前言：頂樓加蓋的普遍與迷思——「頂樓一加一」真的划算嗎？

近年來，不動產市場熱度居高不下，任何與房屋相關的話題總能吸引大眾目光。在眾多房產類型中，中古公寓的頂樓加蓋物件，常以「頂樓一加一」的誘人條件出現，尤其在寸土寸金的都會區，這類物件似乎提供了額外的使用空間或租金收益的想像。許多賣方，甚至房仲業者，會將頂樓加蓋視為一大賣點，宣稱其為「極品」，並可能因此提高售價。

然而，這種看似「撿到便宜」的頂樓加蓋物件，其普遍性是否等同於合法性或安全性？民眾在被「多一個空間」的誘惑吸引時，往往忽略了其背後潛藏的複雜法律問題與重大風險。這些頂樓增建物，多數屬於屋主自行搭建，常見於老公寓的五樓之上，用以自住或出租給學生等。這種現象在台灣各地，尤其是北部地狹人稠的區域，幾乎成為一種「親切的風景」。但這普遍的景象，卻可能因市場的常態化操作及資訊不對等，使得買方低估了潛在的法律風險。賣方或仲介或許輕描淡寫，買方則在「大家都這樣」的氛圍下，未能進行充分的法律查證，這種資訊落差往往讓買方處於不利地位。

更深一層來看，對於額外空間的渴望，特別是在房價高昂的都市，容易使人的判斷受到影響。一個額外的房間、工作室，或是一筆額外的租金收入，這些實際的利益點，可能會讓人們在潛意識中忽略了其法律上的瑕疵。這種心理因素，使得買方更容易接受看似有利的條件，而未能理性評估其後果。本文旨在揭開頂樓加蓋的法律面紗，深入探討其買賣、所有權歸屬，以及潛在買家可能面臨的種種法律挑戰，期能讓大眾在面對此類物件時，能有更清晰的認識與判斷。

壹、頂樓加蓋的買賣契約有效嗎？談「事實上處分權」

許多人存有疑問：既然頂樓加蓋多屬違章建築（簡稱違建），那麼買賣這樣的建物，其契約在法律上是否站得住腳？

一、違建的買賣：法院怎麼看？

首先必須釐清的是，台灣常見的公寓頂樓加蓋，絕大多數情況下確實是違建，也就是說，它們並未取得合法的建物所有權狀。然而，即便如此，司法實務上對於頂樓加蓋物的買賣契約，多數情況下仍承認其效力。

法院承認買賣契約有效，其核心意義在於，買賣雙方因此受到契約的拘束。賣方有義務依照契約約定，將頂樓加蓋物交付給買方；相對地，買方亦有依約支付價金的義務。若賣方屆時未能依約交付（例如，未將五樓房屋連同頂樓加蓋一併交予買方），則構成違約，買方有權請求賣方履行契約，或追究其違約責任。這樣的認定，主要是為了保障交易中買方的基本權益，避免賣方在收取價金後，以標的物是違建為由而拒絕交付。

二、「事實上處分權」——一個法院創設的概念

針對這類沒有權狀的頂樓加蓋違建，法院在法律上如何稱呼其權利移轉呢？最高法院對此創設了一個特殊的法律名詞——「事實上處分權」。這個名詞在《民法》法典中是找不到的，它是法院為了因應社會上大量存在的違建交易需求，所發展出來的實務見解。

所謂「事實上處分權」，指的是原建物所有人（例如頂樓加蓋的興建者或其繼受人）對於該未經合法登記建物，在經濟上具有利用、收益及實質處分的權能。法院認為，此種「事實上處分權」是可以隨著買賣契約的成立而移轉給新的買家。

然而，必須強調的是，法院承認「事實上處分權」的移轉以及買賣契約的效力，其用意在於解決買賣雙方之間的給付義務問題，防止賣方不當得利。但這並不等同於賦予了頂樓加蓋物合法的地位。這種法律上的務實做法，雖然解決了眼前買賣雙方的糾紛，卻也可能埋下日後買方與其他建物共有人之間衝突的種子。因為「事實上處分權」僅僅規範了買賣雙方就該違建的權利義務關係，對於該違建是否違反建築法規、是否侵害其他共有人權益等問題，則無法提供任何保障。這種將違法狀態納入可交易範疇的作法，雖然有其現實考量，但也間接使得違建問題在市場上持續存在，甚至可能因其具有一定市場價值而阻礙了都市更新或違建拆除的進程。

