01 JUL 2025 張倍齊律師
許多人名下或許都繼承了部分祖產的持分，但往往不了解其背後隱藏的法律結構與風險。要理解危機的根源，必須先從「共有」這個概念談起。
(一) 什麼是共有土地？為何祖產常以共有形式存在？
所謂「共有」，在法律上指的是兩個人以上共同擁有同一件不動產的所有權 。每一位共有人都對這塊土地擁有一定比例的權利，這個比例就是我們常說的「持分」（應有部分）。
這種狀態在「祖產」中尤其普遍。台灣的繼承制度下，當一位長輩過世後，其名下財產通常由多位子女共同繼承。一代傳一代，原本單純的產權，可能在第二代變為五位共有人，到了第三、四代，共有人數可能暴增至數十人，每個人的持分也隨之變得越來越細碎 。這就形成了一個看似緊密、實則結構脆弱的產權網絡。
(二) 法律上的共有人：從家族情感共同體到權利義務關係人
這正是許多家族危機的引爆點。在家族成員眼中，共有祖產是血脈與情感的連結，是共同的根。然而，法律的視角卻截然不同。法律看待「共有人」，是一個中性的、不帶情感的身份。無論是血濃於水的親兄弟，還是一位透過法拍程序剛剛取得0.1%持分的陌生投資客，在法律上，他們都享有完全平等的「共有人」權利與地位 。
這種法律邏輯與家族情感之間的巨大鴻溝，為外部勢力提供了可乘之機。當家族成員還沉浸在「我們是一家人」的情感認知中時，策略性的投資客早已準備好，要利用法律賦予他的「共有人」權利，來實現自己的商業目的。
(一) 持分拍賣的法律現實：債務如何牽連到不動產
當任何一位共有人（例如故事中的那位親戚）因為個人因素（如卡債、經商失敗）而背負債務且無力償還時，債權人可以向法院聲請強制執行，查封並拍賣債務人名下的財產來抵債。這其中，就包括了他在共有土地中的「持分」。
必須強調的是，在這個階段，法院拍賣的僅僅是該共有人個人的「應有部分」，而非整塊土地。然而，這場看似小規模的拍賣，卻是為「外人」打開了入侵家族祖產的大門。
(二) 新共有人登場：從家族成員到策略投資客
市場上存在著一群被俗稱為「法拍蟑螂」或更中性的「策略投資客」的群體。他們專門尋找這類目標：在產權複雜、共有人眾多但價值潛力高的共有土地中，尋找被法拍的零星持分 。如同不少新聞案例中，投資客僅花費不到幾十萬元的成本，就成功在一塊價值不菲的土地上「插旗」。
他們的目的，從來就不是為了使用那微不足道的幾坪土地，而是要取得「共有人」的法律身份。這個身份，是他們接下來啟動法律程序，意圖鯨吞整塊祖產的關鍵入場券。
一旦外人取得了共有人身份，他們手中就握有了一項強大的法律武器：「分割共有物請求權」。這項權利，最終可能導向將整塊祖產推向法拍市場的毀滅性結局。
(一) 法律原則：消滅共有關係，促進土地利用
我國《民法》本質上不樂見共有狀態的長期存在，人數一多，意見就雜，對於土地的利用、管理、改良或處分，很容易陷入僵局，導致寶貴的土地資源被閒置浪費 。因此，法律賦予任何一位共有人，無論其持分大小，隨時向其他共有人請求分割共有物的權利。
這項權利在法律上被稱為「形成權」，意味著只要權利人單方面提出主張，分割的法律效果就已啟動，不需要其他共有人同意，即使其他人全體反對也無法阻止 。
(二) 裁判分割的途徑：當協議破局時的法院介入
當然，法律優先鼓勵共有人之間自行協商，達成「協議分割」。但如果共有人之間無法達成共識，任何一位共有人都可以向法院提起訴訟，請求「裁判分割」，也就是由法官來做出最終的分割裁決。這正是投資客常採取的法律路徑。法院的角色，便是介入這個僵局，以公平且具執行力的方式，終結這塊土地的共有關係 。
