預售屋換約合法嗎？紅單能轉售嗎？律師解析平均地權條例打炒房新規

壹、前言：打炒房新制後的預售屋規則

2023 年 7 月 1 日起，平均地權條例部分修正條文施行，對預售屋與新建成屋的紅單、換約、市場操弄行為明文設下限制。過去曾見的「預售屋簽完換約轉手賺價差」、「紅單加價轉售」、「集團集結搶購炒作」操作，現在都要回到平均地權條例第 47-3 條至第 47-5 條判斷；依違規類型不同，市場操弄行為罰鍰最高可達新臺幣 5，000 萬元。

但條文也留有合法例外：配偶、直系血親、二親等內旁系血親間的讓與或轉售；以及中央主管機關公告、地方主管機關核准的特殊情形（每 2 年 1 戶上限）。實務上常會被問：

• 父母簽預售屋後想換到子女名下，可不可以？
• 夫妻一方簽預售屋，後來想改成另一方名義，算不算換約？
• 個人因失業、健康、災害等原因真的需要轉售，能否申請核准？離婚後財產分配是否還要申請？
• 已經成屋過戶後再轉售算不算違規？
• 建商說「可以安心換約」是真的嗎？

本文按「紅單、換約、預售契約 → 平均地權條例第 47-3 條紅單限制 → 第 47-4 條換約限制 → 第 47-5 條不得操弄市場 → 罰則 → 合法例外與申請」順序拆解。預售屋整體買賣重點可參考既有專文 預售屋買賣重點；預售屋契約陷阱一文則處理審閱期、廣告效力、面積誤差、5% 交屋保留款、保固等議題。

貳、三個概念要先釐清：紅單、預售契約、成屋

一、紅單：簽預售契約前的書面契據

「紅單」是建商或代銷在預售屋正式簽約前，向買方收取定金或類似名目金額時所開立的書面契據，內容載明買賣標的（建案、戶別、坪數）與價金等事項。法律上紅單不是預售屋買賣契約本體，而是契約成立前的書面證據。修法後，平均地權條例第 47 條之 3 第 5 項對紅單作了具體規範。

二、預售屋買賣契約：買賣契約成立後

正式簽訂預售屋買賣契約後，雙方關係已是買賣契約。換約是指買方把預售屋買賣契約讓與或轉售給第三人，俗稱「轉約」「換約」「賣樓花」。這是平均地權條例第 47-4 條規範的核心。

三、新建成屋：領使照但未辦第一次登記

平均地權條例第 47-3 條把「領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋」也納入規範範圍，俗稱「新建成屋」。換約限制（第 47-4 條）同樣適用。

三個階段對應的限制不同：

階段	常見名稱	主要規範
簽預售契約前	紅單	平均地權條例第 47-3 條第 5 至 7 項：書面契據要明確標的價金、不得轉售
簽預售契約後到完工前	預售屋（樓花）	第 47-4 條：原則禁止換約，配偶、直系血親、二親等內旁系血親等例外
領使照後到第一次登記前	新建成屋	第 47-4 條：同樣禁止換約
第一次登記辦竣後	一般成屋	不受第 47-4 條限制（仍受其他法令）

參、紅單的限制：平均地權條例第 47 條之 3

一、紅單必須以書面契據確立，且不得有不利條款（平均地權條例第 47-3 條第 5 項）

依平均地權條例第 47-3 條第 5 項，銷售預售屋或新建成屋者向買受人收受定金或類似名目金額時，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項；委託不動產經紀業代銷者亦同。白話：

• 建商收紅單錢一定要開書面契據，明寫標的物與價金。
• 不能在紅單上夾「賣方保留出售權」「賣方保留是否簽約」這類不利於買方的條款。

二、紅單不得轉售（平均地權條例第 47-3 條第 6 項）

第 47-3 條第 6 項進一步規定，該書面契據買受人不得轉售與第三人；銷售方也不得同意或協助買受人將紅單轉售與第三人。白話：紅單不得轉售，且紅單階段沒有第 47-4 條預售契約的配偶、直系血親或二親等內旁系血親例外。

因此，過去曾見的「先用紅單卡位，後續找下家轉手賺價差」操作，已屬高風險違規行為。

肆、預售屋與新建成屋換約的限制：平均地權條例第 47 條之 4

一、原則禁止讓與轉售（平均地權條例第 47-4 條第 1 項）

依平均地權條例第 47-4 條第 1 項，預售屋或新建成屋買賣契約的買受人於簽約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，也不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。白話：

