11 SEP 2025 張倍齊律師
對許多人而言，擁有一間屬於自己的房子，是畢生最大的夢想之一。從存下第一筆頭期款，到無數次穿梭在各個建案樣品屋之間，最終懷著無比的期待與興奮，簽下那份厚重的預售屋買賣契約。合約上的每一個字，都承載著對未來家庭生活的憧憬。您看著建築工地從一片平地，到鋼筋水泥逐漸向上攀升，心中的喜悅也與日俱增。
然而，當這棟耗費多年積蓄與心血的建築終於完工，到了驗收交屋的關鍵時刻，那份期待卻可能在一瞬間被澆熄。當您委託的專業驗屋公司，遞上一份佈滿紅字標記的驗屋報告時——牆壁出現不明裂縫、窗框邊緣滲水、地磚空心翹起、電路系統配置有誤——那種從雲端跌落谷底的失落與焦慮，足以讓任何一位準屋主心亂如麻。
更令人煎熬的是，就在您為這些瑕疵煩惱不已時，建商的催款通知也隨之而來，要求您盡快支付數百萬元的交屋尾款。此刻，一個巨大的矛盾在您心中拉扯：眼前這棟充滿問題的房子，顯然不是您當初在合約上承諾購買的那個完美家園。建商尚未履行其「交付無瑕疵房屋」的義務，您真的有義務支付最後一筆鉅款嗎？
這個問題，正是無數預售屋買主在交屋階段最核心的困惑與掙扎：「預售屋驗屋不過，我到底可不可以拒絕付款？」這篇文章將作為您在此困境中的專業指引。我們將深入剖析，這個問題的答案並非簡單的「可以」或「不可以」，而是取決於一個至關重要的法律分野。本文將帶您一步步釐清法律賦予您的權利，解讀那份約束雙方的買賣契約，並提供一套清晰、具體的行動方案，讓您在面對建商時，能有理有據、充滿底氣地捍衛自身權益，確保您辛苦掙來的血汗錢，最終能換來一個真正安心的家。
在深入探討是否可以拒絕付款之前，我們必須先建立一個穩固的法律認知基礎。您與建商之間的權利義務關係，主要由兩大支柱所構成：一是雙方簽署的「預售屋買賣定型化契約」，二是台灣《民法》中關於「物之瑕疵擔保」的根本性規定。理解這兩者如何相輔相成，是您採取任何行動前的第一步。
您的權利說明書：「預售屋買賣定型化契約」
許多購屋者可能將買賣契約視為一疊繁瑣的法律文件，簽署後便束之高閣。然而，這份契約正是您權利的具體化文本，是您與建商之間遊戲規則的總綱。特別是「預售屋買賣定型化契約」，其內容受到主管機關內政部的嚴格規範，其中包含了許多保障消費者的重要條款。
其中，與驗屋最直接相關的，莫過於契約中明確賦予買方的「驗收權」。根據現行的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，契約中必須明訂，建商應在取得使用執照後，通知買方進行驗收。更重要的是，條款中明確指出，買方有權在「自備款」的「交屋款」支付前，對房屋進行檢驗。這意味著，「先驗屋，後付款」不僅是市場上的交易習慣，更是受到法規保障的法定權利。您無須在對屋況一無所知的情況下，就盲目地支付最後一筆款項。這份契約，是您要求建商在交屋前必須將房屋修繕至約定狀態的第一道法律防線。
法律的隱形保障：「物之瑕疵擔保」責任
即便契約中沒有逐一寫明房屋的每一項規格標準，台灣的《民法》也為所有買賣行為提供了一層強大的隱形保障，這就是「物之瑕疵擔保」責任。
簡單來說，「物之瑕疵擔保」是指，賣方（在此即為建商）對於其所出售的物品（房屋），應負有擔保其品質的法律責任。根據《民法》第354條的規定，建商必須保證其交付的房屋，具備「通常效用」或「契約預定效用」，並且沒有會「減損其價值」或「不適於通常或特約效用」的瑕疵。
用更白話的方式解釋：
這項瑕疵擔保責任是「法定責任」，意味著無論契約中有無約定，建商都必須遵守。它是法律強加於賣方的義務，用以平衡買賣雙方資訊不對等、專業知識落差的地位。
