04 JUL 2025 張倍齊律師
房屋，對大多數人而言，不僅是一個遮風避雨的家，更是其一生中總價最高、財務佔比最重的資產。正因為其價值不菲，任何一點微小的瑕疵，都可能對房屋價值與居住品質產生巨大的影響。許多人在購屋時，心中充滿了對未來的憧憬，卻也伴隨著對未知風險的焦慮，深怕遇到漏水、結構問題等難以處理的狀況 。
這份焦慮並非空穴來風。根據內政部歷年統計，房屋漏水始終是不動產交易糾紛的首位。本文旨在將這份模糊的擔憂，轉化為一套清晰、有力的風險管理策略。透過法律專業的視角，我們將深度剖析「專業驗屋」的價值，並闡述如何運用法律賦予的「物之瑕疵擔保」權利，將其作為保護您千萬資產的堅實護盾，確保您辛苦積攢的血汗錢，能換來一個安心無虞的家。
許多人會猶豫，買房已經花費甚鉅，是否還有必要再支出一筆驗屋費用？從我個人的經驗以及法律實務的角度來看，答案是肯定的。專業驗屋的費用，依房屋坪數與服務內容，大約落在新台幣 1 萬至 2 萬元之間 。相較於動輒上千萬的房價，這筆費用可謂是九牛一毛，但其所能帶來的保障與槓桿效益，卻遠超其帳面價值。
其真正的價值，並非僅僅是找出問題，更關鍵的是「在對的時間點找出問題」。這個時間點，就是「交屋付款」之前。在買方尚未付清總價 5% 的交屋保留款時，所發現的任何瑕疵，都給予了買方最強大的談判籌碼 。此時，買方可以理直氣壯地要求建商或賣方修繕至完全無瑕疵的狀態後，才支付尾款。
這與交屋後才發現問題的「保固維修」有著天壤之別。交屋前的瑕疵，是賣方未履行「交付無瑕疵物品」的契約義務；交屋後的保固，則進入了另一個法律關係，買方往往需要花費更多心力去證明瑕疵的歸屬，協商過程也可能變得更加漫長與複雜 。因此，這筆驗屋費用，本質上是為了保全您在交易中最關鍵時刻的法律權利與談判優勢，是一筆高報酬的風險管理投資。
在所有房屋瑕疵中，「漏水」無疑是最令人頭痛，也是法律糾紛中最常見的類型 。無論是預售屋或中古屋，從窗框、牆面、天花板到浴室，都可能是漏水的潛在區域 。
然而，從律師的角度來看，漏水不僅僅是一個需要水電師傅來解決的物理問題。在法律上，它是一個明確的「物之瑕疵」。根據我國民法規定，所謂「瑕疵」，是指物存在著會「減少其價值」或「減少其通常效用」的缺點 。漏水顯然會降低房屋的市場交易價值，同時也嚴重影響了房屋應有的居住效用，完全符合法律上對於瑕疵的定義。
當我們將漏水這個具體、有感的困擾，與法律上抽象的「瑕疵」概念連結起來時，它就不再只是一個麻煩，而是啟動賣方「物之瑕疵擔保責任」的法律事實。這意味著，買方可以據此向賣方主張權利，這正是驗屋的核心價值所在——將潛在的物理問題，轉化為具體的法律籌碼。
我雖身為律師，有法律知識，但在檢驗房屋結構、水電管線等專業工程領域，與一般民眾並無二致。這正是「術業有專攻」的道理，因此我自己也曾請專業人士驗屋。許多民眾認為可以自行驗屋，但自行檢驗與專業驗屋之間，存在著一道由專業知識與精密儀器所構成的巨大鴻溝。
專業驗屋公司之所以專業，關鍵在於他們擁有一般人無法取得的精密檢測儀器。這些設備能夠穿透牆面、深入管線，看見肉眼無法察覺的「魔鬼細節」。
例如，針對漏水問題，驗屋公司會使用「紅外線熱像儀」偵測牆體內部的溫度異常，從而判斷是否有潛在水氣；並以「高頻電磁波混凝土水分儀」精準量測牆面的含水率 。對於排水管，他們會使用「工業用內視鏡」，如外科手術般深入管道，檢查是否有水泥塊或其他營建廢棄物堵塞 。針對地坪是否平整，則使用「雷射水平儀」進行毫米級的精準測量，而非僅僅依靠彈珠滾動來判斷 。
