24 OCT 2025 張倍齊律師律師
近年來，房價居高不下，一間房屋對於一個家庭的經濟負擔可謂舉足輕重。對許多子女而言，若能獲得父母贈與的一間房屋，等於可以省下數十年辛苦打拼的房貸壓力，提早實現安居樂業的夢想。許多父母基於對子女深厚的愛，樂於提供這份實質的幫助，希望孩子們能過上更輕鬆的生活。
然而，這份無私的愛也經常伴隨著潛在的隱憂。在實務上，不少父母在贈與房產後，會擔心子女的態度因此改變，例如變得疏於探望，或是未來發生不孝的行為。這些擔憂並非空穴來風，而是真實存在的家庭糾紛。因此，如何規劃贈與，才能在展現愛意的同時，也能保障自己晚年的安養權益，成為一個重要的法律與家庭課題。本文將為您深入分析三種常見的法律策略，旨在幫助您兼顧這兩項重要考量。
1、什麼是附有負擔之贈與？
附有負擔的贈與，是民法上的一種贈與形式。簡單來說，它指的是在將房屋過戶給子女的同時，附加一個明確的條件或義務。舉例而言，父母可以要求子女在獲得房屋後，每個月必須支付固定的生活費用。若子女未能履行這項義務，父母便有權撤銷贈與，將房屋的所有權要回。這種方式旨在讓父母在提供經濟支援的同時，也能為自己的生活建立一道保障。
2、為什麼附帶條件仍有風險？
儘管附有負擔的贈與聽起來是一個周全的方案，但它在實務上最大的風險在於「舉證責任」。當父母主張當初有附帶條件，但子女卻矢口否認時，法律上會要求主張有條件的一方，也就是父母親，負起提供證據的責任。在許多家庭中，這類協議往往是基於親情信任下的口頭承諾，甚少有書面契約、證人、錄音或即時通訊軟體對話紀錄等明確證據。
這種情況揭示了一個深層次的法律盲點：家庭關係的非正式性與法律要求的嚴謹性之間的衝突。許多父母在與子女進行財產約定時，會出於情感考量或不願被視為不信任，而不去要求簽署正式文件。當情感承諾最終破裂，法律上的空白便讓他們難以主張權利。這也突顯出律師在此類案件中的專業價值，不僅在於提供法律選項，更在於提醒當事人，在處理重大財產處分時，必須暫時跳脫情感，以更理性的法律思維來保護自身的權益。
3、給父母的實用建議：善用公證的力量
為了有效降低上述的舉證風險，強烈建議父母將附有負擔的贈與契約「經過公證」。公證機構會將贈與條件明確記錄在公證書中，使之具備法定效力，成為無法輕易推翻的強大證據。透過公證，父母能夠確保當初的口頭約定真正轉化為有法律約束力的保障。
1、善用遺囑規劃：愛與保障的平衡點
「人性有時經不起考驗」。若父母擔憂在生前將房產贈與子女可能產生風險，其實不一定要急於過戶。父母可以選擇透過訂立「遺囑」的方式，在生前規劃好房產的分配。如此一來，父母可以終身保有對房屋的所有權與控制權，直到離世後，房產才會依照遺囑的內容移轉給子女。這既能達到將房產留給子女的心願，又能確保自身的居住與財產安全。
2、分年贈與：降低風險的逐步策略
如果父母有生前贈與的急迫需求，但又希望能分散風險，那麼「分年贈與」是一個值得考慮的選項。父母可以選擇逐年將房產的「持分」過戶給子女，而非一次性全數轉移。這種逐步進行的策略，讓父母能隨時根據子女的表現與家庭關係的變化，來調整後續的贈與進度。雖然這可能因為多次過戶而產生較高的行政費用，例如代書費，但相較於一次性轉移的巨大風險，這仍是一種相對穩健的策略。
「以房養老」，在法律上又稱為「逆向抵押」。其運作機制是父母將名下的房屋抵押給銀行，銀行則會按月撥付一筆固定的現金給屋主，作為其晚年的生活費用。這種方式讓父母能終身住在自己的房子裡，同時將房屋的價值變現為穩定的現金流，直到屋主離世。
這種機制特別適合那些「名下擁有房產，但手上現金不足」的銀髮族。它為父母提供了一條自主安養的道路，讓他們得以利用自己辛苦賺來的資產，有尊嚴地度過晚年，而無需事事向子女伸手求助。銀行在此扮演的角色，並非無情的債權人，而是一種能夠提供穩定現金流、不帶情感包袱的保障者。
實務上，許多子女對於父母辦理以房養老方案都抱持強烈的反彈態度。他們經常認為，「這棟房子未來就是我來繼承的」，父母不應將其設下抵押，增加繼承時的債務負擔。
這種強烈反應背後，其實是傳統「留子孫」的價值觀與現代個人資產權利觀念之間的衝突。子女習慣將繼承視為一種理所當然的「權利」，而父母動用房產的行為，則被視為剝奪了他們的這份「權利」。然而，從法律的專業角度來看，這棟房屋是父母親的個人資產，無論是辛苦賺來還是繼承而來，其所有權都屬於他們。父母如何運用這筆資產，子女其實無權置喙。
有時，父母選擇辦理以房養老，恰恰是因為他們不願「看子女臉色」討取生活費。這種方式讓他們保有經濟上的獨立與尊嚴，能夠自由支配自己的生活。律師的角色，不僅是解釋法律條文，更在於為父母親的自主權發聲，同時也間接點出，在家庭倫理與財產規劃之間，有效的溝通與尊重是多麼重要。
| 策略 | 法律效力 | 對父母的風險 | 優點 | 缺點 | 適用情境 |
|---|---|---|---|---|---|
| 附有負擔之贈與 | 須有公證證明，否則舉證困難 | 舉證困難，可能面臨訴訟風險 | 讓子女履行義務，父母有權利要回房產 | 法律上舉證困難，可能傷害親情 | 子女有急迫住房需求，且父母希望藉此建立雙方權利義務關係 |
| 遺囑規劃 | 依法定程序訂立，具法律效力 | 最低 | 生前保有所有權與控制權，能隨時調整 | 子女無法即時獲得房產使用 | 父母無急迫贈與需求，重視自身安養與所有權掌控 |
| 以房養老 | 銀行借貸契約，具法律效力 | 中等，房產價值可能低於借貸總額 | 無須依賴子女，保有居住權，獲得穩定現金流 | 子女恐有反彈，未來繼承人須清償債務或面臨法拍 | 父母名下有房產但缺乏現金，不希望房產被動賣掉 |
贈與房屋給子女，是父母親愛的展現，但如何兼顧這份愛與自身的安養保障，需要審慎規劃。沒有一種策略是完美的，最佳的選擇往往取決於每個家庭的獨特情況，包括親子關係的品質、財務狀況以及個人的需求與考量。
無論您最終選擇哪一種方式，都強烈建議您尋求專業律師的協助。一位具備法律與實務經驗的律師，能幫助您客觀分析家庭關係中的潛在風險，將口頭上的愛與承諾化為具備法律效力的書面保障。透過專業的法律諮詢，您將能夠為自己與家人的未來，建立一道安心的法律護身符。