因此，當您在驗屋時發現瑕疵，您所主張的權利，並不僅僅是基於那份白紙黑字的契約，更是植根於《民法》所賦予所有買受人的根本性權利。契約條款是這個權利的具體執行細則，而《民法》的瑕疵擔保責任則是其背後堅不可摧的法理依據。將這兩者結合起來理解，您會發現自己的立場遠比想像中更為穩固：您不是在無理取鬧地挑剔，而是在正當地行使一項受到法律全面保障的權利。
在理解了您的權利基礎後，我們現在必須進入整個問題的核心。您能否拒絕支付尾款，其合法性的關鍵，幾乎完全取決於一個法律上的分類：您所發現的瑕疵，究竟是屬於「重大瑕疵」，還是「一般瑕疵」？
這個區分至關重要，因為法律對於這兩種不同程度的瑕疵，賦予了買方截然不同的應對權利。錯誤地判斷情勢，將一個法律上的「一般瑕疵」當作「重大瑕疵」來處理，不僅無法有效解決問題，更可能使您從有理的一方，瞬間轉變為違約方，陷入極為不利的境地。
何謂「重大瑕疵」？足以動搖契約根本的缺陷
所謂「重大瑕疵」，並非指任何讓您感到不悅或失望的缺點。在法律的嚴格定義下，重大瑕疵通常指那些會嚴重影響居住安全、導致房屋無法正常使用，或使其根本上不符合買賣契約目的的缺陷。若存在重大瑕疵，可以視為建商並未真正「履行」其交付合格房屋的核心義務。
根據法院實務見解與相關法規，以下是一些典型的重大瑕疵範例：
當您面對的是上述等級的「重大瑕疵」時，法律賦予您的權利是最為強大的。因為在這種情況下，建商交付的已非一個僅有小缺點的產品，而是一個根本不合格的產品。
何謂「一般瑕疵」？需要修補但不影響居住的缺點
相對於重大瑕疵，「一般瑕疵」（或稱非重大瑕疵、輕微瑕疵）則是指那些雖然不符合契約約定的品質，但尚未達到動搖房屋基本安全與使用功能的程度。這些瑕疵通常是美觀性、裝飾性或部分功能性的問題，雖然令人煩惱且依法應由建商負責修補，但它們並不會讓房屋變得「無法居住」。
常見的「一般瑕疵」範例包括：
對於這些一般瑕疵，建商依然負有「物之瑕疵擔保」責任，必須負責修復至合約約定的標準。然而，買方在此情況下的主要權利是「請求修補」，而非直接拒絕履行自己支付尾款的義務。
心理感受與法律標準的鴻溝：一個購屋者最易跌入的陷阱
在此，我們必須強調一個極易被忽略，卻至關重要的觀念：購屋者對瑕疵的「心理感受」與法律上的「客觀標準」之間，存在著巨大的鴻溝。
對於任何一位投入畢生積蓄的購屋者而言，看到新家牆上的一道刮痕，或是地磚的一處瑕疵，都可能引發強烈的情緒反應。這種「我的新家不完美」的失落感，很容易讓買方在心理上將所有瑕疵都視為「重大」問題。然而，法律的判斷是冰冷且客觀的。法官在判斷一個瑕疵是否重大時，不會考慮您的主觀感受，而是根據其是否影響結構安全、是否妨礙正常居住使用等客觀標準來裁決。
這條鴻溝，正是購屋者最容易犯下致命錯誤的地方。如果一位買家僅憑自己的情緒，將一個法律上的「一般瑕疵」（例如幾片地磚鋪設不平）當作「重大瑕疵」處理，並以此為由悍然拒絕支付全部尾款，那麼這位買家就從一個合法的權利主張者，轉變為一個「遲延給付」的違約方。此時，建商將有權依法向您請求支付遲延利息，甚至在滿足特定條件後，可以反過來解除契約，並沒收您已支付的款項。
這個後果是災難性的。您原本試圖保護自己的權益，卻因為採取了與瑕疵程度不相符的錯誤手段，反而讓自己陷入了違約的深淵，給了建商反制您的絕佳理由。因此，客觀、冷靜地辨別瑕疵的法律屬性，是您做出正確決策、避免災難性後果的首要任務。
釐清了「重大瑕疵」與「一般瑕疵」的區別後，我們現在可以直接回答最核心的問題。這個答案不是單一的，而是根據您所面對的具體情境而有所不同。
答案是：可以，而且您應該這麼做。
當驗屋結果顯示房屋存在前述的「重大瑕疵」（如結構裂縫、嚴重漏水等）時，法律給予您的最強大武器就是「同時履行抗辯權」。
這個權利源自於《民法》第264條的規定，它適用於像房屋買賣這樣的「雙務契約」。所謂雙務契約，意指契約雙方互負有對價關係的義務。建商的義務是「交付一個無重大瑕疵、可安全居住的房屋」，而您的義務是「支付約定的價金」。這兩個義務是緊密相連、互為前提的。