• 預售屋與新建成屋的買賣契約，原則上「不能換約」。
• 連刊登「徵讓與」或「徵轉售」的廣告也不行。

二、例外與免核准情形（平均地權條例第 47-4 條第 1 項但書、第 2 項；審核辦法第 4 條）

第 47-4 條第 1 項但書設了兩類例外：

• 第一類：親屬間的讓與或轉售：包含配偶、直系血親（父母 ↔ 子女、祖父母 ↔ 孫子女）、二親等內旁系血親（兄弟姊妹）。
• 第二類：其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形，並經直轄市、縣（市）主管機關核准者。

同條第 2 項並明定：依但書後段（即第二類「其他公告例外」）得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每 2 年以 1 戶（棟）為限；其申請核准方式、應檢附文件、審核程序由中央主管機關訂辦法。白話：第二類「其他公告且須核准」的例外，每個人全國每 2 年只能用 1 次，且要符合主管機關公告的特殊情形。第一類「親屬例外」不受「2 年 1 戶」限制。

另依 2025 年 1 月 14 日修正的「預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法」第 4 條，部分情形明定無須申請核准，包括親屬間讓與或轉售、買受人死亡後繼承人因繼承辦理契約名義人變更、夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後因剩餘財產差額或共同財產分配由一方或雙方共同承受等。這些情形與「其他公告且須核准」不同，不能混在同一欄處理。

三、銷售方不得同意或協助（平均地權條例第 47-4 條第 3 項）

第 47-4 條第 3 項規定，銷售預售屋或新建成屋者，除第 1 項但書規定外，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。建商與代銷的義務：除了配偶、血親例外與主管機關核准例外，不得協助買方換約，也不能幫忙刊登廣告。若有建商或代銷表示「可以協助換約」，仍應確認是否符合條文例外與主管機關程序。

伍、不得操弄市場：平均地權條例第 47 條之 5

一、三類禁止行為

依平均地權條例第 47-5 條第 1 項，任何人不得有下列行為：

• 第 1 款：以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。
• 第 2 款：與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。
• 第 3 款：自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

白話：

• 不能放假消息（例如：謠傳重劃、捷運通車）拉抬房價。
• 不能假交易（例如：建商找人頭簽約再解約，營造熱賣）。
• 不能集結多人連續炒作（俗稱「投資團」「炒房團」）。

二、第 47-5 條與第 47-4 條的關係

• 第 47-4 條處理「個人或單一買賣契約的換約」。
• 第 47-5 條處理「規模化、集體化的市場操弄」。

若行為同時涉及換約與市場操弄，例如以他人名義集中購買多戶後加價轉售，可能同時涉及第 47-4 條與第 47-5 條第 3 款的風險。

陸、罰則：平均地權條例第 81 條之 2、之 3

一、紅單違規（平均地權條例第 81-2 條）

違反第 47-3 條第 5 項或第 6 項（紅單規範）者，依第 81-2 條按戶（棟）處新臺幣15 萬元以上 100 萬元以下罰鍰。對買方與建商雙方均可能裁處。

二、換約違規（平均地權條例第 81-3 條第 1 項）

違反第 47-4 條第 1 項（買方換約禁止）或第 3 項（銷售方協助換約禁止）者，處50 萬元以上 300 萬元以下罰鍰；其刊登廣告者並應令限期改正或為必要處置，屆期未改正或處置者按次處罰；其有不動產交易者，按交易戶（棟）處罰。

三、市場操弄（平均地權條例第 81-3 條第 2 項、第 3 項）

違反第 47-5 條第 1 項各款者，處100 萬元以上 5，000 萬元以下罰鍰，並得令限期改正；屆期未改正按次處罰；其有不動產交易者，按交易戶（棟、筆）處罰。法人代表人、代理人、受僱人或其他從業人員執行業務違反者，對行為人與法人或自然人雙罰。

注意三個層級的法定罰鍰：紅單違規 15 萬到 100 萬、換約違規 50 萬到 300 萬、市場操弄 100 萬到 5，000 萬，仍須依具體違規類型、戶數與主管機關裁罰認定判斷。

柒、合法例外與申請程序

一、無須申請核准的情形

現行審核辦法第 4 條列出幾種無須申請核准的情形，常見包括：

• 買受人與配偶、直系血親、二親等內旁系血親間的讓與或轉售。
• 買受人於簽約後死亡，繼承人因繼承辦理契約名義人變更。
• 夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後，因剩餘財產差額或共同財產分配，由一方或雙方共同承受。

