03 JUL 2025 張倍齊律師
預售屋簽約時，房屋通常還沒有完工。買方對格局、建材、共有設施與付款時程的理解，多半來自廣告、樣品屋、建材設備表、平面圖及銷售人員說明。交屋時如果內容不同，不能只看廣告上的一句話，也不能只看契約中是否寫有「僅供參考」；應把銷售資料、契約附件、核准圖說及實際交付狀況逐項比對。
發現問題後，房屋驗收、共有部分點交、價款支付及損害賠償是不同事項。買方可以主張哪些權利，要看差異發生在哪裡、是否可修補、契約如何約定，以及尚未支付的是交屋保留款、貸款或其他期款。
消費者保護法第 22 條要求企業經營者確保廣告內容真實，對消費者所負義務不得低於廣告內容，契約成立後也應確實履行。內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」進一步明定，預售屋的廣告宣傳品，以及其中記載的建材設備表、房屋與停車位平面圖、位置示意圖，都是契約的一部分。
公平交易法第 21 條則禁止事業就足以影響交易決定的事項，作成虛偽不實或引人錯誤的表示。向公平交易委員會檢舉，目的在於行政調查與處理；買方若要請求修補、減少價金、解除契約或損害賠償，仍須另依契約及民事法律確認要件。
比對廣告時，可以先整理下列資料：
「高級」、「氣派」等抽象描述與具體面積、設備品牌或設施項目，法律上的判斷方式不盡相同。主張廣告與交付不符時，應指出是哪一份資料、哪一項具體承諾，以及實際差異如何影響使用或價值。
消費者保護法第 11 條之 1 規定，企業經營者在訂立定型化契約前，應提供合理期間讓消費者審閱全部條款。依預售屋的應記載事項，審閱期間不得少於五日，而且審閱對象包括契約附件，不只是簽名頁。
消費者保護法第 17 條也規定，主管機關公告的應記載事項，即使沒有寫進契約，仍構成契約內容；違反公告的定型化契約條款則無效。因此，簽約前可直接用行政院公布的最新版本，核對下列內容：
尚未看完附件，或契約空格仍未填妥時，可以先要求補齊，不必在銷售現場完成簽約。已簽約後才發現審閱期不足，法律效果仍要依交付經過、實際審閱情形及所爭執的條款判斷。
依預售屋的應記載事項，賣方完成主建物、附屬建物及契約、廣告圖說所示設施後，應通知買方驗收。雙方驗收時，賣方應提供驗收單；房屋有瑕疵時，應記載於驗收單並由賣方限期修繕。買方有權在自備款部分，保留房地總價百分之五作為交屋保留款，完成修繕並經雙方複驗合格後再支付。
驗屋紀錄應寫明位置、現象、數量、照片編號及要求完成日期。只有寫「有瑕疵」而沒有具體內容，日後較難確認修繕範圍。建商如在驗收單上預先印製「全部合格」或要求先簽無異議，可以將實際意見另行註記，並保存雙方收到同一份清單的證明。
交屋保留款有明確的計算方式，不等於買方可以自行停止所有期款或貸款。依現行應記載事項，產權移轉登記完成並由金融機構設定抵押權後，除契約所列禁止建材情形，或其他修繕後仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵外，買方原則上不得通知金融機構停止撥付貸款。瑕疵是否重大、應保留多少款項及能否主張同時履行抗辯，均要依契約與個案判斷。
| 事項 | 主要處理人 | 應保存資料 |
|---|---|---|
| 主建物、附屬建物及戶內設備驗收 | 個別買方與賣方 | 驗收單、照片、修繕通知、複驗紀錄 |
| 共有部分及附屬設施設備點交 | 管理委員會或管理負責人與起造人 | 圖說、設備清冊、測試紀錄、缺失清冊、移交文件 |
公寓大廈管理條例第 57 條規定，管理委員會成立或管理負責人推選、指定後，起造人應在七日內會同政府主管機關及管理委員會或管理負責人，針對水電、機械、消防設施與各類管線進行現場檢測；確認功能正常後，再移交共用部分、約定共用部分、附屬設施設備及相關圖說文件。
上述設備無法通過檢測或有明顯功能缺陷時，管理委員會或管理負責人可以報請主管機關處理。可歸責於起造人者，主管機關命其修復改善，再於一個月內辦理移交。
第 57 條的現場檢測特別列出水電、機械、消防與管線，並不表示其他共有部分的面積、用料或廣告差異都不受契約拘束。這些問題仍應依廣告、買賣契約、規約草約及實際權利受影響情形分別判斷。
共有部分由管理委員會或管理負責人辦理點交，不代表個別買方對共有部分一定沒有契約權利；相反地，也不代表任何公設缺失都足以讓個別買方停止全部價款。應先釐清四件事：
管理委員會或管理負責人可製作缺失清冊、要求起造人提供法定文件，並依第 57 條報請主管機關處理。個別買方如主張廣告或買賣契約未履行，則應另外保存自己的契約、付款及受損資料。多人共同委任專業人員時，也要先確認請求權屬於管理委員會、全體區分所有權人或個別買方，避免使用不適合的名義提出請求。
民法第 354 條規定，出賣人應擔保交付的物沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的重要瑕疵，並具有其保證的品質。買方發現瑕疵後，應依民法第 356 條儘速檢查並通知賣方。通知時可附照片、位置、發現日期及要求處理內容，並保留送達證明。
出賣人應負瑕疵擔保責任時，民法第 359 條允許買方依情形解除契約或請求減少價金；如果解除契約顯失公平，只能請求減少價金。民法第 360 條所定損害賠償，則限於欠缺出賣人保證的品質，或出賣人故意不告知瑕疵等情形。除此之外，個案也可能涉及契約約定或不完全給付，不能只看單一條文。
民法第 365 條所稱「通知後六個月、交付後五年」，規範的是第 359 條的解除權與減少價金請求權，不是所有修繕、保固或損害賠償請求都一律適用相同期間。另依預售屋應記載事項，結構部分原則上保固十五年，固定建材及設備部分原則上保固一年；保固期經過後，買方仍可能依民法或其他法律主張權利。
施工期間如要了解進度，可保存建商提供的工程進度、建材變更通知及往來信件；未經同意不宜自行進入工地。收到驗收或交屋通知後，則應依契約時間回覆，避免在沒有書面說明的情況下逾期。
預售屋發生交屋爭議時，先保留廣告和契約原件，再把房屋瑕疵、共有部分缺失及付款項目分開整理。需要保留價款時，也應先確認法定百分之五交屋保留款、貸款撥付限制及契約的逾期責任，避免用超過必要範圍的方式處理。
若廣告、建材表、驗收單或公設點交文件彼此不一致，應依具體差異確認請求主體、法律依據與期間，再判斷採取書面通知、申訴調解、主管機關檢舉或民事請求。
本文核對資料：消費者保護法、公平交易法、公寓大廈管理條例、民法及行政院公布的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
