27 AUG 2025 張倍齊律師
很多人聽到「買到海砂屋」第一反應是「賣方害我！可以解約退錢」。但進入訴訟或協商後，真正的爭點不只「有沒有超標」，還包括超標程度、結構安全、修復可能性、買賣契約如何揭露，以及解除契約是否會顯失公平。原因是「解除契約」這個救濟在《民法》中有相當嚴格的門檻。
本文按照實際發生順序拆解海砂屋糾紛：什麼是海砂屋、氯離子標準怎麼適用、買方有哪些法律主張、為什麼解約不一定成立、鑑定費如何預納與負擔，以及容易被忽略的 6 個月時效。看完您會清楚知道，遇到海砂屋該爭取什麼、能爭取什麼、得多快動作。
建築用砂與混凝土材料應符合相關規範與含氯量要求。本文所稱「海砂屋」，是指施工材料含氯量過高，導致混凝土中「氯離子」（Cl⁻）過量，進而可能影響鋼筋混凝土耐久性與結構安全的房屋。
嚴重海砂屋可能需要結構補強、修復甚至拆除重建，並非單純表面修繕就能解決。
台灣對新拌混凝土含氯量的規範主要見於 CNS 3090（預拌混凝土）及相關施工規範；成屋海砂屋爭議則牽涉硬固混凝土檢測、建造年代、施工資料與鑑定方法。鑑定時需參酌房屋建造或取得使用執照當時的規範、後續修正與鑑定報告所採檢測方法，不宜只用單一數字判斷全部案件。
整體趨勢是：早期標準曾有不同用途或耐久性考量的區分，後續規範逐步調整；現行結構混凝土規範也會依構件型式、檢測方式與適用文件分別處理。具體適用標準仍應以鑑定報告、建築資料與當時有效規範為準，不宜逕自套用網路上的單一門檻。
可協助檢測或鑑定的單位包括：
檢測或鑑定費用會依房屋範圍、檢測點數、鑑定項目、是否需要結構安全評估，以及由當事人自行委託或法院囑託而不同。訴訟中由法院命鑑定時，須依法院裁定或指示由一方先行預納；最終能否列為訴訟費用或損害項目，仍要看法院是否認定為必要費用、敗訴比例與因果關係。
鑑定報告可能從多個位置取樣，會出現「局部超標、其他區域未超標」等情形。法院會綜合考量取樣位置、超標範圍、嚴重度、結構影響與鑑定意見來判斷瑕疵程度，並非只看單一數值。
若鑑定結果足以認定氯離子含量異常，並已減少房屋的通常效用（耐久性、結構安全）或價值，就可能構成《民法》第 354 條物之瑕疵。瑕疵擔保責任原則上不以賣方有過失為必要；但仍須一併檢視瑕疵是否在危險移轉時已存在、買方是否明知或重大過失不知、契約是否有保證或免責特約，以及賣方是否故意不告知。
網路常寫「買到海砂屋有解約、減價、損害賠償三大權利」，這個說法不精準。正確的法條結構：
下列情形可同時主張損害賠償：
可評估的賠償項目包括：超出房價減損的必要修繕費、暫時搬遷費、法院或個案認定必要的鑑定費、被迫補強的支出等；但每一項都須回到必要性、相當因果關係與舉證。
賣方若明知為海砂屋且以詐術使買方陷於錯誤（例如重新粉刷遮蓋白華、或提供不實鑑定資料），買方可評估在發現詐欺後 1 年內、意思表示後 10 年內依《民法》第 92、93 條撤銷交易。至於是否構成刑法第 339 條詐欺取財，還要看有無詐術、不法所有意圖、財產交付與因果關係，不能只因事後發現瑕疵就直接成立。
若因海砂屋造成身體或健康受損（如混凝土剝落砸傷、粉塵或安全風險造成具體損害），可另評估依《民法》第 184 條及第 195 條主張侵權損害賠償與慰撫金。但單純財產價值減損，仍以瑕疵擔保、契約責任或不完全給付等財產上請求為主。
《民法》第 359 條後段：「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」法院判斷能否解約時，會綜合考量：
減價金額由法院依鑑定報告酌定，依個案情節，無統一公式。可能考量的基礎包括：
海砂屋減價金額個案差異大，仍以法院依鑑定資料與兩造舉證酌定為準。
策略評估時可一併考量市場條件：
因此「該爭取解約還是減價」並非純法律問題，還涉及市場時點與買方需求。
買方發現瑕疵時應即通知賣方。怠於通知者，除通常檢查不能發見之瑕疵外，會被視為承認所受領之物；若是日後才發現的隱性瑕疵，也應在發見後即時通知。賣方故意不告知瑕疵時，民法第 357 條另設通知義務不適用的例外。
海砂屋多須透過檢測或鑑定才能確認，較可能涉及「不能即知」的隱性瑕疵。但只要取得足以具體指向瑕疵的資料，就應儘速以存證信函或其他可留痕方式通知賣方並保留證據。
解約或減價的權利：
取先到者。但賣方故意不告知瑕疵者，6 個月期間不適用；仍須注意自交付時起 5 年的期間，以及其他請求權可能各有不同時效與構成要件。
常見風險是：買方先自行觀望、鑑定排程拖延，報告出爐後又只靠口頭協商，等到要訴訟時才發現通知義務或 6 個月期間已經成為爭點。建議：
如您是賣方，且懷疑或知道房屋為海砂屋：
海砂屋糾紛的關鍵不只在「有沒有超標」，還在鑑定資料是否完整、是否及時通知、法律行動是否銜接時效。法律給買方的權利不只解約一條路——減價、損害賠償、詐欺撤銷各有適用情境；選錯路徑，可能讓案件長期卡在舉證、時效與顯失公平爭點上。
若您懷疑買到海砂屋、不確定該主張解約還是減價、或需要協助評估鑑定方向與時效計算，歡迎聯繫亮遠法律事務所，張倍齊律師將協助您規劃鑑定、固定通知時點，並評估訴訟與和解路徑。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
