12 JUN 2025 張倍齊律師
(一) 法律上的定義與組成：誰能參與？
1.從「一物一權」談起：區分所有權的獨特性
一般而言，法律上有「一物一權」的原則，指的是一個物體通常對應一個所有權。然而，公寓大廈的「區分所有權」是一種較為特殊的型態。當我們說購買了一間「房子」，精確地說，是取得了該戶的「專有部分」（即可以獨立使用的室內空間），以及按比例持有的「共用部分」及「基地」的所有權或地上權。這種結構使得每一位住戶不僅是自己專有部分的主人，同時也是整個社區共用資源的共同持有人之一。
2.法律怎麼說：《公寓大廈管理條例》中的定位
根據《公寓大廈管理條例》，「區分所有權人會議」是由公寓大廈的全體區分所有權人組成的機構，是社區的最高意思機關。為了方便大家理解，我們通常稱之為「住戶大會」或簡稱「區權會」。這個會議代表了全體住戶的集體意志，是社區自治的基石。所有住戶都直接或間接受其決策影響，因此其組成涵蓋了每一位擁有產權的屋主 。
(二) 主要權力與任務：如同公司的「股東大會」
如果將公寓大廈比喻為一家公司，那麼區分所有權人會議就相當於「股東大會」。全體住戶（如同股東）在這個會議中，對社區的重大事務進行討論並做出決策，同時也會選舉出「管理委員會」（如同董事會）來負責日常的執行工作。其主要權力包括但不限於：制定及修改社區的根本大法——「規約」、議決共用部分的重大修繕或改良計畫、決定公共基金的籌措與動用方式、選舉及罷免管理委員會的委員等。例如，社區是否禁止飼養寵物、如何處理住戶違規行為等重要規範，都需經由區權會載明於規約中才能生效。區權會對於管理委員會的運作方式，如召集程序、委員資格、決議方法等，也具有決定權。
(三) 會議如何召開與決議？
區分所有權人會議分為「定期會議」和「臨時會議」。定期會議依法至少每年應召開一次；而當發生重大事故需即時處理，或有一定比例以上（例如五分之一）的區分所有權人以書面請求時，則應召開臨時會議。會議的召開，從召集人的產生、開會通知的寄發（通常需於開會前十日以書面載明開會內容通知各區分所有權人，但緊急情況下臨時會的公告期間不得少於二日）、會議的出席人數與產權比例門檻，到最終決議的表決方式與比例，法律都有明確的規範。雖然詳細的程序規定繁瑣，但嚴格遵守這些程序是確保會議決議合法有效的前提。任何決議若未依循法定程序或未獲必要同意（例如將某專有部分約定為共用部分需該專有部分區分所有權人同意），則可能不生效力。若未能遵循這些程序，其決議可能遭受質疑甚至被法院撤銷，進而引發社區內部的動盪與更多紛爭。
(一) 法律上的定義與產生：由住戶大會授權
1.組織成員：主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員等角色
管理委員會，簡稱「管委會」，是依據區分所有權人會議的決議而設立，負責執行區權會的各項決定，並處理公寓大廈日常管理與維護工作的組織。其成員（管理委員）由區分所有權人會議從住戶中選舉產生。在這些管理委員中，會再互推一人擔任「主任委員」（常稱「主委」），主任委員對外代表管理委員會處理社區事務。除了主任委員外，依社區的規模大小及規約的規定，通常還會設有副主任委員、財務委員（負責社區財務收支）、監察委員（負責監督管委會運作及財務狀況）等職位，各司其職。對於規模較小的社區，法律也允許推選一位「管理負責人」來替代管委會的職能。
2.與區分所有權人會議的關係：執行與負責
管理委員會的權力並非憑空而來，而是源於區分所有權人會議的授予。因此，管委會的運作必須在區權會的授權範圍內，其所做成的任何決議或執行的事務，均不得違反國家的法律（如《公寓大廈管理條例》）、社區的規約，以及區分所有權人會議的決議。這是一種明確的層級關係，管委會如同區權會的「手腳」，負責將「大腦」（區權會）的指令付諸實行。同時，管理委員會也必須對區分所有權人會議負責，定期向區權會報告其工作進展與財務狀況，接受全體住戶的監督。
(二) 核心職責剖析：依《公寓大廈管理條例》第36條詳解
《公寓大廈管理條例》第36條是理解管委會職責的核心條文，它清楚列舉了管委會應辦理的事項。以下將其主要內容以淺白的方式說明：
1.執行「區分所有權人會議」所做成的各項決議：這是管委會最基本的任務，確保住戶大會的決定能落實。
2.共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良：例如社區花園的整理、樓梯間的清潔、電梯的定期保養、外牆的修補等都屬此範疇。