貳、公寓頂樓究竟是誰的？共有的法律概念

在理解頂樓加蓋買賣的契約效力後，更根本的問題是：公寓的頂樓，在法律上究竟屬於誰？

一、頂樓的法律定位：全體住戶的「共有空間」

根據《民法》及《公寓大廈管理條例》的相關規定，公寓的頂樓平台，除非有特別約定（例如規約另有規定或已約定為專用部分），否則其性質屬於該棟公寓全體區分所有權人所共有的「共用部分」或「公共空間」。這意味著，無論是一樓到五樓的公寓，其頂樓平台的所有權，是由一樓至五樓的全體住戶共同擁有，並非單獨屬於最高樓層（例如五樓）的住戶。

這種法律設計，源於公寓建築的特性。許多共用設施，如樓梯間、走廊、屋頂等，其設置與維護攸關全體住戶的居住品質與安全，因此將其劃歸全體共用，由全體共有人共同管理及負擔，是較為公平合理的安排。然而，社會上，尤其是在一些屋齡較久、缺乏完善管理委員會的老舊公寓，常存在「頂樓就是頂樓住戶的」此類錯誤觀念，甚至有長輩認為這是理所當然。此種誤解，正是許多頂樓加蓋糾紛的根源。

二、何謂「應有部分」？

當我們說頂樓平台為全體住戶「共有」時，涉及到一個重要的法律概念，即「應有部分」（或稱「持分」）。在一個五層樓的公寓中，若無特別約定，每一戶的區分所有權人對於頂樓這個共用部分，都擁有其「應有部分」，例如各佔五分之一（20%）。

重要的是，這個「應有部分」並非指共有人可以在頂樓平台上劃出特定20%的面積歸自己專用。例如，頂樓平台有10平方公尺，並不是說某住戶可以自行丈量其中2平方公尺（即20%）來搭建建物。法律上，「應有部分」的權利是抽象地存在於共有物的「每一點」之上。換言之，每一位共有人對於頂樓平台的任何一個角落，都擁有其比例的權利。

三、頂樓的使用與管理：需共有人同意

由於頂樓平台屬於全體共有人所共有，因此，關於頂樓平台的使用、管理、變更（例如搭建任何形式的建物、出租等），都不能由任何一位共有人單獨決定。依照《民法》第820條第1項規定，共有物的管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

這意味著，若要在頂樓進行加蓋，原則上必須取得其他共有人（即一樓至四樓的住戶，若頂樓為五樓住戶所加蓋）過半數的同意，並且這些同意的共有人所擁有的應有部分合計也必須過半數，才符合法律規定。若未經此程序而擅自在頂樓加蓋，即構成對其他共有人權益的侵害。

這種共有制度的設計，旨在確保共享資源的公平使用與維護。然而，在實際生活中，尤其是在缺乏積極有效管理的公寓社群中，頂樓這樣的公共空間很容易成為個別人覬覦或擅自佔用的對象。其他共有人可能基於「敦親睦鄰」、「不想惹麻煩」等考量，選擇隱忍或不作為。這種情況雖然短期內維持了表面的和諧，卻可能使得違法使用狀態長期存在，甚至在房屋轉手後，讓不知情的新買家承擔前人留下的問題。

參、購買「頂樓一加一」不可不知的法律風險

了解了頂樓加蓋買賣契約的效力以及頂樓的共有本質後，接下來必須正視購買這類「頂樓一加一」物件時，買方可能面臨的重大法律風險。

一、買賣契約有效 ≠ 頂樓加蓋合法

這一點至關重要，也是許多買家容易混淆之處。如前所述，法院承認頂樓加蓋的「事實上處分權」買賣契約有效，僅是解決買賣雙方之間的權利義務關係。這完全不代表頂樓加蓋本身就取得了合法的建築執照，也不代表其存在狀態是合法的。

這看似矛盾：為何法律允許買賣一個可能隨時會被要求拆除的東西？法院的考量是，若不承認買賣契約效力，則賣方可能收了錢卻不交付違建，對買方不公。但這與該違建是否侵害他人權益、是否違反建築法規，是截然不同的兩回事。因此，買方完全可能發生這樣的情況：一方面，法院認定其與賣方的買賣契約有效，賣方必須將頂樓加蓋交付；但另一方面，下個月就可能收到其他共有人提起的訴訟，要求其拆除該頂樓加蓋。

二、其他共有人得請求拆除違建

這是購買頂樓加蓋最直接且最主要的風險。由於頂樓平台屬於全體共有人共有，任何未經全體共有人（或符合法定多數決）同意的增建設施，均屬對其他共有人所有權的侵害。因此，公寓的其他共有人（例如一樓至四樓的住戶）完全有權利依據《民法》第767條第1項中段「對於妨害其所有權者，得請求除去之」的規定，向法院提起訴訟，請求判決將頂樓的違章建築拆除，並回復原狀。

