前言：買房的甜蜜與陷阱—一份不該簽的合約

在台灣，高漲的房價讓許多人望而卻步，「成家立業」的夢想似乎越來越遙遠。面對節節攀升的房價，存錢的速度往往跟不上房價上漲的腳步，沉重的頭期款壓力，成為許多購屋者面前的第一道高牆。在這樣的困境下，市場上出現了一種看似能解決燃眉之急的「聰明方法」—簽訂「AB約」。

這種做法，常被部分不肖建商或房仲包裝成一種彈性的融資技巧，讓買方能以較低的自備款入主心儀的房屋。然而，這份看似誘人的糖衣底下，包裹的卻是足以摧毀人生的劇毒。簽署AB約，並非財務操作的捷徑，而是一張通往法庭的單程票。它不僅無法真正解決您的財務問題，反而會讓您背負上沉重的刑事責任與金融風險。

壹、 什麼是買房「AB約」？一個不能觸碰的法律紅線

在深入探討法律責任之前，必須先清楚理解「AB約」的定義與運作模式。簡單來說，AB約就是「真假合約」或「陰陽合同」，透過製作兩份價格不同的買賣契約書，來欺騙銀行與政府機關，達成特定目的 。

一、 AB約的定義與操作手法

(一） A約與B約：一份真實，一份虛假

一份合法、正常的房屋買賣，只會有一份記載著買賣雙方真實交易條件的契約。但AB約的操作，卻是刻意製造出兩份文件 ：

• A約 (真實合約)：這份合約記載了買賣雙方私下議定的「真實成交價格」。例如，一間房屋的實際成交價為新台幣1500萬元。這份A約才是雙方之間真正具有法律效力的契約，但它的存在會被刻意隱瞞，不會提供給銀行或地政機關。
• B約 (虛假合約)：這份合約會記載一個被「刻意灌水」的虛高價格。例如，將前述1500萬的房屋價格，在B約上寫成1800萬元。這份虛假的B約，其唯一目的就是作為對外使用的「官方文件」，專門用來向銀行申請房屋貸款，以及向地政機關辦理實價登錄 。

(二) 操作流程：如何透過虛報價格達成「超貸」目的？

AB約的核心目的，就是利用資訊不對稱來獲取不法的金融利益。其操作邏輯是將一個財務問題（資金不足），透過一個犯罪手段（偽造文書與詐欺）來「解決」。這個過程的本質，並非創造更多資金，而是透過欺騙來獲取更多您本不該擁有的「債務」。

以下透過一個具體案例，說明AB約如何運作：

1.    真實房價: 假設房屋實際成交價為 15,000,000 元。

2.    正常貸款: 若以銀行核貸八成計算，可貸金額為 15,000,000×80%=12,000,000 元。

3.    所需自備款: 買方需自行準備的頭期款為 15,000,000−12,000,000=3,000,000 元。

4.    虛報房價: 買賣雙方簽訂一份價格為 18,000,000 元的B合約。

5.    超額貸款: 買方持此B合約向銀行申請貸款，銀行若同樣以八成核貸，可貸金額將變為 18,000,000×80%=14,400,000 元。

6.    實際所需自備款: 買方實際僅需準備的頭期款大幅降低為 15,000,000(真實房價)−14,400,000(超額貸款)=600,000 元。

透過這個手法，買方的頭期款壓力從300萬驟降至60萬，看似解決了眼前的資金缺口。然而，這個「解決方案」的基礎，是建立在一個欺騙性的虛假文件之上，並將買方直接推向了犯罪的深淵。

貳、 簽署AB約的動機：看似誘人的糖衣毒藥

既然AB約風險如此之高，為何仍有人願意鋌而走險？原因在於其背後巨大的利益誘因，無論對買方或賣方，都像是一杯誘人的「糖衣毒藥」。

對買方的誘因：降低頭期款壓力與「零元購屋」的迷思

對買方而言，最直接的誘因就是大幅降低購屋門檻。如前述案例所示，透過超貸取得的資金，不僅能填補頭期款的缺口，多出來的款項甚至還能用於裝潢、購買傢俱，或作其他投資用途 。在極端情況下，甚至可能達到所謂的「零元購屋」，即貸款金額完全覆蓋真實房價，買方無需支付任何頭期款。

然而，這種看似佔了便宜的做法，實質上是飲鴆止渴。買方雖然在前期看似輕鬆，卻也因此背負了遠超其真實還款能力的龐大貸款。這筆建立在虛假資產價值上的債務，將成為未來沉重的財務負擔，一旦個人財務狀況或整體經濟環境發生變化，斷頭的風險將遠高於正常貸款者。