「同時履行抗辯權」的精髓在於：在對方（建商）尚未履行其應盡的義務之前，您可以合法地拒絕履行自己的義務（支付尾款）。
我們可以將其類比為一個更簡單的交易：您去買一部新車，付了訂金，交車時卻發現這部車沒有安裝引擎。此時，車商要求您支付尾款，您當然有權拒絕，理由很簡單：「你沒有給我一部能開的車，我為什麼要付錢？」同樣的道理，當建商試圖交付給您一個有結構危險或無法居住的房屋時，他們就沒有履行契約的核心義務，您自然有權拒絕支付最後的交屋款，直到他們將這個「重大瑕疵」修復完畢為止。
在這種情況下，您的立場非常堅定。您不僅可以拒絕支付尾款，更應該堅決拒絕簽署任何交屋文件或點交房屋。一旦簽字，就可能被解釋為您已經認可當下的屋況，這將極大地削弱您未來的法律地位。
此外，如果重大瑕疵嚴重到無法修復，或者建商在您給予合理期限後仍拒絕修復，您甚至可以主張更終極的權利——「解除契約」。解除契約意味著將整個交易恢復到從未發生過的狀態，建商必須退還您已支付的所有款項。當然，主張解約的門檻非常高，通常需要透過訴訟來解決，但在面對根本無法實現契約目的的房屋時，這是保護您免受更大損失的最後手段。
答案是：原則上不行，直接拒付全額尾款是極具風險的行為。
當您面對的是「一般瑕疵」（如油漆刮痕、磁磚歪斜等）時，情況就完全不同了。雖然建商依然有修補的義務，但由於這些瑕疵並未動搖房屋作為一個「可居住產品」的根本，法律上不認為建商構成了「根本性違約」。
在這種情況下，如果您單方面、斷然地拒絕支付全部的交屋尾款，就會觸發一個對您極為不利的法律後果：您自己將構成「給付遲延」。
這是一個必須再三強調的巨大風險。一旦您被認定為給付遲延，建商就可以根據買賣契約中的罰則條款，開始計算您的違約金和遲延利息。如果遲延情況持續，建商在依法進行催告後，甚至可能獲得解除契約的權利，並根據契約約定沒收您已經支付的價金。這無疑是購屋者所能面臨的最糟糕的結局——不僅沒拿到房子，連畢生積蓄都可能化為烏有。
那麼，面對一般瑕疵，正確的應對之道是什麼？您的首要權利是「請求修補」。您應該透過正式的書面方式（詳見下一章節的步驟），明確列出所有瑕疵，並要求建商在一個合理的期限內完成修復。您的籌碼在於「堅持在所有瑕疵修復完畢前，不完成交屋手續」。
在此基礎上，存在一個較為進階的談判策略。您可以嘗試與建商協商，暫時「扣留」一部分尾款，而這部分款項的金額，應當與修復這些瑕疵所需的費用「相當」。例如，如果修復所有油漆和地磚問題的估計費用是10萬元，您可以提議在支付尾款時，先扣下10萬元作為「修繕保證金」，待建商修復完畢後再行支付。然而，必須強調，這是一種「協商策略」，而非您的「單方權利」。如果建商不同意，您不能單方面強行扣款，否則仍有違約風險。最好的做法是在律師的協助下進行此類協商，以確保過程的合法性與有效性。
理解了法律理論後，更重要的是將其轉化為實際行動。當您的預售屋驗收不過時，切忌慌亂或僅憑口頭與建商溝通。您需要一套有系統、有步驟的標準作業流程，來確保每一步都合法合規，並為自己建立最有利的法律地位。以下是我們建議的關鍵三步驟：
在與建商進行任何交涉之前，最重要的事情就是鞏固您的證據基礎。口說無憑，您對瑕疵的描述在法律上是薄弱的。因此，第一步行動就是：
行動：聘請信譽良好、經驗豐富的專業驗屋公司進行全面檢驗。
為何這一步如此關鍵？一份專業的驗屋報告，其價值遠遠超出一張給建商的修繕清單。它是一份由第三方專家出具的客觀證據文件。這份報告通常包含：
這份報告將您主觀的「感覺有問題」，轉化為客觀、可量化、難以辯駁的「事實記錄」。在未來的任何談判、協調甚至訴訟程序中，這份報告都將是您最堅實的後盾，能有效反駁建商可能提出的「這是正常現象」或「這是買方自己造成的」等說詞。
