房東賣房子，房客就要搬家嗎？律師教你「買賣不破租賃」的 3 大關鍵

壹、前言

法律諮詢常遇到焦慮的房客問：「房東傳訊息說房子已經賣掉了，新屋主想要收回自住，叫我下個月底前一定要搬走，可是我的租約明明還沒到期啊！我真的必須搬家嗎？」

也有房東問：「我想賣房子，但裡面還有租客，買家希望交屋時是『騰空』的狀態，我有權利請房客提早解約嗎？」

這類「房東賣房、房客恐慌」的劇本，在房地產交易熱絡時天天上演。其實，這涉及民法上一個核心概念——「買賣不破租賃」。

貳、什麼是「買賣不破租賃」？

一、基本原則：新屋主必須概括承受原租約

民法第 425 條規定的「買賣不破租賃」，意思就是：「房子雖然換了主人，但原本的租約並不會因此被打破。」

為了保護經濟相對弱勢的承租人（房客），避免因屋主換人就導致房客流離失所，法律規定：當原本的房東將房子所有權移轉給第三人（新屋主）時，這個新屋主就自動承接了原本房東的角色。

這對房客的好處：

• 不用搬家：可以繼續住到租約期滿為止。
• 不用重簽約：原本的租約對新屋主繼續有效，條款內容（租金金額、租賃期限）原則上都不能片面更改。

所以，如果你的租約是合法的定期租約，房東單純以「賣房子」為理由趕你走，在法律上是站不住腳的。

二、重要的例外：不是所有租約都受保護

為避免這個條款被濫用，法律也設下限制。如果你的租約屬於以下兩種情況，且「沒有經過公證」，新屋主就有權請你搬走：

• 租期超過 5 年的長期租約。
• 不定期租約。

（一）什麼是「不定期租約」？

很多房東跟房客因為熟了，租約到期後懶得重新簽約，只是口頭說「那就繼續租吧」，或是房客繼續匯款、房東繼續收錢——這種情況在法律上會自動轉變成「不定期租約」。

一旦變成不定期租約，雖然雙方隨時可以終止契約，但對房客最大的風險是：一旦房子賣掉，新屋主不受原租約拘束，可要求你返還房屋。

參、實務上常見的兩大爭議

一、押金要找誰拿回來？

「舊房東把房子賣了，那我當初給的兩個月押金，退租時要找舊房東拿，還是找新房東？」

在法律實務上，原則上押金契約不會自動隨同房屋移轉。除非舊房東有把押金確實轉交給新房東，或新舊房東在買賣合約中講好由新房東負責退押金（且告知房客），否則房客原則上還是要找「舊房東」要回押金。

較新法院見解有認為押金義務應隨同移轉，但為保險起見：當你知道房東換人時，最好立刻用簡訊或存證信函確認「請問押金是否已移轉給新屋主？請新屋主出具書面確認書。」這樣未來退租時才不會被踢皮球。

二、租約公證真的很重要嗎？

租約最好去法院或民間公證人處進行「公證」。雖然會花一點小錢（幾千元），但好處非常多。

（一）對房客的保障

經過公證的租約，就算租期超過 5 年，或變成不定期租約，依然受到「買賣不破租賃」保護。新屋主趕不走你。

（二）對房東的保障

公證書上可以約定「逕受強制執行」。如果房客租約到期賴著不走，或欠租金不付，房東不需要打冗長的官司，可以直接拿公證書請法院強制執行，請房客搬家或查封財產——對房東來說，是省時省力的超級護身符。

（三）公證費用參考

依租金或房屋現值不同，公證費約在 1,000 元至數千元不等，相較於訴訟成本，這是最划算的保險。

肆、結語

面對「房東賣房」的情況：

• 先確認租約性質：是不是定期租約？有沒有超過 5 年？有沒有公證？
• 如果是未公證的不定期租約：房客處境較危險，建議盡快與新屋主協商。
• 如果是定期租約（5 年內）：房客可以安心住到期滿，新屋主無權趕人。

法律不只是保護懂法律的人，更是保護願意未雨綢繆的人。如果您有任何租賃契約審閱、存證信函撰寫或訴訟的需求，歡迎聯繫亮遠法律事務所。