03 JUL 2025 張倍齊律師
「有人的地方，就有江湖。」這句話用在社區管理上，再貼切不過。社區是我們社會的微型縮影，匯集了來自四面八方、擁有不同生活習慣與價值觀的住戶。為了維繫共同的生活品質，我們透過《區分所有權人會議》（下稱「區權會」）選出《管理委員會》（下稱「管委會」），再由管委會推選出主任委員（下稱「主委」），來處理繁雜的社區事務。
然而，理想很豐滿，現實卻很骨感。許多住戶在臉書社團或社群媒體上抱怨，自家的主委或特定委員彷彿「土皇帝」，決策不透明、財務不公開，甚至將管委會當成自己的「一言堂」，凡事都由他一人說了算。物業公司只聽主委號令，住戶的意見石沉大海，這種「主委隻手遮天」的無力感，是許多社區居民共同的痛。
如果您也正為此感到困擾，除了抱怨，更重要的是弄懂社區內的「遊戲規則」。這篇文章將為您徹底釐清社區內部的法律權力階級，從位階最高的國家法律，到社區的「內部憲法」—《規約》，再到區權會、管委會，最後才是主委的個人角色。當您掌握了這套規則，您會發現主委的權力遠非絕對，而您手中握有的法律武器，遠比想像中更有力。
要破解主委權力過大的迷思，首先必須建立一個清晰的觀念：社區治理存在著一個不容挑戰的「權力金字塔」。任何一層級的規範或決議，都不能逾越其上層的規定。許多社區紛爭的根源，正是來自於對這個位階的誤解。
| 階級 (Tier) | 權力來源 (Source of Authority) | 說明 (Description) | 範例 (Example) |
|---|---|---|---|
| 1 (最高) | 國家法律 (National Law) | 所有社區規範的最高準則，不得牴觸。 | 《公寓大廈管理條例》、《民法》、《刑法》 |
| 2 | 社區規約 (Community Covenant) | 社區的「內部憲法」，由區權會制定，對全體住戶（含新住戶）具約束力。 | 寵物飼養規定、管理費分攤方式、外牆使用限制 |
| 3 | 區權會決議 (Owners' Meeting Resolution) | 全體屋主的共同決策，可修改規約，是社區最高意思機關。 | 決議調漲管理費、授權管委會進行重大修繕 |
| 4 | 管委會決議 (Committee Resolution) | 執行區權會決議與日常管理事務，權力來自區權會授權。 | 決議聘請清潔公司、安排電梯例行保養 |
| 5 (最低) | 主委個人意志 (Chairperson's Will) | 僅為管委會的代表人與會議主席，無單獨決策權，其權力小於管委會決議。 | 主委個人喜好，不能凌駕於管委會決議之上 |
備註：此權力階序有助於釐清住戶與管委會之間的權責界線，避免濫權爭議。
從上表可知，主委的個人意志處於權力金字塔的最底層，其權力受到層層節制。理解這個基本架構，是我們後續討論所有法律策略的基礎。
在社區的權力架構中，《規約》扮演著如同國家「憲法」般的關鍵角色。它是社區自治的基石，也是所有住戶權利義務的根本依據。
《規約》是根據《公寓大廈管理條例》第3條的定義，由全體區分所有權人為了增進共同利益、確保良好居住環境，透過區權會決議所訂定的共同遵守事項 。它的內容涵蓋廣泛，舉凡公共設施的使用、管理費的分攤方式、可否飼養寵物、甚至違反義務的處理方式等，都需明確記載於規約中，才能生效 。
許多人常有疑問：「我是新搬來的住戶，以前的規約我沒參與制定，對我有約束力嗎？」答案是肯定的。《公寓大廈管理條例》第24條明確規定，區分所有權的繼受人（新屋主），應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定的一切權利義務 。這意味著，在您購入房屋時，就已經概括承受了遵守現行規約的義務。因此，在購屋前，務必向管委會請求閱覽規約，以免入住後才發現規定與自身需求有所衝突。