在取得專業驗屋報告後，下一步是將您的要求「正式化」與「書面化」。僅僅透過電話或通訊軟體告知建商的銷售人員，是遠遠不夠的。您必須採取一個具有法律證明效力的行動：
行動：委請律師撰寫或自行撰寫一份「存證信函」，透過郵局寄發給建商的法定地址。
「存證信函」是一種特殊的郵件，郵局會為您保存一份信件副本，並記錄下寄件與收件的時間，從而產生法律上的「通知」效力。這一步驟的目的，是為了避免一個常見的程序陷阱。
許多買家在發現瑕疵後，可能會與建商的工地主任或銷售人員進行口頭溝通，對方也可能口頭承諾會處理。然而，時間一天天過去，修繕卻遲遲沒有進展。當買家失去耐心，想採取進一步法律行動時，建商的律師可能會在法庭上辯稱：「我方從未收到過貴方正式、合法的修繕通知，因此無從知悉瑕疵的具體內容，也無法給予回應。」如果買家無法提出反證，其主張就可能因為這個程序上的疏失而受挫。
存證信函的作用，就是徹底堵死建商的這個藉口。它創造了一個不容否認的紀錄，證明您已經在特定時間，將瑕疵的具體內容（通常會將驗屋報告作為附件）正式通知了建商，並依法給予了他們一個合理的修繕期限。
一份有效的存證信函應包含以下要素：
這個步驟不僅是要求修繕，更是在為後續所有可能的法律行動鋪路。它是一個程序上的盾牌，確保您實質的權利主張不會因程序瑕疵而功虧一簣。
完成了前兩步的準備工作後，您就擁有了最堅實的證據（驗屋報告）和最正式的法律立場（存證信函）。現在，您可以進入談判與施壓的階段。
行動：基於您手中明確的法律籌碼，與建商進行有策略的談判。
此時，您需要理解整個預售屋交易中的「權力動態」。在漫長的施工期間，您支付了大部分的款項，權力槓桿掌握在建商手中。然而，在支付最後一筆「交屋款」之前的這個短暫時刻，權力槓桿發生了逆轉。這筆尾款是建商最想拿到的東西，也是您手中最有力的施壓工具。
您的整個策略，都應該圍繞著如何最大化利用這個「交屋前的黃金時刻」。
在這個階段，您也可以探索其他的解決方案。例如，對於某些難以完美修復、但又不影響居住安全的美觀性瑕疵（例如一塊天然石材上有無法去除的色斑），您可以考慮提出「減少價金」的請求。也就是說，您接受這個小瑕疵，但建商必須在尾款中折讓一筆雙方同意的金額作為補償。
整個過程的關鍵在於，務必在「支付尾款」與「簽署交屋同意書」這兩個不可逆的動作發生之前，解決所有爭議。一旦您支付了全額尾款並簽了字，您手中的權力籌碼將瞬間消失。屆時，您將從一個可以主動施壓的權利人，變成一個需要被動追著建商跑、拜託他們履行保固責任的請求者，其間的難易程度有天壤之別。
面對預售屋驗屋不過的窘境，焦慮與憤怒是人之常情。然而，在處理這項攸關畢生積蓄的重大交易時，情緒化的反應無濟於事，唯有清晰的法律知識與理性的行動策略，才是保護您權益的最好裝甲。
回顧本文的核心要點，我們希望您能牢記以下幾個關鍵原則：
我們深知，即便掌握了這些知識，要獨自面對資源雄厚、法務經驗豐富的建商，依然是一項艱鉅的挑戰。從判斷瑕疵的法律屬性、撰寫措辭精準的法律文件，到在談判桌上有效施壓，每一個環節都充滿了專業的細節與潛在的陷阱。任何一個微小的失誤，都可能對您的權益造成難以彌補的損害。
因此，我們最誠摯的建議是：在爭議發生的初期，就尋求專業法律人士的協助。一位專精於不動產法規的律師，能夠為您提供最關鍵的支持：客觀評估瑕疵的嚴重性、為您草擬最具效力的存證信函、擬定全面的談判策略，並在必要時作為您的代理人與建商周旋。這不僅能最大程度地保障您的財產安全，更能為您分擔巨大的心理壓力，讓您能更安心、更有信心地迎接新居的到來。
您的夢想家園，值得最周全的守護。讓專業的法律知識成為您最強的後盾，確保您的權利得到應有的尊重與實現。
