07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP146 節目封面
家族土地傳了好幾代，大家各有一點持分，平常也沒打算賣。某位親戚欠債，只有他的一小份要法拍，你可能覺得：不到一坪，能影響什麼？
張倍齊律師這集提醒，買進持分的人也會成為共有人。問題可能從一小份持分的買賣，變成整塊祖產要如何分割；家族若都等著別人處理，可能直到收到訴訟資料才發現情況不同了。
《法律護身符》EP146
本集引用一則當時已是舊聞的高雄祖產報導：美術館附近約220坪的三角窗土地，由約30位家族成員共有，其中一人的持分因卡債被拍賣，換算面積約0.86坪，外人以不到30萬元買進。
家族原本以為其他親戚可能會買，最後卻沒有人承接。外人成為共有人後要求分割；依律師轉述，整塊土地後來走入法拍程序。家族面對的已不只是那一小份，而是整塊祖產的處理。
律師點出的盲點是，每個人以為其他親戚會買，結果誰都沒出手。眼前標的很小，不代表後續影響也小；知道有親戚可能想買，與已經有人確定承接，是兩回事。
分別共有的應有部分，也就是常說的持分，是對共有物的比例權利。換算成0.86坪，是幫助理解大小，不代表那個人已單獨擁有地上某一處0.86坪。
例如持有1%，通常不是指定最角落那1%的土地。要成為界線清楚、單獨所有的一塊，還涉及協議、分割與登記等問題。
民法第 819 條允許各共有人自由處分自己的應有部分。與處分整個共有物的規則不同，不能只因其他親戚反對，就認定他的持分永遠不能出售或被執行。
依民法第 823 條，各共有人原則上得請求分割共有物，並沒有一般性的最低持分比例門檻。但法令另有規定、物的使用目的不能分割，或約定的不分割期限還沒屆滿時，原則上不能請求分割；約定不分割的期限最長五年（共有不動產訂有管理約定時最長三十年），期限內如有重大事由，仍可請求分割。
所以持分只有1%，不會只因太少就完全不能請求分割；另一方面，也不是取得1%之後，就能自己決定法院必須把整塊地拿去拍賣。
請求分割的資格，與最後採用哪一種分割方法，是不同問題。外人可以提出主張，其他共有人也可提出理由、方案與證據，供法院判斷。
民法第 824 條先由共有人協議分割方法；不能協議等法定情形，則可由法院裁判分割。原物分配就是把共有物實際分給共有人，讓權利較清楚。
但一塊土地分給很多人，不是拿尺平均切就好。形狀、道路、使用限制、建築條件及地上已有的設施，都可能影響分後是否能合理使用。
祖產傳下來，例如第二代五人繼承，下一代再分，持分會越來越細。律師以一般祖產描繪「人多嘴雜」的情境：叔伯種菜、種田，有人蓋透天厝，鄉下也可能有豬寮、農用設施或溝渠，長年如此使用，從沒想過要賣。這些不是報導中那塊土地的實際設施。
即使假設220坪由30人平均分，每人也只是約7.3坪；這只是面積算例，並非報導中每人的實際持分。有時分得看似公平，卻讓每塊地都不好利用；面積比例也不等於價值比例。
原物分配於所有共有人顯有困難時，法律也允許分配於部分共有人；有人未受分配，或無法按應有部分受分配時，可以金錢補償。這就是本集談的「找補」。
例如家族希望由部分成員取得土地，再補償其他人，應一併評估估價、分配方式與付款能力。只有「我想把祖產留下」，卻拿不出可行方案，未必足以說服其他共有人或法院。
是否適合這樣分，要看具體條件。不能只憑已有房子、長年種田，便認定自己一定優先取得整塊地，也不能把口頭願望當成已有補償安排。
原物分配顯有困難時，法院得變賣共有物，再分配價金；也可能採部分原物分配、部分變賣等方法。法律並非只有「每人切一塊」與「全部賣掉」兩個選項。