3.公寓大廈及其周圍的安全及環境維護事項：包括消防設備的檢查、監視系統的維護、進出管制的執行等，以保障住戶的居住安全。
4.住戶共同事務應興革事項的建議：管委會可以就社區管理的改善事項，向區權會提出建議。
5.住戶違規情事的制止及相關資料的提供：當有住戶違反規約或法令時，管委會應予制止，並可能需要提供相關資料給主管機關。
6.住戶違反《公寓大廈管理條例》第六條第一項規定（例如影響其他住戶安寧、安全及衛生）的協調。
7.社區收益（如停車位出租收入）、公共基金及其他管理費用的收支、保管及運用：管委會需妥善管理社區的財務，確保帳目清楚透明。
8.規約、會議紀錄、使用執照謄本、各項圖說、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修申報文件、印鑑等重要文件的保管：這些文件是社區運作的重要依據，需妥善保存。
這些職責涵蓋了社區管理的各個層面，從硬體設施的維護到財務管理，再到住戶間的秩序維持，可見管委會任務的繁重與重要性。
(三) 聘用與監督物業管理公司
對於許多有一定規模的公寓大廈社區而言，管理委員多為無給職，且未必具備所有專業管理知識。因此，管委會常會將日常的管理維護事務，例如保全警衛服務、環境清潔工作、行政庶務處理等，委託給專業的「物業管理公司」來執行。法律對於物業管理公司也有一定的規範，例如要求其聘僱領有合格證照的管理服務人員，並依規定執行業務。然而，即使將事務委外，管理委員會仍然負有最終的監督責任。管委會必須確保物業管理公司的服務品質符合合約約定，並且能夠滿足住戶的實際需求與期望。選擇合適的物業公司，並對其日常運作進行有效的監督與評核，是管委會的一項重要工作，這直接關係到管理費是否用得其所，以及社區的整體管理水平。
(四) 管委會運作的現實面：挑戰與常見問題
儘管法律賦予管委會明確的職責，但在實際運作中，管委會往往面臨諸多挑戰。例如，管理委員之間可能因意見不合而產生摩擦；社區財務管理若不夠透明，容易引發住戶對於公款是否遭到濫用或侵吞的疑慮，甚至出現所謂「委員A錢」的情形。在一些大型社區，由於每月收取的管理費金額相當龐大，管委會的職位有時會成為不同派系人馬競逐權力的場域，形成所謂的「派系鬥爭」。此外，住戶對於社區公共事務的參與度不高，也可能使得管委會的運作缺乏足夠的民意基礎與監督力量。這些問題都可能影響管委會的效能，甚至引發法律糾紛。要克服這些挑戰，除了依賴委員的自律與奉獻外，更需要完善的規約制度、透明的財務公開機制，以及住戶的積極參與和監督。
(一) 應盡「善良管理人」的注意義務
擔任管理委員會的委員，尤其是肩負重要職責的主任委員、財務委員或監察委員，對於社區的財務管理及各項事務的處理，法律上要求其應盡到「善良管理人」的注意義務。這意味著委員們在執行職務時，必須像一位謹慎、勤勉、有智慧的人管理自己事務那樣來處理社區的公共事務，不能抱持著敷衍了事、當「橡皮圖章」的心態。法院在判斷管委會是否需要為其行為或不作為承擔賠償責任時，一個重要的衡量標準就是其是否已善盡此注意義務，例如是否定期檢查共用部分、發現問題是否及時維修，以及是否採取了必要的預防措施以避免損害發生。
(二) 公共安全維護責任：從「天降磁磚」談起
1.有管委會時的責任歸屬
公寓大廈的公共安全維護是管委會的核心職責之一。一個常見且嚴肅的例子便是建築物外牆磁磚因年久失修而剝落，不幸砸傷路人或住戶的情形。在這種情況下，如果管委會未能善盡其維護修繕的職責，例如明知外牆有剝落風險卻未及時處理，導致意外發生，那麼相關的管理委員，特別是主任委員以及負責安全維護的委員，就可能需要為此承擔法律責任。這不僅可能包括對受害者的民事損害賠償責任，在情節嚴重的情況下，甚至可能構成刑法上的過失傷害或過失致死罪嫌。
2.若無管委會，全體住戶都可能面臨的風險
更值得注意的是，如果一個社區未能依法成立管理委員會，或者管委會雖然存在但功能不彰、長期怠於行使職權，那麼當發生類似外牆磁磚剝落傷人等公共安全意外時，責任的歸屬將變得更為複雜。在缺乏明確管理主體的情況下，法律上的責任有可能會擴及至該公寓大廈的全體區分所有權人。過往的案例中，確實發生過因社區無管委會負責維護，導致公安意外後，檢察官將全體住戶列為被告並提起公訴的情形。這無疑對所有住戶都造成了極大的困擾與訟累。因此，成立一個運作正常的管委會，不僅是為了有效管理社區，更是為了分擔與釐清個別住戶在這類風險下的法律責任。
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