在裁判分割的訴訟中，法官如何決定分割方式，是決定祖產命運的關鍵。雖然法官擁有「自由裁量權」，但仍須遵循法律規範，並綜合考量土地的經濟效益、公平性及全體共有人的利益。
(一) 法院如何決定分割方法？
1. 原則：原物分割
法院的首選，也是對家族最有利的方式，是「原物分割」。也就是將一整塊土地，依照地理位置、價值等因素，實際切割成數塊較小的土地，再分配給各個共有人，讓每個人都取得一塊可以單獨所有、自行利用的土地 。如果分割後的各塊土地價值不完全等於原有的持分比例，法官會裁定分得較高價值土地的人，需要拿出金錢來補償（稱為「金錢補償」或「找補」）分得較低價值土地的人，以示公平。
2. 例外：變價分割
然而，當「原物分割」有困難時，例如土地上有單一建物無法切割、土地面積過於狹小、或分割後會產生沒有臨路通道的「袋地」等，導致分割後土地價值嚴重減損時，法院就會採取最終手段——「變價分割」。
這也是投資客最希望看到的結果。「變價分割」意味著法院將下令把「整塊」祖產拿到法拍市場上進行公開拍賣，拍定後，再將所得的價金扣除相關費用後，按原來的持分比例分配給所有共有人 。
變價分割對家族而言是場災難，但對策略投資客來說，卻是完美的獲利模式。
(一) 低成本入場：以小博大的槓桿效應
投資客的策略核心在於「槓桿」。他們用相對極低的成本去撬動一個價值千萬甚至上億的巨大資產 。他們的風險有限，但潛在的回報卻是整塊土地被拍賣後，他們按持分比例能分得的價金，或是背後與其他建商、開發商的利益合作。
(二) 強制啟動程序：持分再小，也能發動分割訴訟
這是最關鍵的法律現實：提起分割共有物訴訟的權利，與持分大小完全無關。即使只擁有萬分之一的持分，其法律地位與擁有50%持分的大共有人是完全相同的，都能合法地啟動整個訴訟程序 。這種法律上的平等，正是投資客權力的來源。
(三) 法拍的價格劣勢：為何祖產總是被「賤賣」？
走上法院拍賣一途，對家族而言是雙重打擊。首先是永久失去祖產，其次是經濟上的損失。司法拍賣的價格通常會低於市場行情。若第一次拍賣無人投標（流標），第二次拍賣的底價通常會再打八折，以此類推 。這意味著，家族不僅失去了充滿回憶的土地，最終分回的錢，也遠比在正常市場上出售來得少。
面對如此險峻的法律攻防，家族成員並非束手無策。法律同時也提供了幾道關鍵的「護身符」，只要善加利用，就能有效防禦外來的挑戰。
這是當危機已經發生時，最重要、也最直接的防禦武器。
(一) 什麼是優先承購權？（土地法第34條之1）
「優先承購權」是《土地法》第34條之1第4項賦予共有人的特殊權利 。條文規定，當任一共有人要將其持分賣給「共有人以外的第三人」時，其他的共有人有權利以「同樣的價格與條件」優先買下這個持分。這項權利的立法目的，就是為了簡化共有關係，並盡可能將產權保留在原有的共有人群體中 。
在持分被法拍的情境下，這意味著在拍定後，法院會通知其他共有人，詢問他們是否願意用拍定的價格買下該持分。
(二) 如何行使？把握黃金時間與「同一條件」原則
行使優先承購權有幾個關鍵點：
1. 把握時效：當收到法院或出賣人的通知後，共有人必須在法定的期限內（依《土地法第三十四條之一執行要點》，是接到通知後15日內）做出書面表示，否則權利視同放棄 。時間非常緊迫，絕不能拖延。
