02 SEP 2025 張倍齊律師
依民法第 860 條，普通抵押權是債權人對債務人或第三人提供的不動產，不移轉占有，並得在債權未受清償時，就不動產賣得價金優先受償的權利。
房屋設定抵押權後，所有權人原則上仍可居住、使用、出租或移轉房屋。不過，抵押權已登記在房屋上，所有權人後來出售或贈與房屋，抵押權仍會存在；進入法院拍賣時，部分設定在抵押權之後且影響抵押權實行的租賃或其他使用權，也可能由法院除去或終止。
抵押權保全的是不動產的交換價值，不表示債權人已取得房屋，也不表示債務一逾期，房屋便自動歸債權人所有。抵押權人原則上仍須依法律及契約所定條件，透過法院拍賣或其他合法方式受償。
| 比較事項 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
|---|---|---|
| 擔保對象 | 以特定債權為擔保 | 在約定法律關係及最高限額內，擔保現在或將來發生的不特定債權 |
| 登記金額 | 依設定契約所載債權額及擔保範圍判斷 | 登記的是可優先受償的最高限額，不是目前實際欠款 |
| 利息及費用 | 原則上包括原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權費用；契約可另有約定 | 原債權、利息、遲延利息及違約金合計，不得超過登記的最高限額 |
| 債權變動 | 通常隨特定債權的清償而減少或消滅 | 原債權確定前，擔保範圍內仍可能發生新債權 |
| 清償後處理 | 債權全部清償後，可取得證明文件辦理塗銷 | 須確認擔保法律關係、原債權是否確定及實際債權是否全部清償 |
民法第 861 條規定，抵押權原則上擔保原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權的費用，但契約可以另行約定。得優先受償的利息、遲延利息及特定定期違約金，另受該條所定五年範圍限制。確認實際擔保金額時，不能只看最初借款本金。
依民法第 881-1 條，最高限額抵押權擔保的是一定法律關係所生的不特定債權，或符合法定範圍的票據權利。銀行在辦理房貸、週轉金或其他授信時，可能採用最高限額抵押權，使約定範圍內現在或將來發生的債權受到擔保。
謄本上的最高限額是抵押權人可在該範圍內主張優先受償的上限，不是借款人目前的本金餘額，也不是銀行已經承諾可以再借的額度。最高限額抵押權所擔保的債權、利息、遲延利息及違約金，合計仍不得超過該限額；實際欠款要依貸款契約、撥款、還款及結算資料確認。
是否連同一銀行的信用卡、信貸或其他債務一起擔保，不能只因債權人是同一家銀行就直接判斷。應查看抵押權設定契約記載的債權範圍，以及各項債務是否由該約定法律關係所生。
同一不動產可以設定數個抵押權。依民法第 865 條，抵押權順位依登記先後決定；民法第 874 條則規定，拍賣所得除法律另有規定外，按各抵押權成立次序分配，同順位時依債權額比例分配。
順位在前不表示可以取得謄本所載設定金額的全部，也不表示後順位一定無法受償。法院分配時會依各抵押權實際存在且可受償的債權額處理，並須考慮執行費用及其他依法優先的權利。先順位債權受償後仍有餘額，後順位抵押權才在其可受償範圍內分配。
因此，僅憑謄本上的最高限額，無法算出房屋還有多少可供第二順位擔保的價值。尚須查明先順位實際欠款、利息與費用、房屋可能的拍賣價格，以及其他登記或法定優先負擔。
民法第 867 條允許所有權人在設定抵押權後移轉不動產，但抵押權不因此受影響。房屋出售或贈與後，新所有權人取得的是附有抵押權的房屋；擔保債權屆期未清償時，抵押權人仍可對該房屋聲請拍賣。
這項追及效力針對房屋本身。買受人或受贈人不會只因取得房屋，就當然成為原借款債務人；是否承擔個人清償責任，要看有無債務承擔、保證或其他契約。即使沒有個人清償責任，房屋仍可能因抵押權實行而被拍賣。
買賣有抵押權的房屋時，可以約定由賣方先清償塗銷，或由交易價金代為清償並同步辦理塗銷及移轉。採用何種方式，應在契約中寫明付款順序、銀行文件、塗銷與過戶的配合事項，不能只以賣方口頭表示「房貸已繳清」作為判斷。
