壹、追討欠租的法律武器：從訴訟到公證

當房客未能依約支付租金時，房東可循法律途徑追討。主要方式包括傳統的民事訴訟以及利用租約公證的效力。

一、傳統訴訟途徑：按部就班討公道

(一) 概述：提起民事訴訟追討租金與後續強制執行流程

傳統上，房東可以向法院提起民事訴訟，請求房客支付積欠的租金。在訴訟過程中，房東需提出租賃契約、房客未付款的證明（例如匯款紀錄、對話紀錄等）作為證據。

一旦法院判決房東勝訴並且判決確定後，若房客仍拒不付款，房東便可持確定判決作為執行名義，向法院聲請強制執行，以取回欠款。法院的強制執行手段多樣，可能包括：

1.查封房客的銀行存款：房東（債權人）可向法院聲請，由法院發函命令銀行扣押房客帳戶內的款項 。值得注意的是，銀行帳戶的查封通常具有「一次性」的特點，即查封命令僅及於執行當日帳戶內的餘額；若款項於查封後才存入，可能需要再次聲請新的查封命令。

2.扣押房客的部分薪資：法律允許扣押債務人每月薪資的三分之一以清償債務。為此，房東可能需要聲請法院調查房客的投保資料（如勞保紀錄）以確認其工作地點 。法院可依職權向勞保局等機關查詢債務人之投保狀況。

3.查封並拍賣房客名下的其他動產或不動產。

(二) 考量：時間與金錢成本

誠如許多房東所顧慮的：「為這兩三萬、三四萬的欠繳租金也不太會真的有人去打訴訟」。這主要是因為訴訟程序曠日廢時，且需預先支付相關費用。例如，若請求金額超過新台幣5,000元，聲請強制執行的規費約為請求金額的千分之八。雖然勝訴後，這些費用有機會向房客追討，但前期的時間與金錢投入，對於租金金額不高的案件而言，確實是房東卻步的一大原因。

二、租約公證的妙用與限制：省時省力的捷徑？

(一) 何謂租約公證及「逕受強制執行」條款？

租約公證，是指房東與房客在法院公證處或民間公證人面前，就所簽訂的租賃契約辦理公證手續 。公證的目的在於由公證人就契約內容作見證，賦予契約較強的證據力，並得約定特定事項「逕受強制執行」。

「逕受強制執行條款」是租約公證中非常關鍵的一環。若契約中載明房客未依約支付租金、或期滿未返還房屋等情況，房東可直接持公證書向法院聲請強制執行，無須再經過冗長的訴訟程序取得勝訴判決。

(二) 公證效力：針對欠租，可免訴訟直接聲請強制執行

經過公證並載有逕受強制執行條款的租約，其效力等同於法院的確定判決。這意味著，當房客欠繳租金時，房東可以直接拿著這份公證後的租約，向法院聲請對房客的財產進行強制執行，以追回租金。這能大幅節省訴訟所需的時間與費用「你不用打訴訟就省了很多功夫」。

貳、結語：聰明房東的事前準備與事後應對

處理房客欠租問題，除了事後的法律追討與救濟，事前的預防措施亦同等重要。一個周全的開始，往往能減少後續許多不必要的麻煩。

一、事前預防：為租賃關係打下穩固基礎

(一) 詳實篩選房客：

雖然並非本文重點，但房東在出租前，應盡可能對潛在房客進行背景了解。例如，可請其提供工作證明、觀察其言行舉止、了解其租屋動機等。

(二) 簽訂清晰、完整的書面租賃契約：

一份權責分明、條款清晰的書面租賃契約是保障雙方權益的基石。契約內容應至少包含租金支付方式與期限、遲延支付的違約責任、修繕責任歸屬、終止契約條件、押金處理方式等。

(三) 租約公證的策略性運用：

如前所述，將租賃契約辦理公證，並載明欠租、期滿返還房屋等事項應逕受強制執行，能在糾紛發生時，為房東省下大量訴訟時間與成本 。這是一項值得房東認真考慮的預防措施。

二、事後應對：遇到租賃糾紛，尋求專業法律協助是上策

處理租賃糾紛，尤其是進入法律程序後，涉及許多專業知識與細節。例如，存證信函的撰寫、訴訟文件的準備、強制執行程序的聲請與配合等，任何環節的疏失都可能影響最終結果。

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