壹、前言：一個房東最常見的法律陷阱

一、從一個房東的困惑談起：「我的房子，為什麼我不能進？」

許多房東可能都曾遇過類似的困擾：房客突然失聯、訊息不讀不回，擔心屋內是否發生漏水、損壞，或是有其他意外。一位陳先生就因為擔心，在聯繫不上房客後，便拿著備用鑰匙開門進入，想說只是確認一下屋況。沒想到，他事後卻收到了警局的通知書，被房客提告「侵入住宅罪」。

陳先生滿腹委屈：「這是我的房子，我只是關心屋況，怎麼會犯罪？」這個案例，點出了許多房東心中共同的疑惑，也揭示了一個關鍵的法律盲點：對房產的「所有權」，並不等同於在任何情況下都能隨意進出的「使用權」。

二、釐清核心觀念：房屋的「所有權」不等於「使用權」

要理解這個問題，我們必須先釐清兩個在法律上截然不同的概念。

(一）租賃契約的本質：權利的暫時移轉

當房東與房客簽訂租賃契約，這不僅僅是一紙收租的協議。在法律上，這份契約的本質是房東在約定期間內，將房屋的「使用權」與「占有權」暫時地、完整地移轉給房客 。

打個比方，就像您將愛車借給朋友使用一週，在這段期間內，您不能因為自己是車主，就隨時跑去把車開走。房屋租賃也是同樣的道理，在租約有效期間，房客就是那間房子的「合法使用人」，擁有排除他人（包括房東）干涉的權利。

(二）法律保障的是「居住安寧」，而非「所有權」

許多人誤以為刑法是為了保障財產所有權，但刑法第306條「侵入住宅罪」所要保護的「法益」，並非房屋的所有權，而是個人的「居住安寧」與「隱私」。法律認為，每個人的居住空間都是其個人生活的堡壘，應享有不被任意侵擾的平靜與安全。

因此，判斷是否構成侵入住宅罪的關鍵，在於行為是否破壞了「事實上居住於此的人」的居住安寧，而這個人是房客，並非房東。一旦房屋出租，該空間就成為房客受法律保護的家，即使房東擁有房契，也無權擅自闖入。

貳、刑法第306條「侵入住宅罪」深度解析

為了避免房東在不知不覺中觸法，我們需要深入了解刑法第306條的具體規定與構成要件。

一、構成要件詳解：您的行為是否踩到法律紅線？

根據中華民國刑法第306條第1項規定：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」。要成立此罪，必須同時滿足以下幾個條件：

(一）客觀行為：不只是「闖入」那麼簡單

法律上的侵入行為，樣態比一般人想像的更廣泛：

• 侵入: 指違反居住者或管理者的意思而進入其支配的空間 。這不以破壞門鎖或強行進入為限，即使是使用備用鑰匙、趁房客未鎖門時進入，甚至是假借名義讓房客開門，只要進入的行為違背了房客的真實意願，都可能構成「侵入」。
• 隱匿與留滯: 除了侵入，此罪也處罰另外兩種行為。其中「留滯」與房東關係密切，其定義是「受退去之要求而仍留滯者」。舉例來說，若房東經房客同意進入修繕，但修繕完畢後，房客已明確要求其離開，房東卻因故拒不離去，此時就可能從合法停留轉為非法「留滯」，同樣會觸犯本罪 。

(二）關鍵要素：「無故」的法律意涵

這是本罪最重要的判斷核心。「無故」並非指「沒有任何個人理由」，而是指「沒有法律上可以被接受的正當理由」。法院在判斷理由是否「正當」時，會綜合考量進入的目的、情況的急迫性、社會客觀通念以及是否有其他合法途徑可循 。

實務上，下列房東自認的「理由」，通常不被認為是法律上的「正當理由」：

• 帶新的潛在房客看房。
• 進行例行性的屋況檢查 。
• 房客積欠租金，入內催討或確認狀況。
• 懷疑房客在屋內從事違法行為（應報警處理）。
• 租約到期，但房客尚未搬離。

關鍵在於，當法律已經為這些情況提供了明確的解決程序時（例如寄發存證信函、提起民事訴訟），房東選擇繞過這些程序而採取「自力救濟」，其進入行為就幾乎不可能被認定為「有正當理由」。

(三）保護客體：為何房客的租屋處是法律上的「他人住宅」？

如前所述，刑法第306條中的「他人住宅」，指的是「由他人事實上所支配、居住的空間」，而非「由他人所擁有的房產」。一旦租賃契約成立，房客入住，該房屋在法律評價上就成了房客的住宅、他人的堡壘。對房東而言，此時這間房子在刑法上就是「他人住宅」。