依民法第 873 條，抵押權所擔保的債權已屆清償期而未受清償時，抵押權人得聲請法院拍賣抵押物。拍賣擔保物事件由不動產所在地法院管轄；取得准許拍賣抵押物的裁定等執行名義後，再進入強制執行程序。
執行法院會查封不動產、調查現況、估定價格並公告拍賣。有人拍定並繳足價金後，法院發給權利移轉證書；原有抵押權原則上因拍賣而消滅，再由拍賣價金依法律所定順序分配。拍賣價金不是直接以市場成交行情決定，實際受償也會受到估價、競買結果、先順位債權及執行費用影響。
拍賣所得不足清償全部債權時，未受償部分是否還能向其他財產求償，要區分債務人與抵押人。如果房屋所有人同時是借款債務人，未受償債權原則上仍可依執行名義向其其他財產執行；若房屋是第三人為債務人提供的擔保，該第三人沒有另負借款、保證或債務承擔責任時，不會只因設定抵押權就以全部財產負個人清償責任。
一般所稱二胎房貸，通常是房屋已有第一順位抵押權後，再為另一筆債權設定第二順位抵押權。第二順位抵押權本身並非法律禁止，也不以債權人必須是銀行為限；其受償位置則排在先順位抵押權之後。
第二順位抵押權人的債權屆期未清償時，也可以聲請拍賣房屋。這表示借款人即使仍正常繳納第一順位房貸，第二順位債務違約仍可能使房屋進入拍賣程序。另一方面，既有第一順位貸款契約可能約定再設定負擔須經同意，或將違反約定列為提前到期事由，另行設定前需核對原貸款契約。
評估二順位貸款時，應把借款本金、利率、開辦費、代辦費、違約金、提前清償費用及實際取得金額放在一起計算。依民法第 205 條，約定利率超過週年百分之十六的部分無效；債權人也不得以折扣或其他方法規避利率限制而取得額外利益。費用名稱不同，不代表一定不屬於利息或借款成本，仍須依收費原因與契約內容判斷。
先順位實際債權較高、房屋拍賣價值不足或執行成本增加時，第二順位可能只能部分受償或沒有分配。抵押權只是提供優先受償的法律地位，不保證貸款本金、利息及費用都能收回。
依土地登記規則第 143 條，已登記的土地權利因債務清償等原因消滅時，應申請塗銷登記。銀行貸款清償後，通常由抵押權人提供抵押權塗銷同意書或債務清償證明、他項權利證明書等資料，再向地政事務所申請。實際文件可依地政機關抵押權塗銷登記說明及管轄地政機關要求準備。
普通抵押權所擔保的債權全部清償後，抵押人可以請求抵押權人配合塗銷。登記尚未塗銷前，謄本仍會顯示抵押權，出售、贈與或另行融資時通常還要說明並處理該登記。
最高限額抵押權則須再確認原債權是否確定。帳面上暫時沒有欠款，不表示約定法律關係已經終止；原債權未確定時，擔保範圍內仍可能發生新債權。未約定確定期日者，民法第 881-5 條允許抵押人或抵押權人請求確定原債權；約定法律關係終止、確定期日屆至或發生民法第 881-12 條所列事由時，也會使原債權確定。確定後可依實際債權結算，再處理清償、變更或塗銷。
保留未塗銷的最高限額抵押權，不代表日後可以直接取得新貸款；是否再貸仍須經債權人授信審查及另行約定。相對地，只要原債權尚未確定，將來發生的債務是否進入擔保範圍，也要依原設定契約判斷。決定暫不塗銷前，可先取得書面資料確認擔保法律關係、確定期日及目前債權餘額。
債權已全部清償、抵押權依法應消滅而抵押權人拒絕提供文件時，抵押人可請求塗銷；若雙方對債權是否存在或擔保範圍有爭議，可能需要由法院判斷，並以確定判決辦理登記。
土地及建物謄本可以查看抵押權人、擔保債權總金額或最高限額、登記次序、債務人及設定日期等事項，但通常不能完整呈現實際借款餘額、利息、違約金與所有契約條款。抵押權設定契約書、貸款契約、還款紀錄、銀行結算資料及塗銷文件仍需一併核對。
若房屋同時有數個抵押權，也應分開確認每一順位的實際債權與擔保範圍。設定金額、最高限額、核貸額度、目前本金及拍賣時可優先受償金額是不同概念，不宜互相替代。
普通抵押權擔保特定債權；最高限額抵押權則在約定法律關係及最高限額內擔保不特定債權。抵押權順位依登記先後決定，房屋移轉後抵押權仍會存在，債權屆期未清償時，各順位抵押權人均可能聲請拍賣，再依實際債權與法定順序分配價金。房貸清償後是否可以塗銷，則要分辨抵押權類型、擔保關係是否終止及債權是否全部結清。
※ 本文就一般法律制度作概要說明，不是針對個案提供法律意見。法令、登記資料及契約內容可能不同，實際權利範圍仍應依行為時規定與個案文件判斷。
