07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP146 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
本集以台灣媒體報導的真實案例切入：高雄美術館附近一塊 220 坪三角窗土地，30 位家族共有人共同持有，其中一人因欠卡債，名下不到 1 坪（0.86 坪）的持分遭法拍，外人以不到 30 萬元得標，成為新共有人後隨即要求變價分割，最終導致整塊祖產被強制拍賣。 張倍齊律師解釋，祖產代代相傳後共有人越來越多、持分越分越細，平時大家相安無事；但只要出現一個有目的的外部買家，哪怕持分僅剩 1%，依民法規定仍可主張要求分割共有物，且法院並未設定持分門檻。律師進一步說明原物分配、原物加找補、變價分割三種分割方式的差異，指出「變價分割」就是把整塊地拿去法拍後按持分比例分配價金，對外部投資者而言成本極低，對家族來說卻可能意味著失去整塊祖產。 本集的核心提醒是：在外人進來之前，共有人享有優先承購權；若能在持分被拍賣的第一時間集資買回，代價遠低於事後要集資買整塊地。
以下為本集逐字稿校正整理版（已刪除 ASR 重複贅字、填充語，並校正誤轉術語）： --- 你好，歡迎收聽《法律護身符》。我是張倍齊律師。今天要講的主題是「外人入侵了，顧好你家祖產」。 為什麼講這個主題？因為我最近看到一則媒體報導，雖然已經是兩年前的舊文，但剛好手上有類似的案子，而且這件事情大家平常的警覺性可能不足，所以想藉這個機會來談談。 案例說明 這則報導的標題寫著：「共有人噩夢——外人不到 30 萬，買走 0.86 坪土地，蠶食鯨吞祖傳地。」 故事是這樣的：高雄有一位王小姐，跟家族的其他親戚共有一塊土地，就是常見的那種祖產——大家繼承了阿公的地，一起共有。後來發現，其中一位共有人因為欠了卡債，名下這塊祖產的持分就被拍賣了。 拍賣的是持分，不是整塊地 很多人以為拍賣一定是賣整塊地，但其實很多時候是賣持分。比方說，我對這塊地有 10% 的持分，這個持分就可以被單獨拍賣。在這個案例裡，這塊地在高雄是 220 坪的三角窗，位於美術館附近，被拍賣的持分換算成實際坪數只有 0.86 坪，連 2% 都不到。 得標的外人進來以後，就成為新的共有人。雖然持分少，但在法律上他就是共有人，完整具備共有人的所有權利。 外人的打法：主張分割共有物 這位外部共有人進來以後，開始主張「分割共有物」。這是共有人依法享有的權利。民法雖然允許共有狀態存在，但更鼓勵大家脫離共有，因為人多嘴雜，共有物的管理和使用往往難以達成共識。 分割共有物有幾種方式： 第一，原物分配：把土地切割成各自獨立的地號，每個人各拿自己比例的那塊地。但在這個 220 坪、30 位共有人的案例裡，平均一個人只分到 7 坪不到，根本難以利用。 第二，原物加找補：特定人分到較大面積的地，其他人收補償金。比方說上面蓋了透天厝的那個人，可以多分地，再把多拿的部分折算成金錢補給其他人。 第三，變價分割：直接把整塊地拿去法拍，拍賣後的價金再按持分比例分給全體共有人。 外人為何偏好「變價分割」？ 對這位進來插旗的外部買家來說，他的目的不是領那 1% 的分配金，而是要讓整塊地進入法拍程序，讓他背後的建商或投資人用法拍價買進整地。 民法沒有設定最低持分門檻——哪怕只持有 1%，也可以向法院要求變價分割。99% 的人不想賣，也無法阻止法院最終判決變價分割，除非大家能說服法院以原物分配等其他方式分割，而且要讓法院覺得原物分配確實可行。 法拍的問題在於，一旦第一次流拍，第二次打八折，再流拍再打八折，最終成交價往往遠低於市值。家族若想在法拍程序中「買回」整塊地，面對的是整地的總價，而不是當初那一小份 30 萬元的持分——難度不可同日而語。 預防之道：優先承購權要把握 大家應該知道，共有人在他人持分被法院拍賣時，是享有優先承購權的。法院在進行拍賣程序時，會詢問其他共有人是否要行使優先承購。 這個案例的問題，就是王小姐和家族成員各自以為「別人會去買」，結果大家都沒出手，讓外人以不到 30 萬元買了進來。 事後要集資把整塊 220 坪的建地買回來，大家意見不一、拿得出錢的人有限——結果就是祖產就這樣被拍賣掉了。 結語 如果家族祖產暫時沒有其他開發計劃，就放在那邊，這很常見。但一旦發現有共有人因為欠債，持分要被拍賣，就要警覺：趁這個時候集資，以小成本買回那一小份持分，遠比事後要集資買整塊地容易得多。家族祖產能否守住，很多時候取決於第一時間有沒有人採取行動。
共有祖產一旦出現外部買家插旗，家族要面對的可能不只是一小份持分，而是整塊土地的命運。 如果您目前名下有家族共有土地，或已收到法院通知表示某共有人的持分即將被拍賣，建議在法院詢問優先承購意願的期限屆至前，盡早與張倍齊律師釐清以下問題： - 共有人優先承購的期限與程序為何？ - 若外人已入股，如何在裁判分割訴訟中爭取有利的分割方式？ - 家族共有土地是否有更好的長期安排方式？ 張倍齊律師可協助評估家族共有不動產的法律現況，並提供具體的應對建議。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
