24 OCT 2025 張倍齊律師律師
近年來，租屋市場的房東與房客關係變得日益謹慎。許多房東在出租房屋前，會像企業招聘員工一樣，對潛在租客進行一場非正式的「面試」，詢問職業、家庭狀況，甚至是原生家庭背景等。這背後反映的是房東們普遍的擔憂：害怕遇到所謂的「租霸」，不僅收不到租金，還可能得面對房屋被破壞、鄰居抗議等管理上的巨大成本。
然而，房東在篩選房客以求自保的過程中，也必須拿捏好分寸，避免觸犯法律界線。本文將從法律專業角度，為各位房東提供三大「法律護身符」，教您如何從源頭篩選、從契約把關，並從金流上降低風險，讓您租得安心、租得有保障。
房東進行背景了解，主要目的在於評估租客的「履約能力」與「穩定性」。例如：
(一) 財務穩定性： 透過了解租客的職業與收入狀況，判斷其是否能穩定支付租金。相較於收入不固定的接案人士或頻繁更換工作的社會新鮮人，軍公教等穩定職業的租客，違約風險通常較低。
(二) 維護居住品質： 了解租客的生活習慣與背景，是為了避免日後產生管理問題。例如，若租客時常深夜開派對、製造噪音，甚至有不良嗜好，不僅會引起鄰居投訴，更會讓房東疲於奔命。
房東在「面試」過程中，最需要注意的就是《個人資料保護法》（個資法）的規範。
(一) 須經當事人同意： 如果租客是出於自願、主動提供其個人資訊，房東在法律上並無問題。
(二) 謹守蒐集目的： 房東向租客索取資料的目的，應僅限於「評估是否適合承租及確保其履約能力」。因此，像是身分證、工作證明等基本資料是合理的。但若要求提供「良民證」（警察刑事紀錄證明）、戶籍謄本或銀行存摺明細等，就可能涉及過度蒐集，除非租客主動提供，否則不建議強求。
(三) 負有保密義務： 這是最重要的一點。房東一旦取得了租客的個人資料，就必須負起保管責任，絕對不能外流或向他人隨意透露，否則將面臨觸犯個資法的風險，得不償失。
當您找到滿意的租客後，一份完整周延的租賃契約，是保障雙方權益最重要的文件。
許多人習慣到文具店購買制式租約，雖然方便，但內容可能不夠完整或未與時俱進。房東也可以至內政部網站下載最新的「住宅租賃契約書範本」，其內容對雙方的權利義務規範得更為詳細與公平。
無論使用何種版本的契約，最重要的部分在於「客製化」。房東務必將自己在意的事情，明確地以文字寫入契約的「特別約定事項」欄位。常見的約定包括：
(一) 寵物條款： 明確約定是否可以飼養寵物，以及寵物的種類、數量限制。
(二) 裝潢與變更： 約定是否同意租客進行簡單裝潢，例如能否在牆上釘釘子、粉刷牆面等。
(三) 使用限制： 約定房屋僅供居住使用，不得設立公司行號進行營業登記。
(四) 其他在意事項： 任何您特別在乎的規定，都應白紙黑字寫清楚，避免日後口說無憑。
簽約及點交當下，務必會同租客，將屋內外的現況、家具、電器等設施逐一清點，並詳細拍照或錄影存證。這份紀錄是證明房屋在出租時狀態的鐵證。若日後發生損壞，例如冰箱門被撞凹、窗框毀損，才能明確釐清責任歸屬。
若委託房仲業者處理，可以請房仲協助拍照，他們不僅是服務提供者，更是交易過程的證人，未來若有爭議，也能請他們出面作證。
即使做足了前兩道防線，仍需為最壞的情況做準備，也就是租客付不出租金的風險。
押金是房東最重要的保障。法律規定押金最高不得超過兩個月租金，因此務必收足兩個月的押金。當租客拖欠一個月租金時，您還有押金可以抵充，給予自己緩衝期。若租客連兩個月的押金都拿不出來，這往往是其履約能力或履約誠意不足的警訊，建議您寧可再花時間尋找下一位租客，也不要輕易妥協。許多事後的租賃糾紛，其實在簽約之初早有徵兆。
如果您對租客的財務狀況仍有疑慮，除了押金之外，可以考慮要求租客提供一位「連帶保證人」。當租客無法支付租金或其他違約金時，您可以直接向連帶保證人求償，有效將財務風險分攤出去。
總結來說，想成為一位精明、安心的房東，請務必善用以下三大法律護身符：
一、合法篩選： 前期的溝通與面談是重要的判斷依據，但在蒐集租客個資時，務必遵守個資法規定，避免觸法。
二、契約詳盡： 針對您在意的規定（如禁養寵物、禁止釘牆等），一定要在租賃契約中明確約定清楚。
三、風險控管： 透過收足兩個月押金及要求連帶保證人的方式，將租客繳不出租金的財務風險降到最低。
希望這三點提醒，能幫助各位房東在出租房屋時，更能保障自己的權益，順利找到理想的好租客。