參、 AB約的法律天羅地網：您可能面臨的刑事責任

許多人誤以為簽訂AB約只是民事上的瑕疵，或最多是行政罰鍰，卻嚴重低估了其觸犯刑法的嚴重性。事實上，一個簽署AB約的行為，就如同在法律的雷區中投下一顆炸彈，會同時引爆多項刑事罪名，諸如詐欺罪（以虛高的B合約向銀行申請貸款，使銀行陷於錯誤而核准不相稱的貸款金額）、使公務員登載不實（持虛高的B合約向地政機關申報實價登錄，使公務員登載不實價格）、偽造文書罪（製作內容不實的B合約即假合約）等。

肆、 刑事責任外的其他風險與代價

即便僥倖未被檢調機關追訴刑事責任，簽署AB約所帶來的連鎖反應，依然足以讓購屋者付出慘痛的代價。

一、 行政罰鍰：《平均地權條例》的重罰

就行政責任而言，根據《平均地權條例》第81條之2的規定，申報登錄價格不實者，可處新台幣3萬元以上、15萬元以下罰鍰，並會被要求限期改正。如果屆期未改正，主管機關可以「按次處罰」，直到改正為止 6。這意味著罰鍰並非繳一次就了事，而可能成為一筆持續不斷的開銷。

二、 金融信用破產：遭銀行追討貸款與列為拒絕往來戶

一旦銀行發現貸款申請人使用AB約進行詐貸，後果將是災難性的。首先，銀行有權主張貸款合約無效，並立即要求借款人「全額清償」所有貸款。同時，銀行會將此筆不良紀錄通報金融聯合徵信中心，將該借款人註記為信用不良者，甚至直接列為拒絕往來戶 。

這意味著，該名購屋者未來不僅無法再向任何一家銀行申請信用卡、信用貸款或房屋貸款，其個人金融信用將徹底破產，對其未來的人生規劃與財務操作造成毀滅性的打擊。

三、 潛在的交易風險：不正派的賣家與品質堪慮的房屋

最後，必須回到交易的本質。一個願意主動提議或配合進行AB約這種非法行為的建商或賣方，其商業道德本身就存在嚴重問題。

可以合理推斷，一個在合約上都敢動手腳的賣家，其在房屋的施工品質、建材用料、售後服務等環節，同樣可能存在偷工減料或不負責任的情形。更危險的是，一旦買方簽署了AB約，就等於將一個致命的把柄交到了對方手上 。

未來，當房屋出現漏水、龜裂等瑕疵，買方向建商主張保固維修權利時，建商很可能反過來以「檢舉AB約違法超貸」作為威脅，逼迫買方噤聲、放棄權利 。在這種情況下，買方不僅買到了一間品質堪慮的房子，更因為自己的違法行為而喪失了所有談判的籌碼，陷入求助無門的困境。

伍、 律師的專業建議：如何保障自身權益，安穩購屋？

面對購屋過程中的種種誘惑與陷阱，保持清醒的判斷與尋求專業協助，是保護自己的不二法門。

一、 堅守原則：量力而為，拒絕誘惑

購屋最重要的原則，始終是「量力而為」。如果頭期款不足，應考慮調整購屋目標，或尋求更長時間的儲蓄計畫，而非試圖透過非法手段一步到位。請牢記，一份正常的房屋買賣，只會有一份記載真實價格的合約。任何提出簽署兩份合約、高報價格以利貸款的建議，無論話術多麼動聽，都是一個明確的危險信號，應當下立即拒絕 。

二、 尋求專業：諮詢律師，審慎簽約

在簽訂任何不動產買賣契約這類重大法律文件之前，尋求專業律師的協助，是成本最低、效益最高的「保險」。一位專業的房地產律師，能為您審閱合約條款，確保內容公平、合法，並在您感到壓力或對交易有任何疑慮時，提供客觀、專業的法律意見。這不僅能幫助您避開AB約之類的陷阱，更能全面保障您在交易中的各項權益。

結語：誠信是最佳的法律護身符

買房成家，本應是一件充滿喜悅的人生大事。然而，一時的貪念或財務壓力下的錯誤決定，卻可能讓這份喜悅變質為終生的夢魘。AB約所帶來的，絕非財務上的解脫，而是一連串無法逆轉的法律與金融災難。

誠信，不僅是道德上的要求，更是法律上保護自己的最佳護身符。一筆建立在真實、透明基礎上的交易，輔以專業的法律諮詢，才是通往安穩、幸福家園的唯一道路。希望透過本文的詳盡分析，能讓每一位準購屋者都能認清風險，做出最明智的選擇。