在台灣，特別是屋齡數十年的老公寓，頂樓被特定住戶佔用、甚至加蓋成「空中樓閣」出租牟利的情形屢見不鮮。許多人誤以為「住在頂樓就擁有屋頂」是天經地義，甚至在買賣房屋時，將頂樓加蓋的違建視為附帶價值，振振有詞地說：「我買的時候就包含這個鐵皮屋了！」 

然而，這種「五樓自住、六樓出租」的如意算盤，在法律上真的站得住腳嗎？當其他住戶的權益受損時，又該如何討回公道？ 

壹、頂樓的法律性質：屬於全體住戶的「共有部分」 

在處理頂樓違建問題前，我們必須先釐清一個核心觀念：公寓的屋頂平台，在法律上屬於全體區分所有權人（即一樓到頂樓的所有屋主）所共有的「共有部分」。 

這意味著，除非全體住戶曾透過白紙黑字的「分管協議」，明確約定將頂樓交由特定住戶專用，否則任何單一住戶都無權擅自佔用、加蓋或上鎖。那位五樓屋主當初花了多少錢向他的前屋主購買頂樓違建，都只是他們之間的私下交易，無法對抗其他共有的鄰居。 

因此，當頂樓被佔用時，其他住戶依法絕對有權利主張自己的權益。 

貳、解決頂樓違建的兩大途徑 

面對頂樓違建，您可以從「民事訴訟」與「行政檢舉」兩條路徑著手。兩者各有優劣，適合處理的狀況也不盡相同。 

一、民事訴訟：釜底抽薪的終極手段 

民事訴訟是透過法院判決，直接要求占用者將頂樓恢復原狀，並返還給全體共有人。 

(一) 法律依據與訴訟請求 

您可以依據民法關於「共有物」的規定，向法院提起「請求返還共有物」的訴訟。訴訟的目標非常明確：請求法院判決命占用頂樓的鄰居，將其在頂樓搭建的違章建築（如鐵皮屋、倉庫等）拆除，並將頂樓平台騰空，返還給包含您在內的全體共有人共同使用。 

(二) 優點分析 

1. 強制力與確定性 

此途徑最大的優勢在於其「強制力」。一旦取得勝訴判決，若對方依然拒不拆除，您可以持判決向法院聲請強制執行。屆時，法院將介入，由占用者負擔費用，強制拆除違建，徹底解決問題。這完全繞過了行政機關可能面臨的「緩拆」或「列管」等行政效率不彰的困境。 

2. 可附帶請求不當得利 

如果占用者將頂樓違建出租牟利，您還可以在訴訟中附帶主張「不當得利返還請求權」。也就是說，您可以要求鄰居將過去因占用共有部分所獲得的租金等利益，按各住戶的應有部分比例，返還給其他共有人，彌補大家的損失。 

(三) 缺點分析 

1. 時間與金錢成本 

提起民事訴訟需要支付裁判費給法院，也通常需要委任律師協助處理，這是一筆不小的開銷。此外，訴訟程序曠日廢時，一個審級走完一年半載是家常便飯，需要投入相當的時間與心力。 

2. 鄰里關係的衝擊 

上法院無疑是與鄰居「公開宣戰」，對於重視鄰里和諧的人來說，心理壓力較大。不過，在都市化的現代社會，當權益受損且無法溝通時，透過法律途徑解決爭議，也是保障自身權益的必要之舉。 

二、行政檢舉：省錢快速的初步選項 

行政檢舉是向各縣市政府的主管機關（如：建築管理工程處、工務局）舉報，要求其依法將違建拆除。 

(一) 執行方式 

您只需查明您所在縣市的違建舉報流程，備妥相關事證（如地址、照片等），向主管機關提出檢舉即可。 

(二) 優點分析 

1. 零成本與便捷性 

此途徑最大的好處是「免費」，您不需要支付任何費用，且程序相對簡單，是許多人面對違建問題時的第一選擇。 

2. 處理效率（視個案而定） 

如果該違建屬於「新違建」或有立即性的公共安全疑慮，行政機關的拆除效率有時會比法院訴訟來得快。 

(三) 缺點分析 

1. 「既存違建」的困境 

這是行政檢舉最常遇到的瓶頸。許多老公寓的頂樓加蓋已存在三、四十年，在行政法規上可能被歸類為「既存違建」。對於這類違建，政府因行政資源有限及政策考量，通常僅會「拍照列管」或「緩拆」，除非有重大公安疑慮，否則幾乎不會主動拆除。這也導致許多檢舉案最終石沉大海。 

2. 行政資源有限 

現實情況是，台灣的違建數量遠超過政府的拆除能量。行政機關的拆除速度，遠遠趕不上違建生成的速度，這也使得行政手段的效果大打折扣。 

參、結論：如何選擇最適合的策略？ 

綜合來看，「行政檢舉」與「民事訴訟」並非互斥選項，而可以是相輔相成的策略。 

一般建議，您可以先嘗試成本較低的行政檢舉。若幸運地，該違建被認定為應立即拆除的類型，那便能快速解決問題。然而，如果檢舉後發現違建被列為「緩拆」或「列管」，行政手段已然無效，那麼民事訴訟就是您討回公道的最終、也是最有效的途徑。 

雖然訴訟需要花費時間與金錢，但它提供了一個確定的解決方案。與其讓頂樓被非法佔用三、四十年而束手無策，花上一、兩年時間透過訴訟徹底解決，無疑是更明智的選擇。 

此外，面對訴訟費用，您可以考慮聯合一樓到四樓的其他住戶，共同分攤律師費與裁判費，集結眾人的力量「打一場團體戰」。這不僅能減輕個人經濟負擔，也能在蒐集證據、與律師溝通上更有效率，共同為收回屬於大家的頂樓空間而努力。