03 JUN 2026 張倍齊律師
住宅裝修金額通常不低，屋主卻常在時間壓力下只確認工程總價、工期與付款方式，就簽下裝修公司提供的制式合約。等到施工延誤、驗收瑕疵、追加工程或保固爭議發生時，才發現契約條款已經把許多風險放到屋主身上。
裝修合約不一定是不能改的文件。簽約前應檢查的重點，是雙方義務是否對等。例如屋主逾期付款有高額違約金，但裝修公司逾期完工的責任卻很低；屋主提前搬入就被視為驗收完成，但裝修公司保固除外又寫得很廣。這類條款會影響日後談判、催告、驗收與訴訟時的舉證負擔。
本文整理簽約前常見的四類不對稱條款，並對照內政部 103 年 12 月 9 日台內營字第 1030813951 號公告修正的室內裝修契約範本，以及內政部 114 年 11 月 26 日台內國字第 1140815149 號預告的室內裝修定型化契約應記載及不得記載事項草案，說明屋主可提出的修改方向。需特別注意的是，114 年預告草案目前仍屬草案，尚未公告施行；簽約時仍應回到實際契約、民法承攬規定、消費者保護法與個案事證判斷。
有些契約會寫成，屋主若未驗收就搬入家具或入住，視同驗收完成，並不得再以瑕疵為由拒付尾款。這種條款表面上是在避免屋主拖延驗收，實際上可能讓「使用房屋」與「確認工程無瑕疵」被混為一談。
裝修實務中，屋主可能因租約到期、搬家時程、家人入住需求，必須先把家具搬入。這不代表屋主已經逐項確認木作、油漆、地板、水電、櫃體、衛浴與其他工項都沒有瑕疵。如果契約把提前使用直接寫成驗收完成，後續爭議就容易從「是否還沒驗收」變成「屋主能不能推翻視同驗收效果」。
依民法第 492 條，承攬人完成工作，應使工作物具備約定品質，並無減少或滅失價值、或不適於通常或約定使用的瑕疵。民法第 493 條至第 495 條也規定，定作人得在一定條件下請求修補、償還修補必要費用、減少報酬或損害賠償。
因此，即使屋主已提前使用，仍應區分兩件事：第一，屋主提前使用是否造成工期延誤或新的損害；第二，原工程本身是否已有可歸責於裝修公司的瑕疵。內政部 114 年預告草案也把「提前使用」與「驗收、請款及責任」分開處理，並非單純以搬入事實排除屋主所有瑕疵主張。
簽約時可要求把「搬入即視同驗收完成」改成較平衡的寫法。重點是提前搬入或使用，不當然排除屋主就既有瑕疵請求修補、減價或損害賠償；如果提前使用確實造成新的損害，才由雙方依原因與責任歸屬處理。
也建議要求驗收程序明文化，例如裝修公司完工後應以書面、簡訊或電子郵件通知驗收，雙方會同檢查並製作驗收紀錄；驗收發現瑕疵時，應載明修補項目、期限與複驗方式。這比事後爭執「有沒有驗收」更能降低糾紛。
有些合約把裝修公司逾期完工的違約金寫成固定每日金額，並設定較低的總額上限。這種寫法最大的問題，是沒有隨工程規模調整。工程金額愈高、延誤造成的替代住宿、租金、保管、搬遷與生活安排成本通常愈複雜，固定金額未必能反映實際風險。
相對地，有些合約對屋主逾期付款採取按契約總價計算的懲罰性違約金，甚至沒有清楚上限。若裝修公司逾期責任很低，屋主逾期責任卻很高，條款就會呈現明顯不對稱。
內政部 103 年室內裝修工程承攬契約書範本對違約處理採取較對稱的設計。乙方未於期限內完成工程時，按日以工程總價千分之一計算遲延違約金，總額以契約總價百分之十為限；甲方未依約付款，經書面催告仍不履行時，也以相同的千分之一及百分之十上限處理。
內政部 114 年預告的室內裝修工程承攬定型化契約草案，也可見乙方工程施工逾期以工程費用千分之一按日計算、違約金以工程費用百分之十為限的架構；甲方遲延付款經催告仍不履行時，亦採工程費用千分之一及百分之十上限的方向。這些文件目前可作為簽約談判與合理性檢查的參考，實際效力仍須依範本性質、草案是否正式公告施行與個案契約內容判斷。
屋主可要求雙方逾期責任採同一計算基準，避免一方按固定低額處理，另一方按契約總價高額處理。條款可朝「可歸責於乙方未按期完工時，乙方按日以工程總價一定比例給付遲延違約金，並設總額上限；甲方遲延付款時，也採相同或相近基準，且以書面催告後仍未履行作為起算前提」的方向調整。
若雙方要約定較高或較低的違約金，也應把理由寫清楚，例如工程複雜度、施工期間、屋主是否另有可預見損失、是否涉及短期租屋或營業使用。重點不是照抄單一數字，而是讓違約金與工程規模、可歸責事由、催告程序及總額上限一起設計。
付款條款常見的風險，是把大部分工程款安排在各工項進場前支付，而不是依實際完成進度支付。這會讓屋主在主要工項尚未完成前，就已付出相當高比例的款項；一旦裝修公司拖延、停工、倒閉或人員更換，屋主手上的未付款就不足以促使對方修補或完工。
