03 JUL 2025 張倍齊律師
「可以用另一份契約提高核貸金額，讓自備款壓力變小。」面對買不起的房價，當建商或仲介把「AB 約」包裝成「彈性融資」「合法操作」推到您面前時，真正需要先看清楚的，不是短期現金壓力，而是背後的刑事、行政與金融信用風險。
這類安排可能牽涉刑事、行政、金融三重後果：刑法第 339 條詐欺罪、第 214 條使公務員登載不實、平均地權條例第 81-2 條實價登錄不實裁罰，以及貸款契約違約與信用評估問題。本文完整解析 AB 約的法律真相，以及為什麼律師會在第一時間勸您拒絕。
買賣雙方同時簽署兩份契約:
| 契約 | 用途 | 法律風險 |
|---|---|---|
| A 約 | 雙方真實成交條件 | 若刻意隱匿，容易與後續申貸、稅務或登錄資料產生矛盾 |
| B 約 | 對外提供給銀行或機關的較高成交價 | 若明知不實仍作為核貸或登錄依據，可能引發刑事與行政責任 |
常見操作是以較高的 B 約作為銀行核貸資料，使銀行誤認交易價格與擔保價值。若因此取得高於真實交易條件下可取得的貸款，買方、賣方與協助者都可能被檢視是否有詐欺或文書不實問題。
《刑法》§339:意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 50 萬元以下罰金。
AB 約的詐欺結構:
若個案中具備詐術、錯誤、財產處分與不法所有意圖，AB 約可能構成詐欺罪。買方、賣方、配合的仲介、代書、會計師，也可能依各自參與程度被追訴正犯或共犯責任。
《刑法》§214:明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 1 萬 5 千元以下罰金。
AB 約完成後，買賣雙方須向地政機關辦理實價登錄(平均地權條例 §47):
進退兩難——這是 AB 約的本質危機。
製作不實的 B 約過程，可能涉及:
AB 約本身不必然等於洗錢，但若另涉及不正當資金流動，例如將不實貸款額分流至其他帳戶、利用人頭帳戶處理款項，可能觸犯《洗錢防制法》第 19 條一般洗錢罪：處 3 年以上 10 年以下有期徒刑，併科 1 億元以下罰金；洗錢之財物或財產上利益未達 1 億元者，處 6 月以上 5 年以下有期徒刑，併科 5，000 萬元以下罰金。若操作中涉及冒名、不正方法使用他人帳戶或規避洗錢防制程序，亦可能觸犯第 20 條特殊洗錢罪：處 6 月以上 5 年以下有期徒刑，得併科 5，000 萬元以下罰金。
《平均地權條例》第 81-2 條對實價登錄不實有明文處罰:
平均地權條例第 47 條也賦予主管機關查核權，必要時可向權利人、義務人、地政士或不動產經紀業查詢，中央主管機關並得向有關機關或金融機構查詢價格資訊文件。也就是說，AB 約不只是雙方私下約定，後續仍可能在登錄、查核或金融資料比對中被發現。
銀行若發現貸款資料涉及不實，通常會先回到授信契約與內部風險控管規則處理，後果不一定完全相同，但風險不容低估：
若貸款契約約定申貸資料不實或違反授信條件時得視為到期，銀行可能要求補正、補提擔保、提前清償全部或部分貸款，並視個案追究違約責任。若後續無法協商或履約，才可能進一步走向強制執行或拍賣程序。
金融機構可能將不實申貸紀錄納入內部風險評估，日後申請房貸、信貸、車貸或信用卡時，條件可能變嚴，甚至遭拒絕。實際影響仍須依各金融機構審核規則、聯徵資料與個案狀況判斷。
若案件衍生逾期、催收、代償、強制執行或其他信用事件，可能影響金融機構調閱聯徵資料後的授信判斷。常見影響包括：
買房本來是長期財務安排。若為了降低短期自備款壓力而留下不實申貸紀錄，後續結婚、創業、購車或再購屋時，都可能面臨更高成本與更多審核障礙。
明知 AB 約而協助處理(製作 B 約、處理過戶、協助申貸)，都可能被認定為:
《不動產經紀業管理條例》下，經紀業或經紀人員若違反相關義務，可能面臨罰鍰、申誡、停止執行業務，嚴重或累計達一定程度時，甚至可能發生許可或證書遭廢止的風險。是否處罰、處罰種類與金額，仍須看具體違反條文與主管機關認定。
但一旦被查獲，業務員不只可能面臨刑事偵查，也可能承受執業與職涯風險。
願意配合 AB 約的賣家，本身也可能伴隨下列風險訊號：
也要留意是否有人以「AB 約代辦」「特殊貸款包裝」名義安排異常資金流或人頭交易。若交易流程要求使用陌生帳戶、交付空白文件、配合不實價金或不明金流，應立即停止並諮詢律師。
若您找父母當保證人或共同借款人，事發後家人可能依契約承擔清償責任，也可能受到信用風險與財產執行風險波及。
已經完成 AB 約並貸款撥下，雖然法律後果可能已發生，但越早處理，越有機會整理事實、降低損害，並讓後續刑事或行政程序有較完整的說明空間：
AB 約的處置涉及刑事、行政、民事三層面，務必由律師全盤評估:
A 約、B 約、與仲介的 LINE / Email、雙方匯款紀錄、與代書的對話——這些都可能影響案件走向(例如證明您是「被建議」而非「主動策劃」)。
AB 約是用短期自備款壓力，去交換刑事、行政、貸款契約與信用風險的高風險交易。沒有任何短期利益值得賭這場。誠信買房、量力而為、合法貸款，才是真正的安心。
若您正面臨建商 / 仲介推銷 AB 約，或已不慎簽署而開始焦慮，歡迎聯繫亮遠法律事務所。張倍齊律師將協助您評估法律風險、規劃合法的替代方案，必要時代理刑事辯護、行政救濟與銀行協商。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
