壹、 前言：房東賣房，租客的惡夢還是虛驚一場？

最近我在處理法律諮詢時，常遇到焦慮的房客跑來問：「張律師，慘了！我的房東傳訊息說他房子已經賣掉了，新屋主想要收回自住，叫我下個月底前一定要搬走，可是我的租約明明還沒到期啊！我真的必須搬家嗎？」

也有房東來問：「我想賣房子，但裡面還有租客，買家希望交屋時是『騰空』的狀態，我有權利請房客提早解約嗎？」

這類「房東賣房、房客恐慌」的劇本，在房地產交易熱絡時天天上演。其實，這涉及民法上一個非常核心的概念，叫做「買賣不破租賃」。這篇文章，我就要用最白話的方式，幫大家拆解其中的法律眉角，讓房東與房客都能懂得保護自己。

貳、 什麼是「買賣不破租賃」？

一、 基本原則：新屋主必須概括承受原租約

簡單來說，民法第425條規定的「買賣不破租賃」，意思就是：「房子雖然換了主人，但原本的租約並不會因此被打破。」

在法律上，為了保護經濟相對弱勢的承租人（房客），避免因為屋主換人就導致房客流離失所，法律特別規定，當原本的房東將房子所有權移轉給第三人（新屋主）時，這個新屋主就自動承接了原本房東的角色 。

這對房客有什麼好處？

• 不用搬家：你可以繼續住到租約期滿為止 。
• 不用重簽約：原本的租約對新屋主繼續有效，條款內容（包含租金金額、租賃期限）原則上都不能片面更改 。

所以，如果你的租約是合法的定期租約，房東單純以「賣房子」為理由趕你走，在法律上是站不住腳的 。

二、 重要的例外：不是所有租約都有「買賣不破租賃」

但是，為了避免這個條款被濫用，法律也設下了限制。如果你的租約屬於以下兩種情況，且「沒有經過公證」，那麼新屋主就有權請你搬走，不適用買賣不破租賃的保護 ：

• 租期超過五年的長期租約。
• 不定期租約。

(一) 什麼是「不定期租約」？

很多房東跟房客因為熟了，租約到期後懶得重新簽約，只是口頭說「那就繼續租吧」，或是房客繼續匯款、房東繼續收錢。這種情況在法律上會自動轉變成「不定期租約」。

一旦變成不定期租約，雖然雙方隨時可以終止契約（需先期通知），但對房客最大的風險在於：一旦房子賣掉，因為你們的租約是「未經公證的不定期租約」，新屋主是不受原租約拘束的！ 這時候新屋主就有權要求你返還房屋 。

參、 實務上常見的兩大爭議

一、 押金（押租金）要找誰拿回來？

這是房客最頭痛的問題：「舊房東把房子賣了，那我當初給的兩個月押金，退租時要找舊房東拿，還是找新房東？」

在法律實務上（最高法院判例），原則上押金契約不會自動隨同房屋移轉。也就是說，除非舊房東有把押金確實轉交給新房東，或者新舊房東在買賣合約中講好由新房東負責退押金（且告知房客），否則，房客原則上還是要找「舊房東」要回押金。

然而，較新的法院見解有認為押金義務應隨同移轉，但為了保險起見，律師建議：

當你知道房東換人時，最好立刻用簡訊或存證信函確認：「請問押金是否已移轉給新屋主？請新屋主出具書面確認書。」這樣未來退租時才不會被踢皮球。

二、 租約公證真的很重要嗎？

我在節目中常強調，租約最好去法院或民間公證人處進行「公證」。雖然會花一點小錢（幾千元），但好處非常多 ：

(1) 對房客的保障

如前所述，經過公證的租約，就算租期超過五年，或者變成不定期租約，依然受到「買賣不破租賃」的保護。新屋主趕不走你。

(2) 對房東的保障

公證書上可以約定「逕受強制執行」。意思是，如果房客租約到期賴著不走，或是欠租金不付，房東不需要打冗長的官司，可以直接拿公證書請法院強制執行，請房客搬家或查封財產。這對房東來說，是省時省力的超級護身符。

(3) 公證費用參考

根據租金或房屋現值不同，公證費約在 1,000 元至數千元不等，相較於訴訟成本，這是最划算的保險。

肆、 結語

總結來說，面對「房東賣房」的情況：

• 先確認租約性質：是不是定期租約？有沒有超過五年？有沒有公證？
• 如果是未公證的不定期租約：房客處境較危險，建議盡快與新屋主協商。
• 如果是定期租約（五年內）：房客可以安心住到期滿，新屋主無權趕人。

法律不只是保護懂法律的人，更是保護願意未雨綢繆的人。希望透過今天的分享，讓大家在租屋市場中更能站穩腳步。如果你有任何租賃契約審閱、存證信函撰寫或是訴訟的需求，歡迎隨時聯繫亮遠法律事務所，讓我們成為您的法律護身符。