壹、 前言：頂樓加蓋是資產還是負債？

在台灣寸土寸金的房地產市場中，頂樓加蓋（俗稱頂加）一直是一個充滿誘惑但也潛藏危機的特殊產品。許多人在看房時，房仲可能會熱情地介紹：「這間房子買頂樓送加蓋，使用空間大一倍，出租自用兩相宜，非常划算！」聽起來似乎是個撿便宜的好機會，既可以擴大生活空間，又能隔間出租賺取被動收入。

然而，身為執業律師，我必須誠實地提醒大家，這些「多出來的使用空間」，在法律光譜上往往伴隨著極高的不確定性與風險。在我的執業生涯中，不時會接到民眾焦急的諮詢電話，語氣中充滿了恐慌：「張律師，我剛買了一間頂樓公寓，結果才住進去沒多久，樓下鄰居就聯合起來告我『竊佔罪』，說我霸佔頂樓平台，我會不會因此被抓去關？會有前科嗎？」

這篇文章將透過淺顯易懂的白話法律，幫大家釐清「頂樓違建」在法律上究竟會面臨什麼樣的責任？特別是大家最害怕的「刑事竊佔」與真正會讓荷包大失血的「民事賠償」問題。

貳、 刑事責任：買到頂樓違建，會構成「竊佔罪」嗎？

這是民眾最擔心的問題。刑事責任涉及前科、罰金甚至自由刑，心理壓力自然比民事訴訟大得多。

一、 什麼是竊佔罪？

依照刑法第 320 條第 2 項的規定，意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，構成竊佔罪，最高可處五年以下有期徒刑。簡單來說，就是你明明知道這塊地或這個房子不是你的，卻故意把它佔為己有，排除了別人的使用權。

二、 買「現成」的違建，通常不構成竊佔罪

根據法院穩定的實務見解（例如參考相關無罪判決意旨），要成立竊佔罪，檢察官必須證明行為人有「竊佔的故意」以及「竊佔的行為」。這對於「二手屋主」來說，通常較難成立。

(一) 缺乏犯罪故意（不知者無罪）

如果你是透過合法的買賣程序取得頂樓房屋，且該頂樓加蓋在「你購買之前」就已經存在（俗稱既存違建），法院通常會認為，你主觀上是認為自己花錢買了這個房屋及其附屬設施的使用權，並沒有「不法竊佔」的惡性。因為違建雖然在行政法規上不合法，但在民間交易習慣上常被視為房屋的價值延伸，買家主觀上難以被認定有犯罪的直接故意。

(二) 缺乏竊佔行為的「始點」

竊佔罪在學理上屬於「即成犯」，也就是在「開始佔用」的那一刻犯罪就完成了。如果違建是前手（前屋主）甚至是前前手蓋的，竊佔的行為人其實是當初蓋違建的那個人，而不是你。你只是「繼受」了這個既成的狀態。基於刑法「罪及自身」的原則，後手的買家通常不會因為前手的違建行為而背負刑事責任。

因此，若你是單純買受有舊違建的房子，通常不用過度擔心會因此坐牢。但这並不代表你可以高枕無憂，因為真正的風暴在後頭。

參、 民事責任：不坐牢不代表沒事，荷包可能大失血

雖然刑事上可能獲得不起訴處分或無罪判決，但「民事責任」才是頂樓違建真正的戰場。即便法院判你刑事無罪，不代表你可以繼續安心使用頂樓。

一、 拆屋還地：隨時可能被拆除

頂樓平台在法律上屬於全體住戶的「共有部分」。除非你能證明全體住戶有簽訂「分管協議」，同意讓你專用頂樓（且該協議未違反公共安全），否則任何一位住戶都可以依據民法第 767 條，主張你是無權占有，要求你「拆除違建」並將頂樓返還給全體住戶。

這裡要特別注意兩個常見的錯誤觀念：

• 分管協議難以證明：早期的公寓往往只有鄰居間的口頭默契，新的買家很難舉證有分管協議存在。且若違建影響逃生安全，即便有協議也可能無效。
• 行政與司法分立：很多屋主會抗辯說：「建管處說我是民國 84 年以前的『既存違建』，列管緩拆，所以不用拆！」這是大錯特錯。建管處的「緩拆」是行政機關人力不足下的權宜之計；但若鄰居告上「法院」，法院看的是私法上的「產權」，只要有無權占有的事實，法院通常就會判決拆屋還地。一旦法院判決確定，鄰居就可以聲請強制執行，動用公權力來拆房子，這跟建管處的排程完全無關。

二、 不當得利：付租金給全體鄰居

既然頂樓是大家的，你一個人佔用，就等於省下了租金，而其他人損失了使用空間。因此，鄰居可以依據民法第 179 條不當得利的規定，要求你支付「相當於租金」的利益。

(一) 計算方式

通常法院會囑託地政事務所測量實際佔用面積，並參考當地的租金行情（通常是土地及建物申報總價年息的 10% 以內），計算出每個月你該付多少錢，然後依比例分給其他提告的住戶。

(二) 五年的時效限制

這是一個非常關鍵的法律細節。依照最高法院 96 年度台上字第 2660 號判決的見解，這類相當於租金的請求權，適用民法第 126 條的短期時效，只有 5 年。

這意味著兩件事：

• 對屋主（被告）而言：鄰居最多只能跟你追討「提告回溯前 5 年」的金額，超過 5 年的部分，你可以主張時效消滅，拒絕給付。
• 對鄰居（原告）而言：如果你想告頂樓住戶，動作要快！每拖一個月，你就損失了一個月的租金請求權。

肆、 結語：購買頂加前的法律檢核

總結來說，購買頂樓加蓋或許空間誘人，但潛在的法律成本極高，不可不慎。我們可以將風險歸納為三點：

• 刑事風險低：若為買受既存違建，構成竊佔罪機率不高，無須過度恐慌。
• 民事風險高：鄰居隨時可提告拆屋還地，並要求支付過往 5 年的租金（不當得利），這往往是數十萬甚至上百萬的賠償金。
• 行政風險：若發生火災或被檢舉影響公安，政府仍會即刻拆除，甚至可能有公共危險罪的問題。

身為律師，我建議在購買此類物件前，務必將「被拆除的風險」與「訴訟成本」列入考量，切勿只看投報率而忽視了法律風險。若您目前正遭遇頂樓違建的糾紛，無論是擔心被告的屋主，或是權益受損想討公道的鄰居，建議儘早尋求專業律師評估，確認時效與訴訟策略，才能保障自身權益。