15 SEP 2025 張倍齊律師
房屋可能收回，但不能只用「免費借住」或「已經住了很多年」判斷何時應搬離。雙方當時談了什麼、是否約定期限或用途、實際支付哪些費用，以及後續如何使用房屋，都會影響法律關係。即使沒有簽書面契約，也要先查明是否成立使用借貸及其內容。
依民法第 464 條，一方交付物品供他方無償使用，並約定使用後返還，屬於使用借貸。房屋借住通常不以書面為成立要件，但主張契約存在、期限或使用目的的人，仍要提出證據證明約定內容。LINE 訊息、書信、錄音、鑰匙交付、戶籍或居住紀錄、費用支付方式及知情親友的證述，都可能成為判斷資料。
使用借貸的特徵是無償使用後返還。租賃則有支付租金的約定；贈與房屋涉及所有權移轉，並非只讓他人居住。住戶負擔水電、瓦斯、網路或部分管理費，不當然表示雙方成立租賃。法院仍會依付款目的、金額、頻率及雙方往來內容，判斷款項是生活使用費、保管費、租金或其他費用。
口頭說過「給你住」也不能單獨證明是贈與房屋、永久居住或未定期限借用。若雙方對用語理解不同，須連同房屋登記、是否曾談過返還、誰負擔稅費與修繕，以及借住原因等資料一併判斷。
民法第 470 條依契約是否定有期限及能否從借用目的判斷期間，規定不同的返還時點。
雙方若約定住到特定日期，原則上應在期限屆滿時返還。實際上仍要確認之後有沒有續借、變更期限或另成立其他使用關係。只看最初約定，可能無法反映雙方後來的合意。
例如約定借住到完成學業、工作調動結束或新居整理完成，通常在目的完成時返還。即使目的尚未明確宣告完成，經過相當期間而可推定已使用完畢時，貸與人也可以請求返還。何謂相當期間，須依約定目的、房屋用途及雙方可證明的往來內容判斷。
雙方若只約定免費居住，沒有結束日期，也沒有足以決定期間的具體目的，第 470 條第 2 項規定貸與人得隨時請求返還。這項規定不表示長期居住的事實沒有證明價值，但居住年數本身不會自動把使用借貸改成所有權或租賃。
第 470 條處理依契約內容判斷返還時點；民法第 472 條則規定，在原約定期間尚未屆滿或目的尚未完成時，貸與人得否提前終止。條文列有以下事由：
借用人死亡時，法律效果是貸與人「得終止」契約，並非死亡當下當然終止。貸與人主張其他款的終止事由時，也要提出相應事實。例如以自己需要使用房屋為由，還要說明該需求及其不可預知性；只表示希望收回房屋，不當然符合第 472 條第 1 款。
貸與人與所有權人也可能不是同一人。第 470、472 條是使用借貸當事人間的規定；所有權人另依民法第 767 條請求返還時，仍要確認原告的權利、住戶目前是否有占有權源，以及該權源是否已經消滅。
民法第 467 條要求借用人依約定方法使用房屋；沒有約定時，依房屋性質使用。未經貸與人同意，不得讓第三人使用。親友短暫到訪、共同居住、長期交由第三人使用或分租，在個案中可能有不同評價，須依約定範圍與實際使用情形判斷。
依民法第 468 條，借用人應以善良管理人的注意保管房屋。若因疏於注意造成毀損或滅失，可能負損害賠償責任；依約定方法或房屋性質正常使用所造成的變更或耗損，則不當然由借用人負責。
民法第 469 條規定，借用物的通常保管費用由借用人負擔。借用人支出有益費用並增加房屋價值時，條文準用民法第 431 條第 1 項。因此，費用償還還要確認貸與人是否知情且未反對，以及關係終止時是否仍有增價；請求範圍以現存增價額為限，並非直接按當初支出金額計算。可取回的增設工作物，還要以能回復房屋原狀為前提。
民法第 473 條對使用借貸衍生的特定損害賠償、瑕疵損害、有益費用償還及工作物取回權，設有六個月的行使期間。貸與人的期間自借用物返還時起算；借用人的期間自借貸關係終止時起算。這項六個月規定不是所有權人請求遷讓房屋的期間。