法院在審理此類案件時，一旦確認頂樓加蓋確實未經合法程序同意，且屬於無權佔用共有部分，通常會判決應予拆除。這意味著，買方當初為了頂樓加蓋所多支付的價金，可能因此付諸流水。

三、民事責任：返還不當得利（租金）

如果該頂樓加蓋被用來出租並獲取租金收益，由於該收益是基於對共有物（頂樓平台）的無權使用而來，因此，其他共有人可以主張該租金收益屬於「不當利得」。他們有權向頂樓加蓋的使用人（即買方或先前的屋主）提起訴訟，要求返還其應得份額的租金。例如，若有四位其他共有人，他們理論上可以請求返還總租金的五分之四（假設共有五戶，每戶應有部分為五分之一）。

四、刑事責任：竊佔罪的可能

更嚴重的是，擅自佔用共有頂樓平台並搭建建物，還可能觸犯刑法。刑法第320條第2項規定了「竊佔罪」，意指意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者。若頂樓加蓋的行為被認定為惡意、長期且未經同意地霸佔共有土地，將共有物視同己物並排斥其他共有人使用，則可能構成此罪。雖然實務上構成竊佔罪的門檻較高，需要證明行為人的主觀犯意，但此風險確實存在，不可不慎。

這些法律後果並非各自獨立，而是可能同時發生。買方可能既要面臨拆除的判決，又要返還租金，甚至在極端情況下還可能面臨刑事追訴。許多時候，其他共有人可能因為鄰里關係而暫時隱忍，但這種容忍並無法律上的保障。一旦關係生變，或者有新的住戶入住而不願姑息，這些潛藏的法律炸彈隨時可能引爆。買方切不可因為「長久以來都沒事」就掉以輕心，因為過去的平靜並不代表未來的安全。

肆、法律上的抗辯：「默示分管合意」有用嗎？

當頂樓加蓋的買家面臨其他共有人要求拆除的訴訟時，他們可能會嘗試提出一些法律上的抗辯，其中最常見的便是主張「默示分管合意」。

一、什麼是「默示分管合意」？

「默示分管合意」是指，雖然共有人之間沒有白紙黑字簽訂書面的分管契約（即約定共有物的特定部分由特定共有人單獨使用），但是從共有人長久以來的行為、對共有物的使用方式，以及彼此相安無事的情況來看，可以推斷他們之間已經「默示」地達成了某種分管的協議。例如，若頂樓平台長年由五樓住戶搭建建物使用，而其他樓層住戶數十年來均未表示異議，被告（五樓住戶或其買家）就可能主張，這代表全體共有人已默示同意將頂樓交由五樓住戶專用。

在極少數非常特殊的情況下，法院確實可能承認「默示分管合意」的存在，從而判決頂樓加蓋免於拆除。

二、成立「默示分管合意」的極高難度

然而，必須強調的是，在目前的司法實務中，要成功主張「默示分管合意」並獲得法院採納，其難度非常非常高。法院對於此類抗辯的審查極為嚴格，尤其是在證據的認定上。

被告（即頂樓加蓋的現使用人）負有舉證責任，必須提出充分且強而有力的證據，證明全體（或符合法定多數決的）共有人確實有達成此種默示協議的意思。僅僅是其他共有人長期的消極容忍或未提出異議，通常不足以被法院認定為已成立「默示分管合意」。法院可能會認為，鄰居之間礙於情面、不願傷和氣而暫不作為，不等於他們放棄了法律上的權利，也不等於他們同意了這種永久性的專用。

近年來，法院對於「默示分管合意」的成立，往往傾向於採取更為嚴格的標準，要求更高的舉證程度。因此，雖然「默示分管合意」是常見的訴訟抗辯理由，但其成功率極低。買方若寄望於此來免除拆除風險，無異於緣木求魚。

法院之所以對「默示分管合意」的認定如此嚴格，其背後反映了一種政策傾向：即鼓勵共有人之間就共有物的使用，應透過明確、書面的方式（如訂立分管契約並最好進行登記）來約定，以避免日後爭議。如果輕易承認模糊不清的「默示」合意，反而可能變相鼓勵對共有物的不當佔用，並使得《民法》及《公寓大廈管理條例》中關於共有物管理的明確規範形同虛設。因此，對於那些購買了頂樓加蓋物件的屋主而言，當面臨拆除訴訟時，雖然可以嘗試此項抗辯，但必須對其極低的成功率有清醒的認識，並據此評估訴訟策略，避免投入過多時間與金錢在一場勝算渺茫的法律戰中。