這些經由科學儀器所產生的數據，最終會匯集成一份客觀、具公信力的書面檢測報告 。這份報告的價值，遠遠超出一份單純的問題清單。在法律上，它是一份強而有力的證據。當您向建商或賣方主張權利時，一份顯示著熱像儀數據與內視鏡畫面的報告，其說服力遠非幾張手機照片與個人筆記所能比擬。可以說，聘請專業驗屋，不僅是為了「發現問題」，更是為了「生成法律上站得住腳的證據」。
當驗屋報告出爐，確認房屋存在瑕疵時，買方便能啟動法律上的保護機制。其中最核心的，便是民法中的「物之瑕疵擔保責任」。
簡單來說，「物之瑕疵擔保」是法律賦予買方的一項重要權利，它規定賣方必須擔保其出售的物品，在交付給買方時是沒有瑕疵的 。這是一項「法定無過失責任」，意思是不論賣方知不知道瑕疵的存在，也不論瑕疵是否由賣方所造成，只要瑕疵在「交屋」這個時間點或之前就已經存在，賣方原則上就必須負責 。
法律條文中的「危險移轉於買受人時」，在不動產交易中，指的就是「交屋」那一刻 。法律在此劃下了一條清晰的界線。這也再次凸顯了為何「交屋前驗屋」如此關鍵，因為此時所發現的任何問題，都能明確歸屬於賣方的擔保責任範圍內。
根據民法第359條，當賣方需負瑕疵擔保責任時，買方依法擁有以下三種主要權利可以主張 ：
1. 請求減少其價金： 這是最常見的主張方式。當瑕疵雖然影響了房屋的價值或效用，但尚未達到無法居住的程度時（例如：部分磁磚空心、窗框刮傷、輕微滲水），買方可以要求按瑕疵所造成的價值減損比例，減少買賣總價。
2. 解除其契約： 當瑕疵非常嚴重，已經導致房屋無法達成原有的契約目的時，買方可以主張解除契約，也就是退貨還錢。例如，房屋是海砂屋、輻射屋，或有重大結構安全疑慮，足以影響居住安全，若解除契約並未顯失公允，便可主張此權利 。
3. 請求損害賠償： 在特定情況下，買方除了減價或解約外，還可以請求損害賠償。例如，賣方在契約中保證使用特定品牌的頂級建材，交屋後卻發現被更換為次級品，或是賣方「故意不告知」其明知的瑕疵（如凶宅或漏水），買方因此所受的額外損失（如租屋費用、裝潢延誤損失等），便可請求賠償 。
法律賦予了買方權利，但權利必須在法定期間內行使，否則就會失效。這也是法律實務中最需要注意的環節。
1. 檢查並立即通知義務： 根據民法第356條，買方在收受房屋後，有「從速檢查」的義務。一旦發現瑕疵，必須「立即通知」賣方。如果怠於通知，除非是那種通常檢查下無法發現的瑕疵，否則法律上會視為買方已經承認接受該物，進而可能喪失權利 。這意味著，拿到驗屋報告後，應立即以存證信函等書面方式正式通知建商或賣方。
2. 權利行使的消滅時效： 根據民法第365條，買方的權利行使有兩道時間關卡。第一道，是在買方發出瑕疵通知後的「六個月」內，必須透過協商、調解或訴訟等方式行使其權利（如請求減價或解約）。第二道，是無論何時發現瑕疵，自「交屋時」起算的「五年」內，若不行使權利，該權利亦會消滅 。
這兩條時間限制如同一只正在倒數的時鐘，提醒著所有買方：發現問題後，決不能拖延。應立即尋求專業法律意見，規劃後續的應對策略，以確保自身的權益不會因為時間流逝而睡著了。
總結來說，購買房屋是人生大事，保護這項重大資產需要一套完整的策略。這套策略包含三個核心支柱：買方自身的勤勉、驗屋公司的技術專業，以及律師的法律策略。
專業驗屋並非一項奢侈的開銷，而是一項不可或缺的風險管理工具。它能為您揭示肉眼看不見的問題，更重要的是，它能為您產出一份在法律上強而有力的證據。
然而，一份驗屋報告本身只是彈藥，如何運用這份彈藥與建商或賣方進行有效談判，如何在法律規定的時限內提出最有利的主張，甚至在必要時提起訴訟，則需要專業的法律知識與實務經驗。驗屋公司負責找出「問題是什麼」，而律師則負責回答「所以該怎麼辦」。
當您手握驗屋報告，面對建商的推託或複雜的法律程序時，尋求專業律師的協助，才能確保您的權利得到最大程度的保障，讓這份得來不易的資產，真正成為一個安心、美好的家。