社區自治並非「法外之地」。《規約》雖然是社區內部的最高準則，但其效力絕不能凌駕於國家法律之上。任何違反《公寓大廈管理條例》、《民法》、《刑法》或其他強制性法律規定的規約條文，即便經過區權會多數決通過，在法律上依然是「無效」的 。
許多管委會與住戶常有誤解，認為只要是經過區權會投票通過、寫入規約的條文就具有合法性。這是一個危險的迷思。社區的自治權力並非無限上綱，更不能凌駕於國家法律之上。區權會的決議無法將一個犯罪行為「合法化」。例如，社區不能投票決議允許竊盜，同樣地，也不能投票決議授權管委會施行《刑法》所禁止的強制行為。
(一) 案例分析：規約能授權管委會「鎖車」嗎？——談《刑法》強制罪
一個常見的爭議是，社區規約載明「對於違規停車的車輛，管委會得逕行上鎖」。這樣的規定有效嗎？答案是：無效，且可能觸犯刑法。
此舉已構成《刑法》第304條的「強制罪」。該罪的定義是「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者」。將他人車輛上鎖，是一種物理上的「強暴」手段，它妨害了車主使用其財產的權利。管委會的職責是制止與舉報，而非扮演執法者的角色，私自對住戶財產進行強制處分。即使規約有此授權，該條文因牴觸《刑法》而自始無效。
(二) 案例分析：規約能規定「特定住戶」包辦所有管理費嗎？——談《公寓大廈管理條例》的公平原則
另一個極端的例子是，規約能否規定「A棟2樓的住戶需負擔社區全部管理費」？這顯然荒謬。此種規定不僅違反了《公寓大廈管理條例》第10條及《民法》共有物分擔費用的比例原則與公平原則，更可能構成「權利濫用」。
在法律實務上，挑戰規約不僅僅是看它是否「違法」（例如觸犯刑法），還要看它是否「顯失公平」。若區權會的多數決議，是為了極少數人的微小利益，而對特定少數住戶造成不成比例的重大損害，此種決議就可能被法院認定為權利濫用而無效 。例如，大幅調高店鋪的管理費，卻沒有合理的依據，就可能被受影響的住戶提起訴訟，請求確認該規約條文無效。這也為權益受損的少數住戶，提供了對抗「多數暴力」的法律途徑。
在社區的權力金字塔中，區權會位居《規約》之下，卻是管委會之上，是社區實質的「最高意思機關」。所有重大事項的決策權，都掌握在全體區分所有權人手中。
區權會是由全體區分所有權人組成的會議，根據《公寓大廈管理條例》，區權會的核心職權包括：
1. 制定及修改規約：社區的「憲法」由區權會制定，自然也由區權會修改。
2. 選舉及罷免委員：管委會成員由區權會選出，若其表現不佳，也可由區權會決議罷免 。
3. 重大修繕及改良：例如更換電梯、外牆拉皮等高額費用的工程，必須經區權會決議同意。
4. 審議財務報告：管委會需向區權會報告財務狀況，並接受全體住戶的監督。
由於這些決議影響深遠，法律也設定了較高的門檻。《公寓大廈管理條例》第31條規定，一般決議需有區分所有權人及區分所有權比例均達三分之二以上出席，並經出席人數及出席比例四分之三以上同意 。若人數不足流會，雖可依第32條召開第二次會議（俗稱「假決議」），門檻較低，但仍需踐行法定程序，否則決議依然無效 。
一個常見的迷思是：「既然區權會連規約都能修改，那開會時何必遵守現行規約的規定？」
這個邏輯看似合理，實則不然。法律運作的基石是「程序正義」。一個有效的法律或規則，在它被合法地修改或廢除之前，所有人都必須遵守。如果區權會可以隨意無視現行規約，那麼規約將形同廢紙，社區治理會立刻陷入混亂。
