EP204｜以房養老：逆向抵押讓銀行每月付生活費：節目筆記、逐字稿與延伸閱讀

本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。

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本集摘要

本集接續 EP203，從意定監護轉向另一個高齡規劃工具——以房養老，又稱逆向抵押。 許多長輩名下擁有市值不菲的房子，房貸早已繳清，卻苦於手頭沒有現金，退休金不夠、又不想向子女開口。以房養老讓這群人可以把房屋設定逆向抵押，由銀行逐月支付生活費，老人家繼續住在原本熟悉的房子裡，直到百年之後才一次性結清欠款。 張倍齊律師在本集說明這個制度的運作邏輯：為什麼叫「逆向」抵押、銀行如何估價核貸、年齡加貸款期間的限制條件，以及繼承人面臨的選擇——要嘛湊錢清償，要嘛讓房子進入法拍、取回餘款。 律師也直接點出一個常見的家庭衝突：子女早把爸媽的房子當成「以後要繼承的」，卻忘了那本來就是老人家自己打拼出來的財產。老人家有權決定如何使用自己的資產，讓自己晚年過得有尊嚴，不需要看子女臉色。

本集重點

• 以房養老又稱逆向抵押，和一般房貸方向完全相反：一般房貸是銀行先給付再讓借款人逐月還錢；以房養老是銀行逐月支付給老人家，百年後繼承人才一次清償。
• 老人家辦理以房養老後，仍可繼續居住在原本的房子裡，不需要搬離。
• 銀行估價後依擔保品條件核貸，貸款期間通常設計為借款人年齡加貸款年數不超過某一上限。
• 核貸金額依房屋估價決定，銀行給付本金中已含利息分攤；每家銀行條件不同，建議貨比三家。
• 繼承人在老人家百年後有兩個選擇：湊錢清償債務，保住房子；或者無法清償時，房子進入法拍，銀行先取回欠款，剩餘款項歸繼承人。
• 實務上最常見的衝突來源：子女誤以為父母的房子已是「自己的」，對以房養老的安排跳腳。但法律上，老人家設定抵押不需經子女同意，那是他們自己的財產。
• 銀行有時會請律師協助說明契約，以防日後子女以「老人家失智、不了解契約」為由主張糾紛。
• 以房養老制度始於民國 105 年左右，目前使用人數仍不算多，但對資產在房、現金不足的長輩是可評估的選項。

本集提到的法律概念

• 以房養老／逆向抵押：以房屋設定抵押換取銀行逐月給付，百年後一次清償（制度性概念，無具體法條引用）
• 抵押權設定：老人家有權自行設定，不需子女同意（財產自主權，節目口述）
• 繼承人清償義務：借款人死亡後，繼承人須一次清償欠款，否則擔保品可能被拍賣
• 法拍後餘款歸繼承人：拍賣所得先清償銀行欠款，餘額歸繼承人（節目口述）
• 以房養老制度施行時間：節目口述為民國 105 年左右
• 年齡加貸款年數上限：節目口述為借款人年齡加貸款期間小於或等於九十

如果您遇到類似問題，建議先準備

• 房屋權狀及謄本（確認名下無其他抵押或設定）
• 房屋現值或近期市場估價資料
• 目前每月固定支出金額（醫療、生活費、房屋管理費等）
• 是否有退休金或其他定期收入（影響對以房養老額度的需求判斷）
• 房屋是否為單獨所有或共有（共有情形辦理流程較複雜）
• 老人家與銀行的貸款合約條款（核貸金額、期限、利率）
• 若老人家百年，繼承人清償期限及流程
• 拋棄繼承與限定繼承的時效（是否可能因此波及債務）