裝修糾紛進入訴訟後，法院通常會回到實際完成進度、已付款項、未完成工項、另行發包修補費用等資料判斷。屋主若缺少施工照片、估價單、付款憑證、追加減項紀錄與催告資料，要主張已付款超過完成價值，會比簽約時先設計合理付款節點困難得多。
內政部 114 年預告的室內裝修工程承攬定型化契約草案，將付款方式設計為與工程進度連動。其架構包括進場施工前付款最高不得逾工程費用百分之二十；施工項目合計達工程費用三分之一時，累計不得逾百分之四十；達三分之二時，累計不得逾百分之六十；工程完工並清潔完畢時，累計不得逾百分之九十；驗收完畢並完成點交時，再結清工程費用。
這套架構目前仍屬預告草案內容，不能直接當作所有契約的強制規定。但它提供一個很實用的檢查方向：付款應以可確認的工程進度為前提，而不是只以「某工項即將進場」作為付款條件。
簽約時可要求把付款節點改成「完成多少，支付多少」。例如每次付款前，裝修公司應提出已完成工項、照片、估價單對應項目與請款明細；屋主確認後再付款。重要工項尚未完成前，不宜讓尾款之外的款項過早釋出。
追加工程也應一併設計程序。任何追加、減作、變更材料或設計，都應先有書面變更單，列明工項、單價、數量、總金額與工期影響，經屋主書面確認後再施工。未經書面確認的追加項目，日後最容易變成雙方各說各話。
裝修合約常把木地板異音、油漆刷痕、磁磚隆起、牆面滲漏、水電配置問題等事項列為保固除外。部分除外確實可能合理，例如材料自然伸縮、屋主使用不當、不可抗力或其他不可歸責於裝修公司的原因。但若條款把所有異音、刷痕、剝落或滲漏都概括排除，就可能把施工品質問題也排除在保固之外。
實務上，同一個現象可能有不同原因。木地板異音可能來自材料自然伸縮，也可能是地坪整平不足、伸縮縫預留不當或施工程序問題。油漆瑕疵可能是正常使用痕跡，也可能是底材處理不足或施工品質不良。契約不能只用「正常現象」四個字，就把應由裝修公司負責的施工瑕疵全部排除。
民法第 493 條規定，工作有瑕疵時，定作人得定相當期限請求承攬人修補；承攬人不於期限內修補時，定作人得自行修補，並得請求償還修補必要費用。民法第 495 條也規定，因可歸責於承攬人之事由致工作發生瑕疵者，定作人得另請求損害賠償。
因此，保固除外條款不宜寫成完全排除法定瑕疵擔保責任。內政部 103 年工程承攬契約範本也將保固期限與民法承攬責任分開處理，並明示保固期限經過後，不免除乙方依民法承攬規定所負瑕疵擔保相關責任。
屋主可以接受合理的保固除外，但應要求加入但書。條款可寫明，若除外事項係因乙方設計、施工、監工、材料選擇或施工品質不良所致，仍不適用保固除外，乙方應負修補或賠償責任。
日後發現瑕疵時，也應避免只用口頭抱怨。較好的做法是拍照錄影、保存對話紀錄、用書面列明瑕疵位置與修補期限，必要時再委請第三方估價或鑑定。若未先催告修補，直接找他人施作，後續請求修補費用時容易被爭執必要性與合理性。
契約若只寫「依報價單施作」，但報價單沒有材料品牌、型號、產地、尺寸、數量、保固與替代品規則，日後很難判斷是否偷換材料或降規施作。地板、磁磚、油漆、衛浴、廚具、五金、系統櫃板材與電器設備等主要項目，建議都列成契約附件。
裝修過程中追加減項很常見，但越常見的事情越需要程序。契約應寫明，任何追加、減作、材料替換、工期展延或設計變更，均須先經雙方書面確認。書面變更單應包含工項、單價、數量、總金額、付款時點與對工期的影響。
有些契約會指定裝修公司所在地法院為第一審管轄法院。若工程地與屋主所在地都不在該地，日後訴訟成本會增加。依民事訴訟法第 12 條，因契約涉訟，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地法院管轄；依消費者保護法第 47 條，消費訴訟得由消費關係發生地法院管轄。簽約時可要求以工程履行地或消費關係發生地法院為準，也可先約定透過消費爭議調解委員會、鄉鎮市調解委員會或法院調解處理。
裝修合約的風險，不只在總價高低，而在條款是否把驗收、付款、逾期、保固與追加工程的主導權全部放到同一方。屋主在簽約前先把不對稱條款調整清楚，通常比事後透過訴訟補救更有效率。
若您正準備簽訂裝修合約，或已收到裝修公司提供的合約草稿，建議先整理工程報價單、付款表、工期表、材料附件與保固條款，再由律師逐條檢視。亮遠法律事務所可協助您針對驗收、付款、違約金、保固與追加工程條款提出修改建議，降低裝修糾紛發生後的舉證與談判成本。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