其中「夫妻財產制消滅」常見於離婚、婚姻無效、婚姻撤銷、喪偶或改用其他財產制等情形；重點是必須是因剩餘財產差額或共同財產分配而承受契約，不是一般想轉售給第三人就可套用。仍要注意：

• 建商配合度：銷售方仍須了解此屬於合法例外才會配合辦理換約手續。
• 備查程序：地方主管機關仍可要求提出親屬證明文件（戶籍謄本、結婚證明）。
• 避免假親屬真轉售：如果是表面親屬實質為他人代持，仍可能被認定涉及第 47-5 條通謀虛偽交易或其他市場操弄風險。

二、其他公告與主管機關核准的例外

第 47-4 條第 2 項授權中央主管機關公告其他可申請的特殊情形。依內政部 112 年 6 月 21 日公告「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」，主要包括：

• 買受人簽約繳款後發生特定非自願離職或職災相關終止勞動契約情形，逾 6 個月以上未就業，且簽約前已受僱該雇主達 1 年以上。
• 買受人本人或家庭成員於簽約繳款後罹患重大疾病、特定病症或因意外事故受傷，經專科醫師診斷有 6 個月以上全日照顧需要。
• 買受人簽約繳款後，原設籍居住之房屋因災害毀損而不堪居住，須另行租屋，且該房屋為買受人或家庭成員所有。
• 買受人本人或家庭成員於簽約繳款後因重大意外事故致第三人死亡或重大傷害，符合公告要件。
• 買受人簽約繳款後死亡，其繼承人依法處理契約讓與、轉售或變價分配；若只是因繼承辦理契約名義人變更，則回到前述審核辦法第 4 條的免核准情形。
• 自然人買受人於簽約繳款後，將契約權利讓與或轉售給同一契約所列的其他共同買受人。

申請要件、程序與檢附文件依當期公告為準。注意：

• 依審核辦法第 6 條，買受人經核准得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每 2 年以 1 戶（棟）為限。
• 要備齊相關證明文件（醫療證明、失業認定、離婚判決等）。
• 主管機關有審查權，不是「申請就准」。
• 核准前換約屬違規，已有罰鍰風險。

捌、處理建議

一、買預售屋前要評估的事

• 確認自己的職涯、家庭、收入與資金安排，避免簽約後因變動而無法自由轉讓。
• 不要把預售屋買賣契約當作可自由短期流轉的標的；簽約後讓與或轉售須符合條文例外或主管機關核准。
• 檢視紅單條款是否符合第 47-3 條規範（標的價金明確、無不利條款）。
• 對於「快快卡位日後可換約」的話術要警覺，可能是違法引導。

二、簽約後想換約的合法路徑

• 家庭內換約：先確認是否屬配偶、直系血親、二親等內旁系血親間讓與或轉售，並備妥親屬關係文件。
• 有特殊情形：先確認是審核辦法第 4 條免核准，還是內政部公告的「須申請核准」情形；若須核准，注意全國每 2 年 1 戶限制。
• 無法符合任一例外：評估是否依契約解除或另行協商，而不是先行違規換約。

三、建商與代銷的合規重點

• 紅單不得協助轉售，違反者依第 81-2 條按戶（棟）裁罰。
• 除合法例外外不得協助換約，違反者依第 81-3 條按戶（棟）裁罰。
• 避免市場操弄行為（假交易、集結炒作、不實資訊），違反者可能有高額罰鍰且涉及雙罰。
• 業務話術要配合法規更新，避免員工在銷售過程中作出可能違規的引導。

四、發現自己已違規該怎麼辦

• 儘速停止違規行為（撤下廣告、停止換約程序）。
• 主動向主管機關說明，可能在裁罰時被認定改正積極而從輕。
• 已完成違規交易的，評估是否能解除回復原狀。
• 諮詢律師評估行政程序與抗辯空間。

結語

平均地權條例相關修正施行後，預售屋換約與紅單轉讓已被明文限制，罰鍰也依紅單、換約、市場操弄等類型區分。家庭內親屬例外、繼承名義變更、夫妻財產制消滅後的分配承受等情形仍有合法操作空間，但要注意實質而非表面的合規。買預售屋前應拉長決策視角，確認資金、家庭與持有計畫，而不是預設簽約後可自由轉售。

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※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。