我家土地是共有的，但親兄弟快為此反目成仇了！律師教你用「分管協議」解決共有物爭議

前言：我家土地是共有的，但親兄弟快為此反目成仇了！

在我的執業生涯中，經常遇到因為「共有」不動產而引發的家庭紛爭。最典型的劇本是這樣：三兄弟共同繼承了一塊祖傳土地，二十年來，大哥在靠馬路的前半段開了間小雜貨店，二哥在後半段闢了座開心農場種菜，而長年旅居國外的小弟則從未使用。歲月靜好，直到小弟的子女回國，主張他們也擁有三分之一的權利，打算在土地上蓋房子或要求變賣分錢，這時，長久以來的「默示」平衡瞬間被打破。

大哥和二哥認為：「我們都這樣用二十年了，這就是我們的默契啊！」但小弟的子女則反駁：「權狀上是三人共有，憑什麼你們說了算？」這種長久以來的「默契」，在法律上究竟站得住腳嗎？今天，我將為各位深入解析處理共有物爭議的核心法律工具——「分管協議」。

壹、什麼是「分管協議」？—— 讓共有物不再「公說公有理」的法律工具

一、分管協議的白話解釋與法律定義

所謂「分管協議」，簡單來說，就是共有人之間在不消滅共有關係（也就是不辦理分割登記）的前提下，預先約定好這塊共有的土地或房屋要如何管理、使用或收益的協議。例如，約定A地的前半部由甲使用，後半部由乙使用。

這種協議，實務上又稱「分管契約」，但因為它常常涉及家族成員、公寓大廈區分所有人等多方關係人，使用「協議」一詞更能凸顯其多方合意的本質。

二、為何需要分管協議？—— 在分割之前，先求穩定

許多人會將「分管」與「分割」混淆。最大的區別在於：「分割」是消滅共有關係，將產權徹底分開，從此各不相干；而「分管」則是在維持共有關係的基礎上，劃定各自的使用管理範圍，目的是為了讓共有人之間能有一個穩定、可預測的使用秩序，避免爭議。

分管協議可以是共有人為了避免未來糾紛而「預防性」地簽訂書面契約，也可以是在糾紛發生後，由法院來認定過去是否存在「反應性」的默示協議。無論何者，其核心價值都在於穩定共有人間的利用關係。

貳、如何成立分管協議？「長久以來的默契」也算數嗎？

一、明示協議：白紙黑字或口頭約定，清楚明白

最單純的分管協議，就是由全體共有人透過口頭或書面方式明確達成合意 。雖然口頭約定也有效力，但我永遠建議客戶：「白紙黑字才是王道」。一份清楚的書面協議，最好能附上地籍圖等圖說，明確標示出每位共有人得使用的範圍、位置，才能最大程度地避免日後口說無憑的爭議 。

二、默示分管協議：法院認定的「不能說的秘密」

這正是開頭案例中，大哥與二哥所主張的「默契」。法院確實承認「默示分管協議」的存在，但認定非常嚴格。要成立默示分管協議，必須滿足幾個要件：

• 共有人之間實際上已經劃定使用範圍。
• 對於各自占有、管理的部分，長年以來互相容忍。
• 對於他方使用、收益其占有部分，未曾干涉，且這種狀態已經持續一段相當長的期間（實務上稱為「歷有年所」）。

必須強調，單純的「沉默」不等於默示同意 。必須要有積極、可觀察的長期行為模式，足以間接推斷出共有人之間有同意分管的共識。主張默示協議存在的一方，負有相當高的舉證責任。

三、當共識卡關：民法第820條「多數決」的現代解方

過去，分管協議需要全體共有人同意，只要有一人反對就無法成立，導致許多共有土地因無法達成共識而被閒置。為解決此困境，民國98年修正的《民法》第820條引入了「多數決」制度，成為活化共有物利用的關鍵 。

• 分管契約：這依然是傳統的「全體同意」模式，屬於《民法》第820條第1項所稱的「契約另有約定」 。
• 分管決定：這是依據新法，透過多數決做成的「管理決定」。其門檻為：
  • (a) 共有人數過半，且其合計應有部分也過半數的同意；或
  • (b) 同意的共有人，其應有部分合計超過三分之二（此時不計人數）。

這種區分帶來了重要的法律策略意涵。例如，一群共有人可以依法定程序，做出一個新的「分管決定」，去覆蓋掉過去那個模糊不清、由部分人主張的「默示分管協議」。反之，若能證明過去已存在一個有效的「分管契約」（即使是默示的），則可能用來對抗其他共有人想用多數決發動的「分管決定」。