正確的運作邏輯是：區權會必須先遵守「現行規約」的程序規定來召開一場合法的會議，然後才能在該會議中，透過合法的表決程序來「修改規約」。 新的規約生效後，未來的會議才依新規定辦理。任何違反現行規約程序所做出的決議（例如，由無召集權的人召集會議），在法律上都可能被挑戰其效力，甚至被訴請法院確認為無效 。
如果說區權會是社區的「立法機關」，那麼管委會就是「行政機關」，而主委，則更像是這個行政機關的「執行長」或「發言人」。他們的權力並非原創，而是來自區權會的授權。
管委會的核心職責在於「執行」。《公寓大廈管理條例》第36條詳列了其職務，主要包括：執行區權會決議、社區日常維護與管理、財務收支保管、監督物業公司等 。
管委會可以開會決議日常管理事務，例如要聘請哪家清潔公司、電梯的例行保養排程等。然而，其決議的位階低於區權會決議及規約，絕不能做出與上層決議相牴觸的決定 。例如，若區權會已決議A廠商承包社區花園維護，管委會就不能自行決議改由B廠商施作。
現在，我們來到了問題的核心：主委究竟有多大權力？
答案是：主委的個人權力，比多數人想像的要小得多。
根據《公寓大廈管理條例》第29條，主委是由「管理委員互推一人」產生 。他對外代表管委會，對內主持管委會會議，但他並無凌駕於其他委員之上的單獨決策權。所有管委會的決策，都應由全體委員開會共同議決。
這也導出一個至關重要的事實：既然主委是由管委會選出來的，管委會自然也能將他換掉。 主委的權力來自於管委會的授權，理所當然要受管委會的監督。如果主委濫權、獨斷獨行，或其行為已不獲多數委員的信任，其他委員完全可以依法召開管委會會議，重新推選主委 。因此，「主委隻手遮天」的局面，往往不是因為主委權力真的大到無人能敵，而是因為其他委員未能有效發揮監督制衡的功能。
了解了社區的權力結構後，當您發現自身權益受損時，就可以從「抱怨者」轉變為「行動者」。以下是您可以採取的具體策略：
法律是最後的防線，但最好的管理是防患於未然。與其事後對抗不合理的決策，不如從源頭參與治理。
1. 出席會議：親自出席區權會，表達您的意見，投下您的一票。
2. 參選委員：如果您有時間與熱忱，不妨參選管委會委員，親身參與社區事務。
3. 串連鄰里：尋找理念相近的鄰居，形成一股監督力量，共同關注社區的運作。
積極參與不僅能保護您個人的財產與居住品質，更是維護整個社區健全發展的基石。
當溝通無效，而管委會或主委的行為已明顯違法或侵權時，法律提供了強而有力的救濟管道。值得注意的是，許多住戶向地方主管機關陳情，常得到「此為社區自治事項，請循司法途徑解決」的回覆 。這雖然令人沮喪，但也凸顯了尋求專業律師協助，直接進入法院解決問題的重要性。
以下是您可以採取的法律行動：
1.挑戰決議效力：
2.追究個人法律責任：
這些法律行動不僅能導正社區的失序狀況，更能對濫權者起到嚇阻作用，讓他們明白，權力伴隨著責任，違法行為必將付出代價。
總結來說，社區的權力階級非常明確：國家法律 > 社區規約 > 區權會決議 > 管委會決議 > 主委個人意志。主委並非土皇帝，他的權力受到層層制約。身為住戶，掌握這些法律知識，就是保護自己權益的第一步。
然而，我們也理解，要將法律知識轉化為有效的行動，需要專業的策略與經驗。從蒐集證據、判斷應提起何種訴訟，到法庭上的攻防，每一步都充滿挑戰。
如果您正為社區的紛爭感到困擾，或懷疑管委會的決策已損害您的權益，請不要獨自面對。亮遠法律事務所的張倍齊律師，憑藉擔任社區主委的親身經歷與豐富的法律實務經驗，能為您深入分析情況，提供最有效的法律策略。歡迎隨時聯繫我們，讓專業成為您最堅實的法律護身符。
