EP151｜房客自殺變凶宅（上）：凶宅怎麼定義？節目筆記與逐字稿

本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。完整法律解析請參考：房客自殺變凶宅，房東如何求償？家屬要賠嗎？律師完整解析。

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本集摘要

房客在租屋處自殺、房子變成凶宅，房東向家屬求償的新聞越來越多。本集（上集）先釐清「凶宅」怎麼認定。節目口述主要引用舊內政部凶宅函釋：以賣方產權持有期間、建物專有部分發生兇殺或自殺死亡，以及在專有部分有求死行為致死等情形為核心。不過現行不動產說明書應記載事項（115 年 4 月 1 日生效版本）已改列「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」。法院見解也不完全等同於行政揭露格式，常會看賣方是否知情、是否應告知，以及事件對交易價值的客觀影響。律師建議賣方據實告知、白紙黑字寫清楚，避免日後糾紛。

本集重點

• 凶宅在市場上會造成房價貶損，是客觀經濟事實。
• 舊內政部函釋定義：賣方持有期間＋專有部分兇殺／自殺死亡或求死致死等情形；但正式稿須註明這是舊函釋口徑。
• 現行不動產說明書：應揭露「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」。
• 法院見解不一：會看賣方是否「知情」、是否應告知、事件對交易價值的影響；勿把行政表格定義寫成法院唯一標準。
• 空間上多數限專有部分，少數納入「專用部分」（如露台戶）。
• 建議賣方據實告知、契約寫清楚，以告知後的價格成交，避免事後爭凶宅瑕疵。

本集提到的法律概念

• 內政部舊凶宅函釋
• 現行不動產說明書應記載事項
• 物之瑕疵擔保（凶宅可主張減價，見第 53 集）
• 法院對凶宅之認定（知情告知義務、時間／空間範圍）
• 專有部分／專用部分（露台戶）之概念
• 本集未提具體判決字號。

如果您遇到類似問題，建議先準備

• 房屋的非自然死亡事實與時間點（發生在哪一任持有期間、是否在專有部分）
• 成屋買賣契約、現況說明書、賣方告知紀錄
• 不動產估價／鑑定資料（主張貶損時）
• 社區、新聞或公開資訊中關於該事件的紀錄

精華逐字稿整理

房客在租屋處自殺、房子變凶宅，房東向家屬求償的新聞越來越多。先講凶宅怎麼定義。節目中提到的，是實務常引用的舊內政部函釋：要看是否在「賣方持有期間」，且在房屋「專有部分」（主建物或附屬建物，如客廳、陽台、廚房）發生兇殺、自殺死亡，或在專有部分有求死行為並致死。現在正式上架時還要補一個現行法令提醒：115 年 4 月 1 日生效的不動產說明書應記載事項，已改要求揭露專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡。 這定義其實很好規避——賣方只要把房子轉手給家人或親友過一手，就不算在他持有期間發生。所以法院見解並不統一：多數法院會看賣方「知不知情」，若知道（即使是前手發生）也應告知，等於把時間可能擴張到前手；空間上多數仍限專有部分，少數會把「專用部分」（例如露台戶的露台）也納入。 我的建議是：既然法院見解還不一致，與其事後爭凶宅定義，賣方不如一開始就把已知的非自然死亡情形據實、白紙黑字告知，讓買方在知情下評估價格成交，日後就不容易再翻。下一集再談房東變成凶宅後可以怎麼求償。

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本集提醒

凶宅到底怎麼算？內政部與法院的標準並不完全一樣，買賣雙方都可能踩雷。如果你正面臨凶宅相關交易或糾紛，建議先釐清事件的時間與位置，再諮詢律師。完整解析見延伸閱讀文章；也歡迎收聽／收看《法律護身符》。

※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。