20 MAY 2026 張倍齊律師
青安貸款的利息補貼及寬限期，不會免除本金的還款義務。寬限期結束、收入減少，或補貼逐年減少，都可能增加每月還款壓力。財政部已自115年8月1日起實施青安3.0，申貸資格及利息優惠應依申辦、撥貸日期與核貸條件確認。本文處理的是房貸繳款困難後的催繳、拍賣及債務清理；常見需要重新試算還款能力的情形包括：
這些情境的共同結果是：房貸繳不出來。新青安雖有政府補貼，但本質仍是商業銀行的房貸契約——違約後銀行的法律工具與一般房貸完全相同：催告、加速條款啟動、抵押物拍賣、不足額追償。本文按「法律本質 → 違約時間軸 → 銀行處分流程 → 自救三條路徑」順序拆解。新青安貸款購屋階段的疑慮（限貸令、貸款成數不足）可參考限貸令下房貸貸不到款可以解約嗎？從民法第 225 條到保命條款。
青安貸款由公股銀行以自有資金辦理，政府提供利息補貼。依國庫署青安3.0貸款原則與問答集，115年8月1日起的新制新增年齡、所得及房屋總價等條件；利息優惠須區分撥貸日期及補貼期間，並有逐年減少安排。借款人應向承貸銀行索取適用於自己的還款試算表，分別估算寬限期結束及補貼調整後的月付金。以下法律責任不因優惠而免除：
依銀行法第 38 條，銀行對購買或建造住宅或企業用建築的中、長期放款，最長期限不得超過 30 年；但對「無自用住宅者購買自用住宅」之放款不受 30 年限制。新青安針對首購族設計、最長可達 40 年的法源，就是這條但書。
依民法第 229 條第 1 項，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。房貸每月有固定繳款日，逾期未繳即進入遲延，銀行可請求遲延利息與違約金。實務上銀行通常會先寄催繳通知（書面或簡訊），給予一段補救期間。
多數房貸契約都載有「加速條款」（acceleration clause），約定：當借款人遲繳達特定期數（常見 3 個月或更短），銀行得宣告全部債務「視為到期」，要求一次清償尚未到期的全部本息。若銀行依契約啟動加速條款：
實務上要特別留意：加速條款的啟動條件、催告期間、復原條件，都要看具體契約條款。對於累積遲繳但仍想保住房子的借款人，在加速條款啟動前主動與銀行協商展延、調整還款方式，通常是較適合優先處理的時點。
依民法第873條，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償時，得聲請法院拍賣抵押物。銀行若依有效的加速條款使未到期債務提前到期，仍須提出相應文件。拍賣抵押物屬非訟事件，法院依提出資料作形式審查；准許拍賣的裁定不等於已實體判決債權確實存在。對債權或抵押權存否的實體爭議，須另循訴訟處理（參見法院裁定所述審查範圍）。最高限額抵押權事件，依非訟事件法第74條，裁定前並應使債務人就擔保債權額有陳述意見的機會。
強制執行法第 4 條第 1 項第 5 款規定，抵押權人就拍賣抵押物聲請經法院為許可強制執行之裁定者，得作為執行名義。銀行取得該裁定後，仍須持裁定向執行法院聲請後續程序。抵押權的種類（普通抵押、最高限額抵押）與二胎風險，可參考房產抵押權是什麼？普通抵押、最高限額抵押、塗銷時機與二胎風險。
依強制執行法第 75 條，不動產之強制執行以查封、拍賣、強制管理之方法行之；建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣。第 80 條規定，拍賣不動產時執行法院應命鑑定人估定價格、經核定後作為拍賣最低價額。實務上：
依強制執行法第 81 條第 2 項第 1 款，拍賣公告應載明「不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項」。這條對借款人有兩個意義：
