壹、一個常見的都市現象：頂樓加蓋的法律與經濟矛盾 

一、為何頂樓加蓋如此盛行？ 

(一) 經濟誘因與房仲話術 

在臺灣地狹人稠、房價居高不下的都會區，特別是屋齡較舊的五樓公寓，頂樓加蓋已成為一道常見的街景。許多五樓屋主會在頂樓平台加蓋一個小房間或鐵皮屋，將其出租給學生或上班族，藉此賺取額外租金。這種模式不僅能創造穩定的被動收入，更有不少屋主透過「以租養貸」的方式，加速繳清房貸，大大減輕了經濟壓力。 

房地產仲介在推廣這類物件時，也常運用「買頂樓送增建」、「一樓自住一樓收租」等話術，將頂樓加蓋包裝成一項極具經濟效益的投資，吸引許多購屋者。然而，這種經濟上的誘人前景，卻與其背後的法律風險形成鮮明對比，而這也是潛在買家最容易忽略的盲點。 

(二) 房屋交易中的「事實上處分權」概念 

由於頂樓加蓋未經合法申請，本質上屬於違章建築，因此無法取得獨立的建物所有權狀，也無法在地政機關進行所有權移轉登記。然而，市場上對於這類物件卻存在著龐大的買賣需求。為了因應這種實務上的交易困境，司法實務發展出一個特殊概念——「事實上處分權」。 

所謂「事實上處分權」，指的是原建物興建者或其繼受人（即買方），對於該未經合法登記的建物，在經濟上擁有利用、收益及實質處分的權能。最高法院承認，這種權利雖非法律明文規定的物權，但已具備占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，並長久以來為社會交易的通念所接受。因此，在房屋交易中，五樓的屋主會將五樓建物本身的所有權移轉給新買方，而頂樓的加蓋部分，則透過交付鑰匙等方式，移轉其「事實上處分權」。 

二、行政管制的困境：拆除能量遠不及增長速度 

為了有效管理龐大的違建數量，各地方政府根據違建的建築時間點與危害程度，制定了不同的處理準則。以臺北市為例，違建大致可分為以下幾類： 

從上表可見，許多民眾所稱的「緩拆違建」，在法律上指的是「既存違建」或「舊有違建」，這類違建因時間久遠且拆除不易，被政府暫時列入列管名單，暫緩拆除 。然而，這種「緩拆」的行政處分，並非代表其已合法化，更不能因此取得建物所有權狀。這僅是行政機關在有限資源下，基於公共政策考量所採取的權宜之計。 

貳、緩拆不等於合法：行政法與民法的雙軌平行世界 

一、法律體系的區分：從闖紅燈談起 

為何頂樓違建明明被列為「緩拆」，卻可能被法院判決拆除？這個看似矛盾的現象，根源於我們法律體系的「雙軌制」，也就是行政法與民法的區分。 

為了幫助理解，我們可以先設想一個簡單的例子：一個駕駛人闖紅燈，不慎撞傷路人。這個單一行為，卻同時引發了三種不同的法律後果： 

• 行政責任： 由於駕駛人闖紅燈，違反了《道路交通管理處罰條例》，交通警察會對其開立罰單。這是國家公權力基於公共秩序所進行的處罰。 

• 刑事責任： 由於駕駛人導致路人受傷，其行為可能觸犯《刑法》上的「過失傷害罪」。這是國家對犯罪行為的制裁，由檢察官代表國家提起公訴。 

• 民事責任： 路人因受傷而產生醫療費用、精神慰撫金等損害，可以依據《民法》向駕駛人請求賠償。這是人民與人民之間，為彌補損害而發生的權利義務關係。 

這個例子清楚地說明，一個行為可能同時在不同的法律體系中被評價，並產生各自獨立的法律效果。行政上的罰單，並不能抵銷刑事上的過失傷害罪，更無法免除民事上的賠償責任。 

二、頂樓違建的雙重法律困境 

這個「雙軌平行」的法律概念，正是理解頂樓加蓋問題的關鍵。 

(一) 行政法的緩拆：政府對公共利益的考量 

地方政府基於人力與預算有限的現實，對「既存違建」採取「緩拆並列管」的行政管制措施 5。這是一個政府基於都市計畫、市容管理等 

公共利益所做的行政決定。它代表政府暫時不對違建進行拆除，但並未改變其「違法」的本質。 

(二) 民法的請求權：其他住戶對私有權益的維護 

然而，這項行政上的「緩拆」決定，卻無法約束公寓內其他住戶的私權。頂樓違建除了是違反建築法規的「公共」問題外，更是一個涉及「私人」權益的民事糾紛。違建屋主佔用了屬於全體住戶的頂樓公共空間，這項行為直接侵害了其他住戶的「共有物使用權」。當鄰居的私權受到侵害時，他們當然有權依據《民法》向法院提起訴訟，請求排除侵害、回復原狀。 

因此，即使違建在行政上被列為「緩拆」，法院在審理這類民事糾紛時，並不會考慮建管單位的行政處分。法院只會根據《民法》的規定，判斷頂樓加蓋是否佔用了「共有物」，如果佔用屬實，就會判決違建屋主必須將該空間「騰空返還」給全體共有人。這正是為何「緩拆違建」最終可能被法院判決拆除的根本原因。 