叁、房東的正確應對之道：如何合法保障自身權益？

面對租賃糾紛，房東的心急與擔憂完全可以理解，但採取錯誤的手段只會讓自己從有理變無理，甚至背上刑事責任。以下提供合法且有效的處理方式。

一、高風險的「私力救濟」：千萬別做的三件事

在任何情況下，都應避免下列高風險行為：

• 擅自換鎖或斷水斷電： 此舉除了構成侵入住宅罪，更可能觸犯刑法上的「強制罪」，使法律問題變得更複雜。
• 趁房客不在時將其物品搬出： 這可能讓房東面臨「竊盜」或「侵占」的刑事指控，得不償失。
• 直接報警要求警察驅離： 租賃糾紛本質上是民事問題，除非現場有暴力、毀損等現行刑事犯罪，否則警方依法不能介入處理，僅會勸導雙方循法律途徑解決。

二、合法的三步驟程序：保護自己也解決問題

當溝通無效時，請務必遵循以下合法程序，才能在保障自身權益的同時，免於法律風險。

(一）第一步：正式書面催告 (存證信函)

存證信函是啟動法律程序的基石。它是由郵局存證、可證明發信日期與內容的正式文件，能達到法律上「通知」與「催告」的效力，並對收信人產生心理壓力 。無論是催繳租金、預告終止租約，或是約定點交時間，都應以此為第一步 。

(二）第二步：提起民事訴訟

若寄發存證信函後，房客仍不履行義務（如支付欠租或搬遷），下一步就是向法院提起民事訴訟，請求「返還房屋」。在訴狀中，應一併請求房客給付積欠的租金，以及租約終止後到實際遷出日為止，相當於租金的「不當得利」。

(三）第三步：聲請法院強制執行

即使獲得勝訴判決，房東依然不能自己動手趕人。必須拿著確定的勝訴判決書，向法院的民事執行處聲請「強制執行」。法院會派出司法事務官及執達員，在必要時由警員協助，依法定程序完成點交、清空房客遺留物，將房屋的完整管領權交還給房東。這才是終結糾紛的最後，也是最重要的一步。

為了讓房東們更清楚地了解正確做法，我將常見情境整理成以下表格：

🏠 租賃糾紛常見情境與合法處理方式

情境	錯誤且高風險的作法	潛在法律責任	正確合法途徑
房客欠租兩個月以上	擅自開門進入催討或換鎖	侵入住宅罪、強制罪、民事侵權損害賠償	1. 寄發存證信函，限期繳納並表明逾期將終止租約 2. 提起訴訟請求給付租金及返還房屋 3. 取得勝訴判決後，聲請法院強制執行
租約到期，房客拒不搬遷	將房客物品丟棄，或趁其不備換鎖	侵入住宅罪、毀損罪、竊盜罪、強制罪	1. 寄發存證信函，通知租約已到期且不續租，要求限期搬遷 2. （若租約未公證）提起返還房屋之訴 3. 取得勝訴判決或公證書後，聲請法院強制執行
需進行房屋修繕	未經房客同意，自行開門進入修繕	侵入住宅罪	1. 事先與房客聯繫，約定雙方皆方便的時間 2. 取得房客明確同意後，在約定時間由房客在場時進入修繕

三、事前預防的智慧：租約「公證」的巨大優勢

與其事後耗費心力打官司，不如事前做好預防。將租賃契約拿到法院或民間公證人處辦理「公證」，並在契約中載明「承租人如未依約給付租金或於租期屆滿後不交還房屋時，應逕受強制執行」的條款，是房東保障權益最強大的武器 ¹⁶。

完成公證後，一旦發生房客欠租或到期不搬的情況，房東就可以跳過漫長的民事訴訟程序（上述第二步），直接拿著公證書向法院聲請強制執行，大幅節省時間與金錢成本。

肆、結論：從房東到專業出租人的思維轉變

一、給房東的最終建議：尊重契約，依法行事

經營租賃事業，房東的心態需要從單純的「房屋所有者」轉變為專業的「權利經營者」。理解並尊重租賃契約賦予房客的居住權，是保護自己的第一步。當糾紛發生時，切忌因一時心急而採取非法手段。遵循法律程序，雖然看似繁瑣，卻是唯一能真正解決問題，並讓自己免於訟累的途徑。

二、給房客的提醒：勇敢主張自身居住權益

同樣地，房客也應了解自己依法享有的居住安寧權。若遇到房東未經同意擅自進入的情況，應冷靜溝通，並明確表達不同意的立場。若溝通無效，可蒐集證據並尋求法律協助，以保障自身權益。

三、結語：尋求專業法律協助，是解決租賃糾紛的最佳途徑

租賃關係中的每一個環節，從簽約、公證、日常溝通到處理糾紛，都充滿了法律細節。與其事後耗費大量時間金錢處理官司，不如事前尋求專業律師的協助，為您的出租事業建立穩固的法律基礎。若您面臨相關問題，歡迎隨時聯繫亮遠法律事務所，讓「法律護身符」成為您最堅實的後盾。