限貸令下房貸貸不到可以解約嗎？律師教你擬定保命條款

壹、前言：限貸令下的購屋夢魘

央行第七波打房信用管制措施，針對特定對象購屋貸款成數進行嚴格限制（如自然人購第二戶住宅貸款成數上限從六成降至五成）。同樣2000萬的房子，貸款成數差一成就要多籌200萬現金。若已簽約卻貸不到理想成數，能否主張解約？定金能否拿回？

貳、簽約後才發現房貸不足？兩大隱藏陷阱

一、陷阱一：銀行估價 ≠ 您的成交價

許多人以為「貸到七成」指的是成交價的七成，但銀行其實是以「銀行估價」為基準。若銀行估價低於成交價，實際貸款金額會比想像中少。例如成交2000萬、銀行估價1800萬、貸款七成，實際只能貸1260萬（約成交價63%），差額需自行籌措。

二、陷阱二：「高利率」換「高成數」

遇到貸款不足時，銀行或代書可能提議「信貸搭房貸」或「高利率換高成數」。但高利率會大幅增加長期利息負擔，且信貸利率通常遠高於房貸，30年下來利息可能多付數百萬。

參、想用「解約條款」自保？您必須知道的風險

一、約定不明的風險：問幾家銀行才算「貸不到」？

一般契約常寫「若貸款不足可解約」，但未明確定義「不足」標準。實務上常發生買方找一家銀行就說貸不到要解約，但法官認為未盡合理努力、需洽詢多家銀行，導致解約失敗被沒收定金。

二、被忽略的第三方：解約了仲介費還要付嗎？

透過仲介買房時，仲介費通常在簽約後即產生給付義務。即使因貸款不足解約，仲介仍可能主張已完成媒介工作請求服務費。若買賣雙方未明確約定，容易額外衍生爭議。

肆、律師教您擬定「滴水不漏」的解約條款

一、第一步：明確化貸款申請的「具體條件」

• 指定申請銀行數量：「買方需向至少三家銀行申請貸款」
• 明確貸款金額與條件：「需貸款達1400萬元以上，利率不高於2.5%，期間20年以上」
• 約定取得核貸結果的合理期限
• 若上述條件無法達成，買方得無條件解約並取回定金

二、第二步：事先約定仲介服務費

於契約中明確載明：「若因買方盡合理努力仍無法獲得約定貸款條件而解約，仲介服務費由OO方負擔」或「雙方各負擔一半」。

三、第三步：白紙黑字寫入附約

將上述條款詳細列入買賣契約附約，由雙方簽名蓋章。口頭約定或通訊軟體上的共識，在實務訴訟中舉證困難。

伍、結語：在理想與現實之間找到最佳策略

不動產交易金額龐大，一紙契約關乎數百萬甚至上千萬權益。簽約前務必由專業律師審閱，尤其在限貸令等政策風險下更顯重要。如您有不動產買賣法律需求，歡迎聯繫亮遠法律事務所 張倍齊律師。