15 SEP 2025 張倍齊律師
「律師，我們社區外牆漏水滲到我家臥室，反映管委會半年都沒下文，可以告他們嗎？」這是社區糾紛中最常見的提問。法律答案很清楚——可以告，依條例 §10、§36、§38，管委會有法定修繕義務、有當事人能力、被告會敗訴。
但實務上更值得回答的是另一個問題：告完後呢？勝訴需要 1–2 年，期間漏水持續惡化；勝訴後還要聲請強制執行；下次電梯故障、消防設備失修、其他公設問題照樣發生——難道每件都告一次？本文先把法律工具講清楚，再給更務實的方案：訴訟之外的社區自救三部曲。
《公寓大廈管理條例》§7 明文規定，下列項目不得作為約定專用部分，屬於全體區分所有權人共用：
外牆、屋頂、公共管線都屬於「樓地板及屋頂之構造」或「不可或缺的共用部分」，不是您家的，也不是樓下五樓的——是大家的。
條例 §10 規定：
白話：外牆漏水、屋頂滲水、公共管線破裂，修是管委會的事，費用由公基金或住戶按比例分擔。管委會擺爛不修，是違反法定義務。
條例 §38 明文規定：「管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。」
這條讓住戶可以直接以「○○社區管理委員會」為被告提起訴訟，不必逐一列各個區分所有權人為被告。實務上常見的請求：
訴訟的射程很有限——只能解決您當下告的那件事。社區其他問題（電梯老舊、公設破損、新出現的爭議）仍會持續發生。難道每件都告一次？訴訟期間漫長（一審 1–2 年）、費用可觀，勝訴後還要聲請強制執行，整體成本很高。
管委會擺爛通常不是單一現象，而是社區治理的系統性問題：
單一訴訟不會處理這些根本問題。下一個漏水、下一個擺爛只是時間問題。
告管委會在法律上是告「組織」，但在生活上往往被解讀為「告鄰居」——尤其是當管委會委員就是您的對門鄰居或樓上樓下時。訴訟期間的緊張關係可能讓您日後在社區中處處不便。
漏水、外牆問題往往不只影響您一戶。立即行動：
條例 §25 明文規定：「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者」，可請求召開臨時區分所有權人會議。集結到這個門檻就有機會推動議程。
條例 §29 規定：管理委員、主任委員及管理負責人由區分所有權人選任，公寓大廈住戶非區分所有權人者，除會議決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。換言之，多數情況下您只要有意願就能參與。
當委員後可以推動的事：
若現任管委會已積重難返，可依條例 §25 第 1 項第 2 款，由區分所有權人 5 分之 1 以上請求召開臨時會議，依 §31（出席 2/3、出席人數 3/4 同意）或 §32（重新召集會議的較低門檻）通過改選。這是住戶最根本的權利。
實務上常見的失敗案例：社區想推動電動車充電樁設置，原本是必要的基礎設施，卻因下列原因卡關：
沒有充分說明必要性、效益、費用結構，住戶疑慮未解。電動車車主與非車主的角度差異需要先化解。
無電動車住戶質疑「為何共同負擔」。實務上應區分共同基礎建設（電力幹線、配電盤）由全體分擔，個別充電樁由使用者付費，並寫入規約。
充電樁涉及社區總用電契約容量、用電安全、消防距離、室內外設置規範等專業問題。建議先委請電力技師評估，避免方案不可行才上會議。
未依條例 §30、§31 程序取得足夠人數決議即推動，事後被質疑無效。重大決議務必：
| 狀況 | 建議路徑 |
|---|---|
| 緊急、漏水持續惡化 | 訴訟（含假處分）+ 同時集結聯盟 |
| 非緊急但管委會持續擺爛 | 三部曲（聯盟 → 競選 → 必要時改選） |
| 已當選委員但其他委員不配合 | 提案改選或修訂規約 |
| 住戶長期冷漠、無人願意當委員 | 規約簡化決議門檻、引入物業管理公司 |
告管委會是合法的權利，但不是解決管委會擺爛的最佳工具。共用部分的修繕、社區治理的長期改善，需要的不是一場勝訴判決，而是：有共識的住戶聯盟、有意願的管委會、有制度的規約。訴訟可以做為最後手段，但前面三部曲才是真正改變社區的方法。
若您正面臨管委會擺爛、社區治理失能、或想了解該訴訟還是該參與決策，歡迎聯繫亮遠法律事務所，張倍齊律師將協助您評估訴訟可行性與替代方案，並從規約、會議程序、糾紛處理機制三方面強化社區的法律基礎。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