四、多數決的制衡：如何保障少數人的權益？

為了避免多數人濫用權力欺負少數人，《民法》也設下了保護機制。如果多數決做成的管理決定「顯失公平」，不同意的少數共有人，可以向法院聲請變更該決定。此外，如果多數共有人因為故意或重大過失，做出損害其他共有人的決定，對於不同意的共有人，應負連帶賠償責任。

參、分管協議的效力：會影響到我的繼承人或新買家嗎？

一、對內效力：對共有人全體的拘束力

一旦分管協議有效成立，不論是明示、默示或多數決決定，對當時全體的共有人都具有拘束力，大家都必須遵守約定的使用方式。

二、對外效力：對新地主（應有部分受讓人）的挑戰

這是一個非常關鍵的法律問題。如果其中一位共有人將他的持分（應有部分）賣給第三人，或由繼承人繼承，這個新的地主是否要遵守舊的分管協議？

根據司法院大法官釋字第349號解釋的見解，分管協議對於受讓人（新地主）是否繼續有效，取決於該受讓人「是否知悉有分管協議，或有無可得而知之情形」。所謂「可得而知」，在實務上是一個事實認定問題。如果土地上已經有圍牆、建物等明顯劃分使用的跡象，法院很可能會認定買家「可得而知」，因此必須受到舊協議的拘束。

這也提醒所有想購買共有不動產的民眾，除了查閱書面資料，親自到現場勘查、詢問其他共有人，是保護自己權益不可或缺的步驟。

三、現代的保障：登記才有效力

為了解決上述「可得而知」的模糊地帶，《民法》第826條之1明文規定，不動產的共有人間關於共有物使用的約定（例如分管協議），如果經過「登記」，對於之後取得該不動產物權的人（如新買家），就具有效力。因此，「登記」是目前保護分管協議效力、對抗第三人的最佳方式。

肆、共有物爭議全解析：當有人不守規矩或無權占用

一、常見法律迷思：「我佔的沒超過我的持分，不行嗎？」

這是一個非常普遍的錯誤觀念。共有人的「應有部分」（持分），是一個抽象的、存在於共有物每一寸上的權利比例，而不是指可以任意占用特定一塊與持分比例相當面積的權利。除非經過全體共有人同意或有合法的分管協議，否則任何共有人對共有物特定部分的占用，都可能構成「無權占用」。

二、您的法律權利：當分管協議被破壞或根本不存在時

如果發生共有人不遵守協議，或在沒有協議的情況下擅自占用土地，其他共有人可以主張以下權利：

• 請求除去妨害（例如：拆屋還地）：可依《民法》第767條及第821條，訴請法院要求占用者拆除建物，並將土地返還給「全體共有人」。
• 請求返還不當得利：其他共有人可以對無權使用者提起訴訟，請求返還這段期間所獲得的租金利益。

三、案例延伸

• 越界建築：若共有人甲蓋屋越界到鄰居丙的土地，依《民法》第796條，丙可請求償金或要求甲價購越界部分。
• 不定期租賃：若甲將分管部分出租給丁，租約到期後仍繼續收租，可能構成《民法》第451條的不定期租賃，終止需符合《土地法》第100條。

四、終極解方：訴請法院裁判分割

當共有人之間對於如何管理共有物已經完全無法溝通，任何一位共有人都可以向法院提起「裁判分割共有物」的訴訟。法院會依據個案情況，決定是以原物分配或變價分割。一旦提起分割訴訟，也通常被解釋為有終止任何現存分管協議的意思。

伍、總結：給共有人的專業建議

處理共有不動產的爭議，需要細膩的法律策略與對人性的理解。提供幾點專業建議：

1. 預防勝於治療：對於任何新成立的共有關係，積極地與其他共有人溝通，訂立一份清楚、書面化且經過登記的「分管契約」，是避免未來紛爭的最佳保險。
2. 了解您的處境：釐清您目前的情況是由明示協議、默示協議，還是多數決決定所支配。不同的基礎，對應的法律策略也完全不同。
3. 多數決不是萬靈丹：若您是多數方，想啟動多數決，請務必確保程序完全合法；若您是少數方，更應仔細檢視程序的每個細節，尋找保護自身權益的突破口。
4. 買方請睜大眼睛：購買共有不動產的持分前，務必進行實地盡職調查，了解實際使用狀況，切勿只看書面權狀。
5. 尋求專業協助：共有物爭議盤根錯節，牽涉層面廣泛，切勿憑「常理」或「感覺」自行判斷。及早尋求專業律師的協助，才能全面評估風險，制定最有利的策略。

如果您正面臨家族土地的整合困難、與其他共有人無法達成管理共識，或在購買共有不動產時對權利範圍感到疑慮，歡迎與亮遠法律事務所的張倍齊律師聯繫。讓我們用專業為您打造最有利的法律護身符。