23 JUN 2025 張倍齊律師
買房是許多人一生中的大事，然而，若不幸在資訊不透明的情況下買到俗稱的「凶宅」，不僅可能造成心理上的恐懼與不安，更可能面臨鉅額的財產損失。所謂「凶宅」，雖然充斥著民間信仰與鬼神之說的色彩，但在法律層面上，法院並無法判斷房屋內是否有「鬼魂」存在，而是試圖透過客觀的標準來界定。然而，這些標準並非單一且明確，反而因解釋與認定的不同，衍生出不少爭議。
本文旨在透過張倍齊律師的專業視角，為您揭開台灣法律實務上「凶宅」的神秘面紗，深入解析內政部與法院對於凶宅定義的差異、買方在不幸買到凶宅時可主張的法律權益，並提供實用的事前預防與自保之道，希望能幫助民眾在購房過程中趨吉避凶，保障自身權益。
在台灣的法律體系中，「凶宅」一詞並非如《民法》或《刑法》中明確定義的法律名詞。它的意義更多是透過主管機關的行政指導、法院在具體個案中的判決實踐，以及社會大眾的普遍認知所共同形塑而成 。也正因為缺乏統一且具有強制性的法律定義，導致在認定上時常出現分歧，成為不動產交易中常見的糾紛來源 。
內政部作為不動產交易的主管機關，曾發布相關函釋（97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋），針對其主管的「不動產說明書應記載及不得記載事項」中關於凶宅的揭露義務，提出一套認定標準。這套標準主要包含以下幾個關鍵要素：
(一) 內政部函釋的關鍵要素：
1.事件性質: 內政部的定義主要聚焦於房屋內是否曾發生「兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」。值得注意的是，這裡明確列出了「一氧化碳中毒」，這類事件有時雖屬意外，但仍被納入考量範圍。相對地，一般的意外死亡，例如在屋內跌倒過世，則通常不在此列。
2.空間範圍: 內政部的認定嚴格限定在建物的「專有部分」，也就是買賣契約所指的房屋內部，包含主建物及陽台等附屬建物（若陽台屬於專有部分）。這意味著，若死亡事件發生在社區中庭、公共走廊等共用部分，或甚至是某些露台等「約定專用部分」（指原屬共用部分，但約定由特定住戶專用的區域），原則上不符合內政部對該戶「凶宅」的定義 。例如，若有人從A戶跳樓，最終墜落並陳屍於B戶的「約定專用」露台，依內政部標準，A戶可能因「求死行為發生於專有部分」而被認定為凶宅，但B戶則未必。
3.時間限制 (Temporal Scope): 這是內政部定義中最具爭議的一點，即事件必須發生在「賣方產權持有期間」。換言之，如果非自然死亡事件發生在前前任屋主時期，而現任屋主在其持有期間並未再發生類似事件，則在現任屋主出售該房產時，依內政部此函釋，可能無須在不動產說明書中揭露該房產為凶宅。
(二) 內政部定義的影響與「凶宅洗白」問題：
內政部試圖透過明確的客觀標準來規範不動產交易的資訊揭露，其立意在於為買賣雙方提供一定的依循準則，特別是在「不動產說明書應記載事項」中要求揭露，以提升交易透明度 。然而，正是這套標準中的時間限制，即「限於賣方產權持有期間」，在實務上卻衍生出所謂「凶宅洗白」的操作空間。
所謂「凶宅洗白」，指的是部分投機者或不肖屋主，在發生非自然死亡事件後，先將房產過戶給自己的人頭或關係人，完成一次形式上的交易。如此一來，當這位人頭屋主日後再將房產出售給不知情的第三方時，便可聲稱「在自己持有產權期間並未發生非自然死亡事件」，從而在字面上符合內政部函釋的要求，規避了告知義務。
這種做法凸顯了行政規範與市場認知之間的落差。內政部的規範或許是為了讓賣方就其可知範圍負責，避免無限追溯過往歷史的困難。但市場上，房屋一旦發生過非自然死亡事件，其價值減損與心理嫌惡感往往是持續性的，並不會因為所有權的移轉而輕易消失 。這種「一日凶宅，終生凶宅」的觀念，與內政部函釋的時限性產生了明顯的衝突。
儘管「洗白」行為看似符合行政函釋的字面意義，但法院在審理相關案件時，若發現交易過程顯不尋常，例如短期內頻繁轉手、交易價格異常，或有其他證據顯示賣方意圖隱瞞重大資訊，仍可能對此類交易的合法性與賣方的誠信進行更嚴格的審查。
