壹、前言：買到海沙屋，就一定能解約嗎？

許多人以為，一旦買到俗稱的「海沙屋」，就理所當然可以解除房屋買賣契約。然而，在法律實務上，情況並非如此絕對。本篇文章將由張倍齊律師為您深入解析海沙屋的法律認定、相關標準、您可主張的權利，以及為何「解約」並非唯一或必然的選項，並提醒您務必注意法律時效，以保障自身權益。

貳、何謂「海沙屋」？

一、定義與成因

「海沙屋」並非正式的建築或法律用語，它泛指在建築施工過程中，誤用或刻意使用未經處理的海沙來拌合混凝土所建造的房屋。正常情況下，建築應使用河沙。海沙之所以會造成問題，是因為其含有過量的「氯離子」。

二、氯離子過量對房屋的影響

(一) 短期影響：

氯離子與混凝土中的物質發生化學作用後，會滲出白色的結晶物，形成俗稱的「壁癌」。

(二) 長期影響：

由於混凝土中的氯離子濃度過高，會導致內部鋼筋腐蝕、體積膨脹。鋼筋膨脹會撐裂混凝土結構體，產生裂縫，進而對房屋的結構安全造成嚴重疑慮。因此，無論沙子是否直接取自海邊，關鍵在於混凝土中的氯離子含量是否過高。

參、海沙屋的法律定性與氯離子標準演進

一、法律上的「物之瑕疵」

在法律上，海沙屋通常被認定為房屋存在「物之瑕疵」。這是因為其對居住安全構成潛在或實質的威脅，即使初期沒有立即危險，隨著時間推移，鋼筋鏽蝕程度會加劇，嚴重影響居住安全。

二、氯離子含量標準的演進

隨著社會對建築結構安全的日益重視，氯離子含量的標準也越來越嚴格：

(一) 民國83年：經濟部標準檢驗局首次發布規定，一般鋼筋混凝土中氯離子含量不得高於每立方公尺0.6公斤。

(二) 民國87年：標準更趨嚴格，要求不得超過每立方公尺0.3公斤。

(三) 民國104年：標準再次收緊，規定不得超過每立方公尺0.15公斤。

由此可見，法律對建築品質的要求不斷提高。

肆、買到海沙屋，您可以主張哪些權利？

當您買到氯離子含量過高的房屋時，法律上可主張的權利包括：

一、解除契約：要求終止買賣契約，回復原狀。

二、減少價金：要求賣方減少房屋價金。

三、損害賠償：要求賣方賠償因瑕疵所造成的損失。

四、侵權行為損害賠償：若因房屋瑕疵導致身體健康受損，可另行主張。

五、詐欺撤銷意思表示：若賣方在現況說明書中隱瞞氯離子超標等事實，導致您受騙而購買，可主張撤銷買賣意思表示。

伍、為何買到海沙屋不一定能「解約」？

儘管氯離子含量超標，但這不代表您就一定能成功解除契約。法院在判斷是否同意解約時，會綜合考量多方因素，尤其仰賴專業鑑定報告：

一、契約解除的判斷標準

法院認為，契約之所以能解除，是因為契約基礎已不存在，例如房屋因重大瑕疵導致無法正常使用，或安全上有重大疑慮。此時，若鑑定報告認定房屋無法透過修補、補強等方式達到正常使用狀態，法院才會同意解約。

二、鑑定報告的關鍵作用

在海沙屋案件中，法院通常會委請土木技師公會或建築師公會進行鑑定。鑑定人會進行抽樣檢測氯離子含量，並進一步評估房屋是否因海沙問題而無法修補，以及鋼筋腐蝕的嚴重程度。

三、實務案例：解約不成，僅能減少價金

實務上曾發生氯離子超標的海沙屋案件，法院最終卻未同意解約，僅判決減少價金。這是因為鑑定報告可能顯示，該房屋透過修補或補強後仍可繼續使用。法院會認為，若能修補，則解約顯然「太過」，僅能同意減少價金，以平衡買賣雙方的對價關係。

四、房價漲跌對解約意願的影響

在房價持續上漲的市場中，買方即使買到海沙屋，也可能不願解約。因為解約意味著退還房屋，而房屋的現值可能已遠高於當初的買價。此時，買方通常會傾向於要求減少價金，而非解約。減少價金的計算基礎，是依據買賣當時房屋因瑕疵所減損的價值，而非事後房價漲跌的影響。

陸、務必注意法律時效！

在主張房屋瑕疵擔保責任時，法律設有嚴格的時效規定，請務必留意：

一、發現瑕疵後應即時通知：買方一旦發現房屋有海沙屋等瑕疵情形，應立即通知賣方。

二、通知後六個月內起訴：自通知賣方瑕疵之日起，買方必須在六個月內提起訴訟。

三、最長五年時效：自房屋交付之日起，若超過五年才發現瑕疵，原則上就不能再主張物之瑕疵擔保責任。

由於法律時效的認定較為複雜，且不同權利可能有不同的時效規定（例如債務不履行），張倍齊律師強烈建議您，一旦發現房屋有任何異狀，應立即諮詢專業律師，切勿拖延，以免錯失主張權利的黃金時機。法律時效一旦錯過，即使您再有道理，也可能無法獲得法律的保障。

柒、結語

買到海沙屋確實令人困擾，但了解法律上的權利與限制至關重要。並非所有海沙屋都能成功解約，法院會依據專業鑑定報告與個案情況綜合判斷。及時尋求法律專業協助，才能確保您的權益獲得最大程度的保障。