2. 書面表示：為求慎重並留下證據，強烈建議以「存證信函」的方式，正式向法院或出賣人表達行使優先承購權的意思。
3. 同一條件：承購的條件必須與第三方買主（或法拍拍定人）完全相同，包括價格、付款方式等，不能任意變更 。
一個極其重要的觀念是，此優先承購權在法律性質上屬於「債權效力」，而非「物權效力」。這意味著，如果出賣持分的共有人未通知您，就私下將持分過戶給了第三人，您將無法主張該交易無效並要求塗銷登記、把土地拿回來。您唯一的法律途徑，是向那位未盡通知義務的共有人請求損害賠償 。金錢賠償或許能彌補部分經濟損失，但對於無可取代的祖產而言，這無疑是無法挽回的遺憾。因此，及時行使權利至關重要。
(三) 家族集資的智慧：
家族成員必須意識到：
1. 成本考量：買下「持分」遠比買回「整塊地」容易
在危機之初，家族需要集資的目標，僅僅是買下被拍賣的那個「零星持分」，這對多數家庭來說，是相對可能達成的目標。可是一旦錯失良機，讓外人成功發動變價分割，家族要面對的，就是必須集資用市價買回「整塊土地」，金額可能是數千萬甚至上億元，這幾乎是不可能的任務。
2. 共同承購：法律允許共有人集資，共同行使權利
《土地法》明確規定，共有人可以「共同或單獨」行使優先承購權。這表示家族成員可以一起出錢，共同買下被拍賣的持分，將產權繼續保留在家族內部。若有多位共有人都想單獨承購，法律甚至設有抽籤等機制來解決 。關鍵在於，家族必須團結一致，共同應對。
除了事後的危機應對，更重要的是事前的預防。
(一) 建立家族共識與溝通管道
許多家族對祖產採取放任態度，平時疏於溝通。建議將被動的持有，轉變為主動的管理。建立家族成員間的定期溝通機制，例如成立通訊群組、定期聚會討論，不僅能增進感情，更能及早發現潛在問題，例如某位親戚可能遭遇財務困難，家族便能提前介入協助，避免其持分走上法拍一途。
(二) 考慮簽訂「不分割協議」的時機與效力（民法§823）
「不分割協議」是一項有效的預防工具。共有人可以透過契約，約定在一定期限內不得請求分割共有物。根據《民法》第823條，此約定期限最長為五年。但若同時訂有「管理契約」（例如約定土地如何使用、收益如何分配），則不分割的期限最長可達三十年 。
需要注意的是，這份協議若要對日後的持分受讓人（例如透過買賣或繼承取得持分的新共有人）也產生約束力，就必須向地政機關辦理「登記」，否則僅對簽約的當事人有效 。
(三) 尋求專業協助：危機浮現時，立即諮詢律師
共有不動產的法律問題錯綜複雜，涉及《民法》、《土地法》、《農業發展條例》等多部法規，以及複雜的法院實務見解 。當您收到任何關於持分拍賣的法院通知，或是分割共有物的起訴狀時，時間就是您最寶貴的資產。請務必在第一時間尋求專業律師的協助，分析案情、評估風險，並制定最有利的訴訟策略。
從高雄王小姐家族的案例中，我們看見了共有祖產在法律面前的脆弱性。一個微小的裂痕，若不加以警覺和修補，就可能在外力的衝擊下徹底崩塌。守護祖產，從來不僅僅是守住一塊土地或一棟房子，更是守護家族共同的歷史、記憶與情感連結。
守護祖產是一場需要智慧、策略與團結的法律戰役。如果您正面临共有土地的困擾，或已收到法院的相關文件而感到徬徨無助，請不要猶豫。立即聯繫亮遠法律事務所張倍齊律師，讓我們為您提供專業的法律策略，分析最佳應對方案，為您的家族資產築起最堅實的法律護身符。