相較於內政部函釋的明確性，法院在個案判決中對於凶宅的認定則呈現出更多元的樣貌。法官在審理案件時，雖會參考內政部的函釋，但並不受其絕對拘束，因為行政函釋的法律位階低於法律及最高法院的判例。法院更傾向於在具體個案中實現公平正義，因此會考量更多元的因素。
(一) 法官為何不完全參照內政部標準？
法院在判斷是否構成凶宅時，除了參考內政部函釋外，更常回歸到《民法》中關於「物之瑕疵」的本質 。所謂「物之瑕疵」，不僅指物理上的損壞，也包含足以影響交易價值或買方購買意願的心理層面因素。凶宅所帶來的心理嫌惡感，導致房屋在交易市場上價值低落，正是法院認定其構成「物之瑕疵」的重要理由 。因此，法官在判斷時，常會考量事件的具體情況、對房屋價值的影響程度、社會一般觀念以及買方是否因此不敢居住等因素，而非僅僅固守內政部函釋的字面規定。
(二) 關鍵爭議點解析：
1.時間的認定：是否僅限「賣方持有期間」？
法院對於此點的看法並不完全一致。部分判決確實參照內政部函釋，認為賣方僅需就其持有產權期間發生的非自然死亡事件負責。這樣的見解，考量到若要求賣方對其取得產權前久遠發生的事件負責，有時確實強人所難，也可能造成交易的不安定。
然而，亦有法院採取較為寬鬆的認定。如果非自然死亡事件雖然發生在前手、前前手屋主期間，但事件本身廣為人知、影響重大，或者距離本次交易時間非常短暫，甚至出現疑似「洗凶宅」的短期轉手情況，法院仍可能認為該房屋構成凶宅，而賣方應負相關責任。這反映了法院在個案中，會審酌賣方是否善盡誠信，以及是否存在刻意規避告知義務的行為。若交易背景顯示有透過短期轉手以「洗白」凶宅的意圖，法院可能會穿透表面的所有權移轉，追究實質上的告知義務。
2.空間的認定：「專有部分」vs.「約定專用部分」(如露台) vs. 公共區域
雖然多數法院判決傾向將凶宅的空間範圍限定在「專有部分」，但對於發生在「約定專用部分」（例如特定戶別約定專用的露台）或緊鄰戶別的公共區域的非自然死亡事件，法院的見解則較為分歧。
一般民眾的直觀感受是，如果有人在自家陽台或露台（即使法律上可能被歸類為約定專用）發生不幸事件，該戶的居住品質與心理感受必然受到嚴重影響。部分法院判決也呼應了此觀點，不再僵硬地以「專有部分」為唯一界線。部分法院在認定空間範圍時，比較常會回歸到該事件是否實質上對特定房屋的市場價值、交易價格以及居住者的心理產生負面影響。若事件發生地點雖非嚴格意義上的「專有部分」，但其位置與特定戶別緊密相連，且足以使一般人對該戶產生嫌惡畏懼心理，進而影響其交易價值，法院仍可能認定該戶構成具有瑕疵的凶宅。
3.事件的認定：哪些「非自然死亡」才算數？
關於事件的性質，內政部函釋與多數法院見解相對一致，主要指「凶殺」或「自殺」等非因自然原因導致的死亡。自然死亡（如年老、疾病壽終正寢）或多數意外死亡（如在浴室滑倒、意外墜樓等），通常不被認為會使房屋成為凶宅。
內政部函釋特別提及的「一氧化碳中毒」，即使可能出於意外，也被列為應揭露的事項。至於其他較為罕見的情況，例如因吸毒導致死亡，則未必會被認定為構成凶宅。
凶宅定義之所以在內政部函釋與法院判決間存在分歧，根本原因在於兩者追求的目標不同。內政部函釋旨在提供一個相對清晰（儘管可能存在漏洞）的資訊揭露指引，以利不動產交易的進行。然而，法院在面對具體的糾紛時，更側重於個案的公平正義，必須考量事件對當事人（尤其是買方）造成的實際心理衝擊與財產損失，這些往往與社會大眾的普遍觀感（即「社會通念」）緊密相關 。法院無法僅憑屋內是否「鬧鬼」來判案，而必須依賴客觀或可客觀化的因素來判斷房屋是否因特定事件而產生瑕疵，影響其居住或交易價值。
若買方在不知情的情況下購入凶宅，心中除了恐懼與不安外，更關心的是否能獲得法律上的救濟。在台灣《民法》的框架下，凶宅問題通常被視為一種「物之瑕疵」，買方得據此向賣方主張相關權利。
所謂「物之瑕疵」，依照《民法》第354條的規定，指出賣人應擔保其交付的物品（在此指房屋）在危險移轉時（通常指交屋時），沒有滅失或減少其價值的瑕疵，也沒有滅失或減少其通常效用或契約預定效用的瑕疵。
