較小或希望盡快解決問題的消費者。
購買預售屋,是一項承載著家庭幸福與未來希望的重大投資。那些描繪美好生活的廣告文宣,在法律上絕非廢紙一張,而是建商必須兌現的莊嚴承諾。然而,法律雖是保障權益的工具,卻無法取代消費者自身的謹慎與智慧。
總結本文,我們希望您能牢記三個關鍵行動,作為您購屋路上的「法律護身符」:
1. 隨手保留證據:從踏入接待中心的那一刻起,就養成蒐集和保存所有文宣、圖面與對話紀錄的習慣。這些看似瑣碎的資料,在關鍵時刻將成為您最有力的武器。
2. 仔細核對契約:善用至少五天的契約審閱期,將廣告內容與正式契約逐一比對。若有任何不符或模糊之處,務必在簽字前要求建商白紙黑字地澄清或修改。請記住,簽約前的謹慎,遠勝過簽約後的爭訟。
3. 勇於尋求專業:當您的權益受到侵害時,不要因為覺得麻煩或害怕訴訟而退縮。無論是向消保官申訴、向公平會檢舉,或是提起民事訴訟,都是法律賦予您的正當權利。
房地產交易涉及複雜的法律與專業知識,當您感到困惑或不知所措時,尋求專業律師的協助,是保障您數千萬資產最穩妥的方式。亮遠法律事務所長期關注不動產交易糾紛,我們樂意傾聽您的問題,為您分析利弊,規劃最適合您的策略。希望這篇文章能幫助您更有信心地踏上購屋之路,預祝您順利買到理想中的好房子。