07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP360 節目封面
「千金買房，萬金買鄰。」看房時東張西望，看到的環境，跟住進去以後的生活可能差很多。碰到長期噪音、惡臭或危險行為，受影響的不只是房價，還有每天回家的心情。
管委會勸了、住戶抱怨了，問題仍然沒改善，法律還有沒有辦法？張倍齊律師這集談俗稱的「惡鄰條款」，形容它是「大絕招」：大家都是掏出頭期款、尾款，才決定住在這裡，要求一個人搬離，當然有嚴格門檻。社區也不能只憑大家受不了，就自行把人趕走。
《法律護身符》EP360
公寓大廈管理條例第22條提供訴請法院強制住戶遷離的機制。它處理的是特定違規情形，且有促請改善、三個月內仍未改善及區分所有權人會議（下稱區權會）決議等要求。
提出訴訟的，是管理負責人或管理委員會。區權會決議並不是法院判決，管委會也不能因多數同意，就自行換鎖、斷水斷電或搬走對方的物品。
住戶是否符合條件、事實與程序能否證明，仍要由法院審理。越是影響居住及財產的重要手段，越不能跳過要件與程序。
第22條第一項第一款並不是「管理費第一次欠到房價1%」就成立，而是積欠依本條例規定應分擔的費用，經強制執行後，再度積欠金額達其區分所有權總價的1%。
本集用2,000萬元的房屋作例子，1%是20萬元。再假設房屋40坪，每坪每月管理費100元，一個月就是4,000元；20萬元相當於50個月、四年多的管理費，用來說明金額門檻可能很高。
這是特定假設的比較，不是各社區都須等50個月。這一款看的是強制執行之後再度積欠的金額，實際仍須核對應分擔費用明細、強制執行及其後的積欠紀錄。
管委會追討欠費也不必等到這個門檻。第21條另有積欠逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付時，訴請給付及遲延利息的規定。要錢與要求搬離，是不同的請求。
第二款是違反條例規定，經依第49條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯；第三款則是其他違反法令或規約、情節重大的情形。
不能把「管委會自己開了一張罰單」當成第二款的法定罰鍰，也不能把每次違反規約都直接說成情節重大。適用哪一款、已有什麼事實，必須分清楚。
被主管機關處理過，不等於就是第二款，仍須對照第49條所列行為。三款是不同途徑，不是每案都要同時欠費、受罰又有危險行為才可以。
不論走哪一款，都有第一項的共同要求：管理負責人或管委會促請改善，於三個月內仍未改善，再依區權會決議訴請強制遷離。改善通知要說清楚行為，也應保存通知、送達及後續是否仍有同類行為的資料；單說「口頭講過很多次」，未必足以證明經過。
張倍齊律師在本集轉述五個法院判准遷離的例子，讓讀者感受問題的程度。其中一個是飼養多隻狗卻不清理排泄物，廚餘和廢棄物造成惡臭，犬隻又拴在中庭，讓其他住戶不敢經過。問題不只是「我不喜歡狗」，而是衛生、安全及公共空間的使用受到影響。
另一個例子是不分晝夜敲打金屬，發出像打擊樂器鈸的巨響，還有木棒敲擊、強烈撞擊地板的聲音。張倍齊律師推測，這個案例可能與次數特別頻繁有關；偶爾聽到聲音，不能等同這種長期折磨。
第16條本就規範垃圾、污染、喧囂、振動及飼養動物對公共衛生、安寧、安全的影響。但違反這些義務，與已達強制遷離門檻，仍不是同一個判斷。
節目也談到在社區咆哮、恐嚇管理人員，並於屋內燃燒寶特瓶、塑膠袋等物品的情形。對鄰居而言，除了味道難聞，還可能擔心火勢與人身安全。
再一個例子不只養狗，還養老鼠，往樓下吐口水、丟動物污穢物和大包垃圾，甚至丟磚塊、玻璃瓶，造成樓下遮雨棚損壞。這已不只是骯髒與噁心，還可能傷人。
第五個例子是在地下室、頂樓等公共空間隨地大小便，管委會規勸、政府裁罰後，仍然沒有改善。這幾個例子讓人理解，嚴重問題可能持續影響整個社區的衛生、安寧與安全。
但不能只憑行為名稱，就斷言一定成立某項刑事罪名或必能強制搬離。是否構成犯罪與是否符合第22條，要各依具體事實、法律要件及證據判斷。危險正在發生時，也不應只等社區會議或民事訴訟才處理。
張倍齊律師特別提醒，不要聽到有嚴重噪音的例子，就認為樓上孩子每天跑跳一兩次，也能動用惡鄰條款。依他的觀察，這距離惡鄰條款很遠。日常生活聲響、一般違規與重大侵害，程度可能相差很大。
本集指出，常見的嚴重情形可能不只一項，還結合危險、髒亂或其他侵害。但這是對問題程度的說明，並不是法律硬性規定「至少要有兩種違規」。
張倍齊律師用很直白的說法形容：要讓法官感受到，若是自己住在那裡，也不想忍受這種生活。這是幫助理解嚴重程度的比喻；法院仍須依法律與證據判斷。有些行為，光是遇到一次就受不了，何況每天發生。
也沒有一個通用的次數，讓所有社區照著數就能勝訴。應說清楚行為、時間、頻率、持續情形及受影響程度；不能把情節重大簡化成住戶人緣不好，或大家投票認定他討厭。
提起第22條訴訟還須依區分所有權人會議決議。幾位委員私下同意，或管委會會議通過，與法律要求的區權會決議不同。
會議召集、議案、出席及表決資料都要核對。第31條有一般決議門檻及規約另定的規定，第32條另有重新召集會議的程序，不能只說「四分之三同意」而略去人數、區分所有權比例與實際適用條件。
張倍齊律師提醒，如果程序出了問題，官司輸了，反而可能讓惡鄰更張狂。行為的嚴重程度與必要程序，都要準備好。
住戶不一定是屋主，也可能是承租人或其他使用人。第22條第一項處理遷離；第二項則在住戶是區分所有權人時，另有訴請命其出讓區分所有權及基地所有權應有部分的機制。
命出讓也須依區權會決議。於該判決確定後三個月內，不自行出讓並完成移轉登記，管理負責人或管委會才可依此規定聲請法院拍賣。
遷離勝訴後仍不搬離，也不表示管委會就能聲請拍賣；拍賣走的是第二項：命出讓、判決確定、三個月內未出讓並登記。兩項請求的判決內容與後續程序要分清楚。拍賣是由新的買受人接手，不是沒收房子，也不是讓其他住戶免費取得所有權。
可以先依日期整理行為、照片或影音、證人、申訴與主管機關處理紀錄，再把規約、改善通知、會議及表決資料分別保存。涉及欠費，則另整理應繳明細、催告、執行及再度積欠的紀錄。
取得證據也要注意合法方式，不能因對方造成困擾，就任意侵入屋內、把鏡頭對準他人住處或私密空間，或公開可識別的私人資料。指控與已證明的事實，也應分開。
惡鄰條款是可評估的工具，未達門檻也不表示只能忍耐；仍可依問題尋求勸阻、主管機關處理或其他合適的法律救濟。先釐清目的與條件，才不會急著用大絕招，卻把真正該做的事漏掉。
※ 本頁整理一般法律知識，非具體個案的法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形仍須依完整資料判斷。