凶宅雖然在物理結構上可能完好無損，但其曾發生非自然死亡事件的歷史，會對一般人的心理造成負面影響，如恐懼、嫌惡等，進而降低居住意願及房屋在市場上的交易價值 。這種因心理因素導致的價值減損或效用影響，在法律實務上被認為構成「物之瑕疵」中的「價值瑕疵」或「效用瑕疵」。法院透過這樣的法律解釋，承認了房屋的「無形」特質（如居住的安寧感、市場接受度）也是構成其價值的重要部分。一旦此等無形特質因凶宅事件而受損，即可能構成法律上可請求救濟的瑕疵。
當買方證實所購房屋確屬凶宅，且賣方應負瑕疵擔保責任時，可依《民法》的規定，主張以下幾種權利：
(一) 解除買賣契約:
此為較為根本的救濟方式。買方可以選擇解除買賣契約，將房屋返還給賣方，並請求賣方退還已支付的全部價金 。此權利通常適用於瑕疵情況較為嚴重，足以影響買方締約目的之情形。然而，《民法》第359條但書規定，如果解除契約「顯失公平」（例如，房屋價值減損的程度相對於解約造成賣方的損失不成比例），則買方可能僅得請求減少價金。
(二) 請求減少價金:
若買方不願或無法解除契約（例如已投入大量裝修），或者瑕疵程度未達可解約的程度，可以選擇保留房屋，但請求賣方減少部分買賣價金。減少的金額，通常會參考專業不動產估價師對於該房屋因凶宅事件所造成的「汙名價值減損」的評估報告。
(三) 請求損害賠償:
如果賣方在交易過程中存在故意隱瞞凶宅事實（例如在不動產說明書上作不實記載，或口頭保證非凶宅），構成詐欺或應負其他契約責任時，買方除了上述解除契約或減少價金的權利外，還可能可以請求因此所受的其他損害。例如，額外支出的搬遷費用、短期租屋費用。若賣方的行為構成《刑法》第339條的詐欺罪，還可能需負擔刑事責任。
買方在發現房屋可能是凶宅時，務必注意行使權利的相關時效規定，以免權益受損：
•即時通知義務: 根據《民法》第356條規定，買方應按物之性質，檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。對於凶宅這類不易由外觀察覺的瑕疵，通常是在買方知悉後（例如從鄰居口中得知、查閱新聞報導等），即應儘速通知賣方 。為求慎重及保存證據，建議以「存證信函」的方式正式通知賣方。
•六個月除斥期間: 買方在依照前述規定通知賣方後，若要主張解除契約或請求減少價金，原則上應在通知後六個月內行使。若怠於行使，此權利可能因罹於除斥期間而消滅 。
o例外情況： 《民法》第365條規定，如果賣方是「故意不告知」瑕疵（例如明知是凶宅卻刻意隱瞞），則不受上述六個月除斥期間的限制。
•五年最長期限 (Maximum 5-Year Period): 縱使賣方故意不告知瑕疵，買方主張解除契約或減少價金的權利，仍應自「物之交付時」（通常指交屋時）起算，五年內不行使而消滅 。
這些時效規定相當重要，它們劃定了權利行使的法律界線。一旦錯過，即使確實買到凶宅且賣方有過失，也可能無法獲得法律救濟。因此，在察覺房屋有異狀時，應立即採取行動並諮詢專業律師，以確保在法律規定的時間內主張自身權益。
總結來說，「凶宅」的認定在台灣法律實務上充滿複雜性與不確定性。內政部的函釋雖然提供了一個參考標準，但法院在個案審理中常有更彈性的考量，重視事件對房屋價值與居住者心理的實質影響。
買方若不幸購入凶宅，雖可依《民法》「物之瑕疵擔保」的規定尋求救濟，但須注意相關權利的行使時效。更重要的是，事前預防遠勝於事後補救。詳閱不動產說明書、積極詢問，並盡力在買賣契約中爭取對自身有利的「特約條款」，是避免日後紛爭的關鍵。
本文所提供的法律資訊僅為一般性參考，每個具體案件都有其獨特性，所涉及的內政部函釋解釋、法院判決見解以及契約條款的擬定與解釋，都需要專業的法律分析。因此，若您在購房過程中對凶宅問題有所疑慮，或不幸買到疑似凶宅的房屋，建議應儘速尋求專業律師的協助。透過律師的專業指導，不僅能更清晰地了解自身權益與法律途徑，也能在複雜的不動產交易中，為您的權益做好最完善的把關，讓您能更安心地實現安居的夢想 。
