18 DEC 2025 張倍齊律師
中古公寓的買賣資料有時會記載「含頂加」或「頂樓增建」。這類文字可能表示賣方交付現有加蓋物及其使用狀態，不表示買方因此取得頂樓平臺的單獨所有權，也不表示加蓋物已取得建築許可。
民法第 799 條及公寓大廈管理條例第 3 條，分別規定區分所有建築物的專有部分與共有或共用部分。頂樓平臺究竟如何登記、原核准圖說的用途為何、是否有約定專用，以及現況是否逾越約定範圍，須查登記、公寓大廈規約、會議紀錄、使用執照圖說及其他約定。
公寓大廈管理條例第 7 條另規定，屋頂構造等部分不得約定專用；第 8 條及第 9 條也對樓頂平臺的變更及共用部分使用設有限制。即使頂層住戶長期使用頂樓，也不能單憑所在樓層或使用年數，推定全部平臺均可由該戶排他使用。
未辦保存登記的加蓋物無法像已登記建物一樣辦理所有權移轉登記。交易實務所稱的「事實上處分權」，是在處理未登記建物的占有、使用及處分關係。最高法院 113 年度台上字第 1390 號民事裁定指出，事實上處分權可經讓與，並可依稅籍、水電名義及占有使用等公示外觀判斷。
取得加蓋物的事實上處分權，可能使買方成為有權決定加蓋物使用或拆除的人，但不會一併創設其所坐落平臺的所有權或合法使用權。買方仍要提出規約、分管約定、區分所有權人會議決議或其他法律上原因，說明為何可以使用該範圍。
因此，買賣契約最好分別記載登記建物、未登記加蓋物、平臺使用依據及交付現況。只寫「頂加贈送」或「現況交屋」，不足以回答日後能否繼續使用、是否須拆除及相關費用由誰負擔。
刑法第 320 條第 2 項的竊佔罪，須有竊佔他人不動產的行為，以及為自己或第三人取得不法利益的故意。法院也會調查行為人所知悉的權利狀態、取得經過、現場使用方式及是否排除其他權利人。
竊佔罪是即成犯，竊佔行為完成時犯罪成立，後續占用可能只是狀態延續。買方僅因受讓已存在的房屋與加蓋物，不會自動替前手承擔先前的刑事責任；但這項原則不能理解成買方日後的任何行為都沒有刑事風險。
臺灣高等法院 109 年度上易字第 621 號刑事判決中，買受人購屋後更換通往共有頂樓平臺的鐵門、裝設門禁並排除其他住戶進入。法院依具體的通知、分管資料、施工與上鎖情形，認定成立新的竊佔行為。這個案例說明，既存加蓋與買受後重新排除他人使用，是不同的事實問題。
買受後如有下列情形，應按實際行為與證據評估：
出租本身不會在所有案件中直接等同竊佔，但租金收益、排他控制及其他共有人能否進入，可能成為法院判斷不法利益意圖與占用方式的資料。刑事是否成立，不能只用「是前屋主蓋的」或「已經存在很多年」作結論。
民法第 767 條規定，所有人可以請求返還無權占有的所有物、除去妨害或防止妨害。第 821 條規定，各共有人對第三人得就共有物全部提出本於所有權的請求，但回復共有物的請求須為全體共有人利益而為。
頂樓加蓋是否須拆除，須先確認平臺權利、加蓋物的事實上處分權人、使用依據及訴訟聲明。判決命拆除並確定後，如義務人未履行，權利人可依判決內容聲請強制執行；現場拆除範圍、費用與安全措施則依執行程序處理。
建築法第 25 條規定，建築物原則上須經主管建築機關審查許可並發給執照，才能建造或使用；第 86 條對擅自建造、使用設有處理規定。地方政府是否列管、排定拆除或先要求改善，屬行政管理問題。
民事法院則處理共有人間有無使用權源，以及是否應除去對所有權的妨害。主管機關尚未排定拆除、列為既存違建或依地方規定處理，均不會當然使無權占用取得民事上的合法依據。