使用借貸仍有效、返還期限尚未屆滿，或貸與人主張的終止尚有爭議時，住戶可能仍有契約上的占有原因。不能因房屋登記在所有權人名下，就直接省略使用借貸是否存在及何時結束的判斷。
返還義務已經發生、使用借貸已合法終止，而且住戶沒有其他占有權源時，所有權人可能依民法第 767 條請求返還房屋。住戶在沒有法律上原因的情況下繼續使用房屋，也可能依民法第 179 條負返還所受利益的責任。
實務上常以相當於租金的利益作為主張方式，但起算日、計算期間及金額並非一律等於市場租金。法院會依使用借貸何時結束、返還通知何時到達、占用範圍、房屋狀況、可能租金及雙方提出的證據判斷。貸與人請求返還與所有權人依第 767 條請求返還的法律基礎也應分開整理。
民法第 769 條與第 770 條規定的不動產所有權時效取得，要求占有人以所有的意思，和平、公然、繼續占有他人未登記的不動產，並分別符合條文所定期間及善意無過失等要件。
借住人若承認房屋屬於貸與人，並基於使用借貸居住，通常與「以所有的意思」占有不同。支付水電、管理費或自行修繕，也不會單獨改變占有性質。若主張後來已有不同的權利關係，須說明何時、基於什麼事實發生變化，並提出相應證據。已登記房屋與民法第 772 條所定其他財產權的時效取得，也有不同要件，不能只用居住年數判斷。
貸與人死亡時，使用借貸不當然消滅。依民法第 1148 條，繼承人原則上承受被繼承人財產上的權利義務；繼承人能否請求返還，仍要回到原借貸期限、目的、第 470 條返還規定及第 472 條終止事由判斷。
借用人死亡則屬第 472 條第 4 款的終止事由。貸與人是否已行使終止權、繼承人是否仍有其他占有權源，以及房屋內財物如何點交，仍應依通知與具體事實處理。
貸與人要求返還時，可在書面中載明房屋、法律關係、返還原因、通知到達後的處理期限及點交方式。借用人若認為期限尚未屆滿、目的尚未完成或終止事由不存在，也應具體說明約定內容並保存證據。雙方如能就搬遷時間、屋況、鑰匙與費用結算達成協議，宜將內容寫明。法律沒有一律適用的固定搬遷緩衝期。
可以提出請求，但是否應立即返還，仍要查明口頭或默示成立的使用借貸內容。沒有書面不代表契約不存在，也不代表貸與人可以忽略原本約定的期限或目的。
不一定。這些款項可能是借住期間的生活使用費或通常保管費用，也可能依雙方約定具有租金性質。應依金額、付款週期、付款名目及雙方對話判斷，不能只看款項名稱。
不一定。若原約定期限尚未屆滿或目的尚未完成，貸與人依第 472 條第 1 款終止時，須符合因不可預知情事而自己需要使用借用物的要件。若本來就是無期限、也無法依目的決定期間的借貸，則可能另依第 470 條第 2 項請求返還。
沒有單一答案。要先確認使用借貸何時屆期或終止、通知是否有效送達，以及住戶是否仍有其他占有權源。金額也須依房屋狀況、占用範圍及可得使用利益等證據判斷。
民法第 425 條規定的是租賃物所有權移轉後，租賃契約在一定條件下對受讓人繼續存在。使用借貸不能直接套用這條規定。新所有權人是否承受原使用關係、借住人是否另有可對抗的權源，須依交易與契約資料個別判斷。
親友免費提供房屋居住時，返還爭議應先確認使用借貸的期限與目的，再區分第 470 條的返還規定及第 472 條的提前終止事由。只有在返還義務已發生、契約已合法終止，而且住戶沒有其他占有權源時，才進一步處理第 767 條返還房屋及第 179 條不當得利問題。
書面約定不必複雜，但應留下房屋範圍、居住人、使用目的、期限、費用、修繕及返還方式。爭議已發生時，將約定、通知、費用與房屋現況分開整理，比只爭論居住年數更能釐清雙方的權利義務。
※ 本文依 2026 年 7 月 24 日可查得的民法及官方法規資料作一般性說明，非具體個案法律意見。使用借貸是否成立、返還或終止是否生效、占有權源及金額，仍須依契約、通知與相關證據判斷。