伍、律師給您的建議：購買頂樓加蓋前停看聽

鑒於購買頂樓加蓋物件所涉及的複雜法律問題與潛在的高度風險，任何有意購買此類房產的民眾，都應在做出決定前，審慎評估，並採取必要的預防措施。

一、釐清產權與使用現況是首要

在接觸任何宣稱附有頂樓加蓋的物件時，首要之務便是徹底查明其產權狀況。應確認該頂樓加蓋部分是否擁有獨立的建物所有權狀（對於違建而言，這幾乎是不可能的）。更重要的是，應查明該公寓大廈的共有人之間，是否存在一份合法、有效的書面「分管契約」或「住戶規約」，明確約定該頂樓平台得由特定住戶（例如賣方）專用，並允許其搭建建物。若無此類明確約定，則該頂樓加蓋的合法性基礎便極為薄弱。

二、切勿輕信「現況交屋」或「使用多年沒問題」的話術

賣方或房仲業者在推銷頂樓加蓋物件時，常會以「現況交屋」、「這個加蓋已經存在很多年了，鄰居都沒意見」等話術來安撫買方。然而，買方必須保持警惕。「現況交屋」僅代表買方接受房屋目前的物理狀態，並不代表買方接受其法律上的瑕疵或風險。至於「使用多年沒問題」，更不能作為頂樓加蓋合法或安全的保證。其他共有人過去的沉默或不作為，可能是基於各種原因，但這並不代表他們放棄了日後主張權利的可能。法律風險不會因為時間的流逝而自動消失。

三、評估潛在成本：不僅是房價，還有未來風險

購買頂樓加蓋物件，其成本絕不僅僅是帳面上的房屋總價。許多時候，這類物件的售價已經因為「多一個空間」而被墊高。買方必須將潛在的未來風險成本也納入考量，包括：一旦被訴請拆除，所需負擔的拆除費用、回復原狀費用；倘若出租，可能被追討的不當得利（租金）；以及曠日廢時的訴訟費用與精神壓力。一個看似划算的「頂樓一加一」，在計入這些隱藏成本後，可能反而成為一個沉重的財務負擔。

四、尋求專業法律意見的重要性

面對如此複雜且涉及重大利益的房地產交易，尤其是有關頂樓加蓋這種高風險物件，最明智的做法便是在簽署任何買賣契約「之前」，務必諮詢專業的不動產律師。律師可以協助買方：

• 詳細審閱相關產權文件、公寓規約等資料。
• 評估該頂樓加蓋的具體法律風險程度。
• 解釋相關法律規定及可能的法律後果。
• 提供是否購買以及如何降低風險的專業建議。

透過事前的專業諮詢，買方可以更清晰地了解自身所面臨的處境，做出更為理性的決策，避免因一時的資訊不足或判斷失誤，而陷入日後的法律糾紛與財務損失。這種預防性的法律諮詢，相較於事後補救所需付出的代價，無疑是更具經濟效益的風險管理手段。買家應將此視為一種對自身權益的必要投資，而非不必要的開銷。

結語：頂樓加蓋的法律迷霧，專業指引趨吉避凶

總結而言，公寓頂樓加蓋在台灣雖然常見，但其背後潛藏著不容忽視的法律複雜性與風險。買賣頂樓加蓋「事實上處分權」的契約，雖然在買賣雙方間可能被認定為有效，卻絲毫不影響該加蓋物本身的違建性質，也無法對抗其他共有人基於《民法》共有權利所提出的拆除請求。

法律明確規定，公寓頂樓屬於全體區分所有權人共有，任何未經合法程序同意的佔用與增建，都可能引發拆除、返還不當得利（租金），甚至刑事竊佔罪等嚴重後果。而試圖以「默示分管合意」作為抗辯，在司法實務上成功的機率極低，買方不應對此抱有過高期望。

因此，對於有意購買此類「頂樓一加一」房產的民眾，務必提高警覺，切勿被表面的空間利益所迷惑。在做出任何決定之前，進行徹底的產權調查、風險評估，並尋求專業律師的協助，是保護自身權益、趨吉避凶的不二法門。面對不動產交易中潛在的法律地雷，一份專業的法律意見，如同隨身的「法律護身符」，能助您撥開迷霧，做出最明智的選擇，避免不必要的損失與紛擾。