參、頂樓違建的民事糾紛：騰空返還的權利根源 

一、頂樓的法律地位：全體住戶的「共有物」 

(一) 《公寓大廈管理條例》的核心規定 

根據《公寓大廈管理條例》第7條第3款規定，公寓大廈的屋頂平台屬於「共用部分」，原則上不得獨立使用或約定為專用部分 7。這是法律對於建築結構與公共安全的明文規定，其目的是為了確保屋頂的避難功能及整體結構完整性。因此，法律上公寓大廈的屋頂是屬於所有區分所有權人（即所有住戶）所「共有」的財產。這項規定，直接戳破了「買頂樓等於擁有頂樓」的常見迷思。 

(二) 佔用公共空間的法律基礎 

既然頂樓是「共有物」，任何一位住戶未經全體同意，擅自將其加蓋並獨占使用，就構成了對其他共有人權益的侵害。此時，其他住戶可以依據《民法》向法院提出以下請求 ： 

1. 《民法》第767條： 該條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」。因此，受侵害的住戶可以向法院請求，要求頂樓住戶拆除加蓋物，將頂樓空間「騰空返還」給全體共有人。 

2. 《民法》第179條： 如果頂樓加蓋被用於出租營利，其他住戶也可以依據「不當得利」的規定，請求返還其所應分得的租金收益 7。 

無論頂樓住戶是自行使用還是出租營利，只要其行為排除了其他共有人的使用權益，就可能面臨上述的民事訴訟風險。 

二、訴訟攻防的核心：挑戰「默示分管協議」 

在民事訴訟中，面對其他住戶請求拆除的要求，頂樓加蓋的屋主最常提出的抗辯便是「默示分管協議」。他們會主張，頂樓加蓋已存在數十年，其他住戶長期以來都保持沉默、未曾干涉，應視為雙方已達成一種「默示的」分管契約，同意由其獨占使用頂樓。 

(一) 默示分管協議的定義與主張 

所謂「默示分管協議」，指的是共有人之間未以書面形式約定，但從其行為與互動中，足以推知有劃定各自使用範圍的合意。最高法院認為，只要共有人間實際上已劃定使用範圍，對各自占有部分互相容忍，且長期未予干涉，即非不得認有默示分管契約之存在 。 

(二) 法院對「默示分管協議」的嚴格認定 

然而，這類抗辯在實務上並非無往不利。近年來，法院對「默示分管協議」的認定越來越嚴格。法院強調，單純的「沉默」或「不提異議」並不等同於默示同意，除非有特別事證，否則不能僅憑此就推斷全體共有人有成立分管契約的意圖。 

因此，主張默示分管協議存在的一方（通常是頂樓加蓋屋主），必須提出積極證據來證明此一協議確實存在。這可能包括社區住戶的證詞、過往管理委員會的決議紀錄等。對於許多年代久遠的公寓而言，要成功舉證的難度極高。這意味著，即使頂樓加蓋已存在數十年，只要新住戶或舊住戶之一提出異議，其法律地位仍將受到挑戰。 

肆、專家提醒：買賣頂加前必須釐清的兩大迷思 

綜上所述，頂樓加蓋的法律風險，並非單純的行政問題，而是行政與民事兩大體系交織下的複雜產物。對於有意購買這類物件的民眾而言，必須徹底釐清以下兩大迷思，才能真正預見並規避風險。 

一、「緩拆」不是「免拆」：行政管制與民事訴訟互不干涉 

首先，必須明確，「暫緩拆除」不代表「合法免拆」。這僅是政府基於現實考量所做的行政決定，它不會影響到其他住戶依據《民法》所享有的權利。一旦有鄰居不滿，提起民事訴訟，法院將依法審理並判決。 

過去曾有違建屋主拿著建管處的「緩拆公文」向法院抗辯，但法院通常不會採納。對法院而言，行政機關的緩拆決定，與處理人民私權糾紛的民事訴訟是兩件獨立的事。即便在行政上得以倖存，頂樓加蓋仍隨時可能面臨民事訴訟的威脅。 

二、「事實上處分權」的界線：它不是完整的所有權 

其次，房仲口中的「事實上處分權」，雖然為違建的交易提供了基礎，但其法律地位仍相當不完整。它並非《民法》明文規定的物權，因此其權利內容也受到實務的嚴格限縮。 

另外，最高法院已明確指出，「事實上處分權」無法「類推適用」《民法》第767條的「妨害除去請求權」。這句話的法律意涵是：雖然你擁有頂樓加蓋的「事實上處分權」，但當有人侵佔或干擾你的使用時，你無法直接引用《民法》第767條來請求法院將其排除。這與擁有完整所有權的人，可以輕易依此條款維護權益的情形截然不同。 

這個判決揭示了「事實上處分權」的雙面性：它雖然讓違建得以在市場上流通，但同時也讓其權利保護產生了巨大的漏洞。這對於買家來說，是一個極大的潛在風險，因為當其權益受到侵害時，缺乏完整的法律工具來加以保護。 

伍、結語：律師的價值，在於預見與防範風險 

頂樓加蓋的誘惑，往往伴隨著難以預見的法律陷阱。這不僅是一個建築問題，更是一個深刻的法律問題。它反映了行政管制與民事權利之間的衝突，以及法律概念在實務運作中的複雜性。 

因此，在考慮購買這類房產時，僅憑房仲的口頭承諾或行政機關的「緩拆」公文，是遠遠不夠的。最明智的作法，是在簽約前尋求專業律師的協助，除了確認行政上的違建狀態外，更要徹底評估其民事訴訟風險，例如了解其他住戶的態度、確認是否有書面分管協議等。 

律師的價值，不在於事後幫您打一場曠日費時的官司，而在於事前為您預見、釐清並防範風險。唯有真正理解「緩拆」的假象與民事訴訟的真實威脅，才能做出最審慎的決定，讓法律真正成為您的護身符。