EP410｜房東賣房我能繼續住嗎：買賣不破租賃，節目筆記與逐字稿

本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。完整法律解析請參考：房東賣房子，房客就要搬家嗎？律師教你懂『買賣不破租賃』。

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• 延伸閱讀：房東賣房子，房客就要搬家嗎？律師教你懂『買賣不破租賃』

本集摘要

房東把房子賣掉，房客還能繼續住嗎？本集講「買賣不破租賃」：房東的買賣行為原則上不影響房客的租賃權利，新屋主雖然沒跟房客簽約，仍要承受原租約、不能任意趕人，目的是保障房客的居住穩定（否則房子一年內轉好幾手，房客就要一直搬家）。但法律也設例外避免弊端（例如海蟑螂用假長約卡新屋主）：租期超過五年且未經公證、或不定期限且未經公證，就沒有買賣不破租賃的保護，新屋主可以收回。因此若想長租又要受保障，最好把租約辦公證。另一個常見爭議是押金：因為新屋主承受租約，租期跑完後押金該找誰要，取決於舊屋主有沒有把押金移轉給新屋主——有移轉就找新屋主，沒有就找舊屋主。買賣交屋時，新舊屋主與房客三方最好一起確認押金歸屬。

本集重點

• 買賣不破租賃：房東賣房原則上不影響房客租約，新屋主須承受原租約、不能任意趕人。
• 立法目的：保障房客居住穩定，避免房子轉手就要搬家（契約相對性的例外）。
• 例外：未經公證之不動產租賃，期限逾五年或未定期限者，不適用買賣不破租賃。
• 例外用意：防止「海蟑螂」以假長約卡住新屋主、敲詐搬遷費。
• 想長租又受保障 → 租約最好辦公證。
• 押金歸屬：看舊屋主有無把押金移轉給新屋主——有→向新屋主要；無→向舊屋主要。
• 交屋時新舊屋主與房客三方最好確認押金移轉。

本集提到的法律概念

• 買賣不破租賃
• 例外：逾五年未公證之租賃、不定期未公證之租賃
• 契約相對性（原則）
• 押金（押租金）於屋主變更時之返還義務歸屬
• 本集未提具體判決字號。

如果您遇到類似問題，建議先準備

• 租賃契約（租期、是否公證、起訖日）
• 押金收據、繳付紀錄
• 房屋過戶／買賣資訊（新舊屋主、交屋日）
• 與新／舊屋主往來的溝通紀錄

精華逐字稿整理

房東把房子賣掉，房客還能不能繼續住？關鍵詞是「買賣不破租賃」——房東的買賣不會影響房客的租賃權利。原則上，誰跟誰簽約就誰負責（契約相對性），新屋主沒跟房客簽約；但法律特別規定，新屋主要承受原租約、不能任意趕人，這是為了保障房客的居住穩定，否則房子一年內轉好幾手，房客就要一直搬家。 不過法律也設了例外，避免弊端。最典型的是「海蟑螂」：屋主房子要被法拍前，找親友簽一份十年、十五年的假長約，等新屋主買到再說「買賣不破租賃」，藉此卡住新屋主、敲一筆搬遷費。所以法律規定：租期超過五年又沒經過公證、或不定期限又沒公證，就沒有買賣不破租賃的保護，新屋主可以收回。反過來說，如果你真的要長租又想受保障，最好把租約辦公證。 另一個常見問題是押金。因為新屋主承受租約，租期跑完後押金該找誰要？要看舊屋主有沒有把押金移轉給新屋主：有移轉就向新屋主要，沒有就只能向舊屋主要。所以交屋時，最好新舊屋主和房客三方一起把押金歸屬講清楚，別讓舊屋主拍拍屁股走人。

延伸閱讀

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本集提醒

房東換人，租約原則上不受影響——但租期長短、有沒有公證會決定你受不受保障，押金也要找對人要。如果你正遇到房東賣房或押金爭議，建議先確認租約與公證狀況，再諮詢律師。完整解析見延伸閱讀文章；也歡迎收聽／收看《法律護身符》。

※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。