24 OCT 2025 張倍齊律師律師
當面對與房東之間的紛爭時，人們常會感到權益無處申張。在《法律護身符》的Podcast節目中，曾探討過「用憲法對付房東」這個議題，這聽起來或許是個極具吸引力的概念，畢竟憲法作為國家的根本大法，保障了人民諸多基本權利，例如居住自由。然而，在台灣的法律體系中，憲法主要處理的是國家與人民之間的關係，它所保障的權利精神通常是透過制定更為具體的法律（例如《民法》或《租賃住宅市場發展及管理條例》）來落實，而非直接適用於人民與人民之間的私法糾紛，例如房屋租賃契約關係。
換言之，憲法是人民權利的精神基石，但當實際的租屋糾紛發生時，直接能派上用場的法律武器，是那些專門用來規範租賃關係的法規。專業律師會將焦點從抽象的憲法原則，引導至這些更為精準、有效的法律條文上。亮遠法律事務所將在本文中，為讀者解析這些實用的法律條文與解決途徑，為大家打造一套真正能防身、解決問題的「法律護身符」，而非流於瑣碎問題的解答，藉此展現法律專業的真正價值。
房屋租賃糾紛的類型多樣，不僅房客可能權益受損，房東也時常面臨困境。以下歸納了房客與房東雙方最常遇到的幾種典型糾紛，藉此讓讀者能迅速辨識自身處境，並了解問題的根源所在。
房客在租屋期間，常見的困擾包括：
押金被房東亂扣或拒絕返還： 當租約期滿或提前解約後，房東以各種理由不願全額退還押金，例如清潔費、舊設備損壞等，卻又無法提供明確的扣款依據 1。這類糾紛讓房客感到無助，因為押金的追討往往曠日費時。
設備或房屋結構損壞，房東不修繕： 租屋處的冷氣、熱水器等附屬設備故障，或是房屋出現漏水、壁癌等結構性問題，房客多次通知房東後，房東卻遲遲不處理或直接推託責任 1。這不僅影響居住品質，更可能潛藏安全疑慮。
租約期間，房東無故或無預告提前終止契約： 租約明明尚未到期，房東卻突然要求房客限期搬離，或是未經房客同意，擅自進入租屋處，讓房客感到居住隱私與安全受到侵害 1。
相應地，房東也常面臨租客帶來的挑戰：
房客積欠租金或租約到期後拒絕搬遷： 這是房東最感困擾的問題之一。房客長期不繳交房租，或是在租約期滿後，仍賴著不走，不願將房屋返還給房東 3。
房客擅自轉租或違法使用房屋： 房客未經房東同意，將租賃房屋的一部分或全部轉租給第三人，或將原本供居住使用的住宅用於非法用途，例如作為非法賭場或違法營業場所，這都嚴重違反租約規定，也可能讓房東連帶負上法律責任 4。
要有效解決租屋糾紛，關鍵在於了解其背後的法律依據。與其爭論抽象的權利，不如直接引用具體的法條來捍衛自身。以下將深入解析各類糾紛所對應的《民法》、《土地法》與《租賃住宅市場發展及管理條例》等規範。
房東的「修繕義務」與房客的「自保權利」
根據《民法》第429條規定，除非租約另有約定或另有習慣，租賃物的修繕義務應由出租人（房東）負責。這意味著，房屋本身的自然耗損，以及附帶提供的家電設備（如冷氣、熱水器）在正常使用下發生故障，原則上房東都有責任進行維修。若房東在接獲房客通知後，遲遲不進行修繕，房客可以依據《民法》第430條採取法律行動。房客可以設定一個合理的期限（例如七到十四天），若房東仍不處理，房客有權選擇終止租約，或自行尋找專業人員修繕，並向房東請求償還費用，甚至直接從應繳的租金中扣除。這項條文給予房客明確的自保權利，避免其因房東的怠惰而權益受損。
房客的「善良管理人」保管責任
在享有修繕權利的同時，房客也負有相應的義務。根據《民法》第432條規定，承租人應以「善良管理人」的注意義務來保管租賃物。所謂「善良管理人」，指的是一般人對於自己財產會盡到的基本注意。如果房屋或設備的損壞是因房客的故意或過失所造成（例如不當使用導致設備故障、人為破壞等），則房客必須負擔損害賠償責任。這項規定旨在區分「自然耗損」與「人為損壞」，確保雙方權責平衡。
押金是租賃關係中一項重要的擔保機制，其法律規範相當明確。《土地法》第99條與《租賃住宅市場發展及管理條例》均規定，押金的金額不得超過兩個月的房屋租金總額 。如果房東向房客收取的押金超過此上限，房客有權要求房東將超收的部分抵付未來的房租，房東不得拒絕。這項規定有效保障房客的資金運用彈性，避免房東不當佔用過多款項。