本集最在意的成本落差在這裡：一開始買的是某人的小持分；若後來判決變價分割整塊地，想保留土地的人要準備的，可能是整個拍賣標的的價金。
律師稱這種買進小持分的策略為「插旗」：先成為共有人，再推動整塊地的處理。對投資者而言，目的可能是整合土地，未必只是領那一點分配款；例如假設整塊地賣一億元，1%只分到100萬元，與取得整地是不同的打算。
他也提醒，買家不一定是所謂法拍蟑螂，也可能是投資客，或自己想利用土地。買進持分、請求分割本身都有法律規則；不同買家可能有不同目的。
裁判分割不是單純的多數投票。多數人想保留祖產的心情很重要，卻不能只說「我們占99%，所以你不能要求分割」；依民法第 823 條，各共有人原則上都可以隨時請求分割，法院再依第 824 條決定原物分配、變賣分配價金或兩者併用等方法。
反過來，小持分人想變價，也不保證法院照單全收。若家族主張其他方法，應把分配圖、使用條件、補償及資金等可行性說明清楚。
祖產的感情、現況與經濟利用，可以一起評估，但不能代替法律條件。及早提出能實行的方案，比等判決結果不合意後才想買回，更有討論空間。
土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。法院拍賣持分時，仍要確認自己有無這項權利，並依實際拍定條件、通知或公告辦理。
別把優先理解成可以自己開低價，或事後隨時反悔要求買回。接到法院文件時，應立即看清標的、應提出什麼資料、聲明期限，以及後續繳款要求。
買受人本來就是共有人時，他共有人並不能只憑土地法這條主張優先承購。不要只背一句「共有人一定優先」，卻沒有對照這次拍賣的標的與買受人身分。
前面拍賣某人的持分，與後面依分割結果變賣整塊共有物，標的及法律依據並不相同，資金需求也不同。收到新的文件，應重新確認。
民法第 824 條第 7 項另規定，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買的權利；有二人以上願優先承買，以抽籤決定。也就是說，得標人本來就是共有人時，其他共有人不能依這項規定再主張優先承買；已經買進持分的外人若自己得標，也屬這種情形。
有優先權仍需要資金與及時行動。本集提醒家族，不要讓每個人都以為其他人會承接；應明確確認誰有意願、誰能付款、由誰處理，以及取得後如何安排權利。
強制執行法第 91 條及第 92 條規定，在無人應買或最高價未達最低價額等情形，且無人承受或依法不得承受而再行拍賣時，法院應酌減最低價額，減額不得逾20%；後續再拍則以上一次減定的最低價額為基準。這是各次減額的上限，不是每次固定打八折成交。
若接連流拍，底價可能繼續下修。律師所擔心的，就是土地在這個過程中被低價取得；但是否成交、成交價多少，仍要看實際拍賣。即使底價降低，整塊都市土地所需資金仍可能很大，家族也未必拿得出來。
所以張倍齊律師的提醒很直接：如果想保留祖產，趁小持分被拍賣時認真評估、集資承接，通常比事後要買回整塊地容易得多。應確認土地價值、負擔與承購條件，並趁這個時間點把家族的意願和資金談清楚。
先取得登記及地籍資料，確認分別共有或公同共有、有哪些共有人與持分、是否有查封或其他權利，並了解地上房屋、租賃及實際使用。家族傳承的土地，未必每一筆都採同一種共有狀態。
尚未分割的遺產涉及公同共有與遺產分割等規則，不能直接把某人的應繼分，當成已單獨擁有每筆土地的一小份，可以照前述情形任意處分。
想留下祖產，可以及早評估整合、管理與分割等安排；已收到法院通知，就先核對期限與下一步。土地放著沒開發，不代表法律狀態不會變；真正能減少措手不及的，是有人掌握資料，家族也已談出具體方案。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