依民法第 179 條，無法律上原因受有利益，致他人受損害時，應返還利益。共有人逾越其權利範圍，排他使用共有部分，可能被請求返還相當於租金的利益。
最高法院 102 年度台上字第 2209 號民事判決認為，相當於租金的不當得利請求，涉及民法第 126 條的五年短期消滅時效。個案仍須確認起算點、是否已中斷時效、請求期間及實際權利基礎。返還金額通常還要調查占用面積、使用情形、客觀租金價值及各共有人應有部分，不能只用房價或頂加出租收入直接換算。
長期由頂層住戶使用，不必然代表全體共有人已成立默示分管。單純沉默、很少到頂樓或沒有立即提告，和同意由特定住戶排他使用，並不是同一件事。
法院可能調查規約、區分所有權人會議紀錄、鑰匙或門禁交付、修繕費用、歷次買賣說明、住戶異議、過去協議及實際進出狀況。所謂默示分管，仍須從具體行為判斷是否有相互承認特定使用範圍的合意。
買方是否受前手約定拘束，也不能概括回答。民法第 799 條之 1 規定，規約所生的權利義務拘束繼受人；其他約定則在特定繼受人明知或可得而知時，也可能拘束。一般不動產共有物的使用、管理約定，另有民法第 826 條之 1 關於登記後效力的規定。應依建物型態、約定方式、登記與買方知悉情形分別判斷。
建物謄本只能顯示已登記部分，還要將謄本、建物測量成果圖、使用執照及核准圖說與現場比對。應確認頂加面積、出入口、樓梯、門鎖、管線、是否跨越其他共用部分，以及是否影響消防、結構、防水或公共設備。
向房屋所在地主管建築機關確認是否已有違建查報、拆除處分、限期改善、裁罰或公共安全紀錄。各地方政府的處理順序與查詢方式可能不同，賣方所稱「緩拆」或「多年沒事」仍要以正式資料核對。
公寓大廈管理條例第 35 條規定，利害關係人於必要時得請求閱覽或影印規約、管理委員會及區分所有權人會議紀錄等資料。買方可據此確認是否有約定專用、使用費、反對意見、要求拆除或曾發生訴訟。
經仲介交易時，不動產經紀業管理條例第 23 條及第 24 條要求以不動產說明書解說、簽章並交付，且該說明書視為契約的一部分。應保存廣告、看屋紀錄、不動產說明書、現況確認資料及仲介往來訊息，不要只依口頭所稱「頂樓專用」。
契約可以具體處理：
賣方或仲介是否應負責，須依其說明、知情程度、契約約定及買方已取得的資料判斷。契約寫有現況交屋，也不當然排除所有資訊揭露與契約責任。
先保存買賣契約、不動產說明書、現況照片、規約、會議紀錄、門禁交付及主管機關文件，並確認通知人身分、主張範圍與回覆期限。尚未釐清前，避免擴建、改鎖、封閉通道或改變公共設備。
對方要求拆除或支付使用利益時，應分別核對：
刑事告訴、民事拆除、不當得利、行政違建處分及買賣契約責任，各自有不同的要件與當事人。收到其中一種通知，不表示其他程序已有相同結論。
買受含頂樓加蓋的房屋，不會因買方身分當然承擔前手的竊佔罪；買受後如擴建、上鎖或排除其他住戶使用，仍須單獨判斷有無新的竊佔行為。刑事未成立，也不表示加蓋物可合法保留或無須返還使用利益。
交易前應把登記建物、加蓋物、平臺使用權源、違建處分及社區資料分開查明，並在契約中記載交付範圍與後續費用。已經發生爭議時，則依通知內容分別處理刑事、民事、行政及契約問題。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令、地方違建處理規定與實務見解可能變動，具體情形仍應依登記、圖說、規約、契約及案件資料判斷。