法拍屋的點交、不點交、三大風險與投標 SOP，詳見法拍屋是禮物還是陷阱？點交、不點交、三大風險與投標 SOP。
依民法第 874 條，抵押物賣得之價金除法律另有規定外，按各抵押權成立之次序分配；次序相同者，依債權額比例分配。白話來說：
依民法第873條之2，抵押權原則上因抵押物拍賣而消滅；強制執行法第98條第3項另有承受擔保債務的例外。拍賣所得不足清償貸款時，借款人的不足額債務不會因此消滅。銀行若要對借款人的薪資、存款或其他財產執行，仍須持有可對該借款人執行金錢債權的執行名義。最高法院110年度台抗大字第1069號裁定說明，拍賣抵押物裁定的執行範圍是主文所列抵押物，不能單憑該裁定直接執行借款人的其他財產。
最早期、最不傷害信用的方式。可以爭取的內容包括：
實務上銀行對於積極聯繫、未進入加速條款啟動的客戶，協商空間較大。不要躲銀行——拖到加速條款啟動後，銀行立場會強硬許多。
若已決定出售房屋，宜在法院查封前，先比較可能成交價、剩餘貸款、稅費與銀行同意塗銷抵押權的條件，再判斷自售能否降低損失。
查封由法院實施。依強制執行法第113條準用第51條第2項，查封後所為移轉、設定負擔或其他妨礙執行的行為，對債權人不生效力。這不只是買方接受度的問題，也不能以私下買賣阻止法院繼續執行。已遭查封而擬自售者，須先處理執行債權及撤封等程序，確認能否辦理移轉登記。
消費者債務清理條例（簡稱債清條例）並非適用所有個人負債。依第2、3條，須符合消費者資格，且不能清償債務或有不能清償之虞；曾從事營業者，另須核對五年內的營業情形及是否屬小規模營業。符合適用資格後，再評估前置協商、更生或清算：
依債清條例第 151 條第 1 項，債務人對金融機構負債務時，在聲請更生或清算前，應向最大債權金融機構請求協商債務清償方案，或向住、居所地之法院或鄉、鎮、市、區調解委員會聲請債務清理之調解。同條第 4 項規定，最大債權金融機構代理其他金融機構（卡債、信貸等）一起處理。協商或調解成立者，原則上不得再聲請更生或清算；但因不可歸責於己之事由致履行有困難者，不在此限（同條第 7 項但書）。
依債清條例第 42 條，債務人無擔保或無優先權之本金及利息債務總額未逾新臺幣 1，200 萬元者，於法院裁定開始清算程序或宣告破產前，得聲請更生（同條第 2 項授權司法院得以命令增減此額度）。第 53 條規定更生方案的內容：
自用住宅借款特別條款須另核對第54、54條之1。第54條允許債務人與住宅借款債權人協議訂定，但住宅另有其他擔保權且權利人不同意更生方案時，有適用限制。無法依第54條協議者，得再依第54條之1所列法定清償方式評估；不能自行指定任意還款條件。能否保留房屋，仍取決於擔保權狀態、方案是否符合法律並經認可，以及借款人能否持續履行，提出更生聲請本身不保證保住房屋。
債務超過更生上限（無擔保部分逾 1，200 萬元）或無法達成更生方案者，可走清算程序。法院裁定開始清算後，債務人財產原則上由管理人變價分配給債權人，債權未獲清償部分依條例規定免責或不免責。清算結果嚴重影響信用，且自用住宅多會被處分。
新青安政策的優惠不會免除你的還款義務，寬限期結束後的本息壓力是真實的。發現現金流吃緊時，應儘早評估銀行協商、自售、債清條例三條路徑的優劣；越早處理，通常越有機會保留選項，拖到加速條款啟動後選項會大幅縮減。
若您正面對新青安或一般房貸繳款困難、寬限期結束後的本息跳升、銀行已開始催繳或啟動加速條款的情境，歡迎聯繫亮遠法律事務所，張倍齊律師將協助您評估自救方案、撰寫前置協商與更生聲請文件、並代理拍賣前後的法律程序。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