對於房東而言，最應警惕的法律陷阱之一便是「不定期租賃契約」。根據《民法》第451條規定，如果租賃期限屆滿後，房客仍繼續使用房屋，而房東沒有立即表示反對，法律會視為雙方已成立「不定期租賃契約」 。
這對房東而言，是極為不利的局面，因為「不定期租賃契約」大幅增加了房東收回房屋的難度 。此時，房東要收回房屋，不再是租約到期即可，而是必須符合《土地法》第100條所規定的嚴苛情形之一，例如房東要收回自住或重新建築、房客積欠租金達兩個月以上（需扣除押金後）、房客非法轉租或違法使用房屋等 。這背後的法律精神，是立法者為保障長期穩定居住的承租人權益，但這也意味著，房東必須主動採取行動，才能避免陷入被動。因此，當租約即將到期時，房東應及早確認房客意願，若不續約，務必以存證信函等書面形式明確表示反對續約，並要求房客限期遷出，以確保權益。
《民法》第425條規定的「買賣不破租賃」原則，對房客來說是極為重要的保障 。這項原則意味著，當租賃關係存續期間，即使房屋所有權人易主（例如被出售或贈與），原有的租賃契約對新屋主依然有效，房客的權益不會因此受到影響 。新屋主應承受原房東的權利義務，不得僅因房屋所有權轉移而要求房客搬離。然而，實務上仍存在例外情況，例如未經公證的逾五年租約。這類複雜情形的判斷，正是專業律師能夠提供價值之處，以確保房客能順利主張權利。
面對租屋糾紛，許多人會感到不知所措。其實，有一套系統化的處理流程可以遵循，這套流程不僅能有效維護自身權益，更能為日後若需進入法律程序預作準備。
書面記錄勝過口頭承諾
所有與房東或房客的溝通，無論是透過通訊軟體、電子郵件、或是書面信件，都應完整保留。口頭承諾往往難以舉證，而這些書面或電子記錄，在日後需要協商或走上法律途徑時，都能作為有利的證明。
為什麼要發「存證信函」？
在雙方協商破裂時，寄發「存證信函」是進入法律程序前的關鍵一步。存證信函不僅僅是「通知」，它更是一份具有法律效力的「證明文件」，能證明特定時間點已告知對方某項事實或要求。例如，在房東遲不修繕時，可用存證信函催告；在房客不繳房租時，可用存證信函通知限期繳納。這一步驟能夠明確劃分責任歸屬，並為後續的法律行動奠定堅實基礎。
在訴訟之外，台灣其實提供了許多成本較低、效率較高的糾紛解決管道。專業律師會建議當事人優先考慮這些非訴訟途徑，以避免不必要的訴訟成本與時間。
申請政府免費「調處」
根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第16條規定，住宅租賃爭議可向直轄市或縣市政府申請調處，且免繳調處費用。這是一個由政府扮演公正第三方角色的管道，能有效減輕民眾負擔。
向各縣市消保官申訴或調解
如果房東是「企業經營者」（例如包租代管業者），則租賃關係適用《消費者保護法》規定。房客可向行政院消費者保護會提起消費爭議申訴，或撥打1950消費者保護專線尋求協助。
當所有的非訴訟途徑都無法解決問題時，進入法院提起訴訟便成為最後的選擇。訴訟的優點在於其判決結果具有「強制執行」的效力，例如在勝訴後，可向法院聲請強制房客搬遷或要求返還積欠租金 。然而，訴訟的缺點是顯而易見的：耗費大量的時間與金錢。一個案件可能需要數月甚至更長時間，且需要支付律師費、訴訟費等成本。因此，只有在確定非訴訟途徑無效、且權益損失重大時，才建議將訴訟納入考量。
房屋租賃糾紛看似微小，但其背後的法律關係複雜且環環相扣。專業律師的工作，不只是在法庭上為當事人辯護，更在於協助當事人在事前進行風險預防，並在事中提供最精準、高效的解決策略。這篇文章旨在作為一份初步的法律指南，讓讀者了解法律世界的運作邏輯，並學會運用正確的法律武器來捍衛自身權益。
亮遠法律事務所深知，每個個案都有其獨特性，沒有一體適用的標準答案。當您面對複雜的租屋糾紛，或不知如何選擇最佳處理途徑時，這正是專業律師能夠提供核心價值之處。我們能協助您分析利弊、撰寫法律文件、進行調解協商，並在必要時代表您進入司法程序，以最有效率的方式為您解決問題。