精華逐字稿整理

以下為節目精華段落，已校正 ASR 錯字、刪除重複贅句，整理成通順可讀版。 --- 開場：延續上集，這集談以房養老 歡迎收聽法律護身符，我是張倍齊律師。這集延續上集，繼續討論「你的老年過得有尊嚴嗎？」 上集講的是意定監護制度，讓你在還沒失智前，先選好未來的監護人來管理財產。這集要來講以房養老。 --- 什麼叫逆向抵押？ 以房養老在法律上又叫逆向抵押。為什麼叫逆向？ 一般的房貸大家比較熟悉：你買房子，先付兩成頭期款，剩下八成向銀行借款，銀行一次幫你付清尾款，之後你再逐月還款給銀行，這叫一般抵押。 逆向抵押剛好反過來：是銀行每個月付現金給老人家，讓老人家有生活費。等到老人家百年以後，繼承人才要一次性清償這些債務。 --- 為什麼設計成這樣？ 老人家常常的處境是：名下有一間一、兩千萬甚至三、四千萬的房子，年輕時慢慢還清了房貸，現在沒有房貸。但他缺的是現金。 他不需要一口氣貸一千萬兩千萬放在身上——那麼多錢反而容易出問題，現在詐騙集團那麼多。他需要的是每個月兩、三萬這樣的生活費。 跟子女開口？有時候子女擺臉色，有時候子女自己也捉襟見肘，養小孩就已經很吃力了。這時候老人家就可以透過以房養老，讓銀行每個月付錢給他，自己養自己，不用看任何人臉色。 --- 制度怎麼運作？ 銀行會先估價，根據房屋擔保品的條件決定核貸金額。節目裡舉例：一千萬的房子可能核貸六成到七成，也就是六百萬到七百萬左右，再分二十年或三十年逐月給付，讓老人家每月都有現金流進來。 當然，這中間也會收利息，利息會分攤在銀行每月給付的金額裡。 設計上有年限限制，通常是借款人年齡加上貸款期間，要在某個上限以內。節目口述的數字是「小於或等於九十」，也就是七十歲的人辦以房養老，最長大約可以設計二十年，到九十歲為止。 --- 百年之後怎麼辦？ 老人家走了之後，繼承人要一次性結清欠款。舉例來說，如果老人家一共領了兩百萬，繼承人湊得出兩百萬，就清償掉，房子就繼承下來。 如果繼承人還不出來，銀行就把房子拿去法拍。法拍後，先取回欠款，剩下的餘款才歸繼承人。 這個機制對很多人來說覺得很「激烈」，好像房子被拍賣掉感覺很差、跟市價沒得比。但擔保品本來就是這樣的邏輯，只是以房養老要一次性清償這件事，對很多家庭確實不容易——一口氣拿出幾百萬不是每個家庭都辦得到。 --- 子女的反彈心態 實務上最常見的摩擦，就是子女後來才發現爸媽把房子拿去辦逆向抵押，然後跳腳。 可是那個房子本來就是爸媽的，他們設定抵押不需要經過子女同意。很多子女有一個心態——把「以後會繼承的」偷換成了「現在就是我的」。 銀行為了避免糾紛，有時會請律師幫忙解釋契約條款，以防日後子女主張：「我爸媽當時已經失智、不了解契約，你們銀行騙他們做以房養老。」 --- 律師的直接看法 我自己的看法是：子女沒有資格對老人家指指點點。那個房子是他們打拼來的，他們有權決定怎麼用。 你名下有三、四千萬的台北市房子，而你的子女還買不起房——在這種情形下，老人家還要遮遮掩掩、擔心子女跳腳，才能用自己的財產讓自己晚年過得有尊嚴，說實在話，這是不應該的。 如果老人家意識清楚、想好了，就去辦。你還可以住在自己住了一輩子的房子裡，每個月有兩、三萬的生活費，可以跟老伴出國走走、支付醫藥費，最後一、二十年在有現金流的狀況下過日子，有什麼不好呢？ --- 一句結語 以房養老制度目前使用人數還不算多，但對於資產在房、現金不足的長輩，這個制度值得認真評估。每家銀行的利率、額度條件不同，建議找有在承辦這個專案的銀行詳細詢問比較，評估適合再辦。

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本集提醒

老年生活的安排，比多數人想的都還要提早準備。以房養老是一個讓資產在房的長輩維持現金流、維持尊嚴的制度選項，但每個人的房屋狀況、家庭結構、繼承人安排都不同，辦理前值得先做完整的法律評估。 如果您或家中長輩正在考慮以房養老，或者擔心以房養老之後的繼承安排、家族爭議該怎麼預防，歡迎諮詢張倍齊律師，協助您釐清適合的規劃方式。

※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。