30 AUG 2026 張倍齊律師
玻璃房屋、鑰匙、租約與硬幣的租屋押金情境示意圖
房東不退押金時，先確認租約是否已消滅、房屋是否返還、租金與費用是否結清，再逐項核對房東主張的欠租、修繕、清潔或違約金。押金不是房東可以自行沒收的款項，但房客也不能未經同意就把押金當成最後幾個月租金。提前搬走能否終止、要不要付違約金，則須看契約勾選、通知期間與有無法定事由。
| 情況 | 先檢查 | 處理重點 |
|---|---|---|
| 租期屆滿正常退租 | 不續租通知、搬空、鑰匙與點交 | 確認返還日期及未結費用，列出押金餘額 |
| 房客想提前搬走 | 是否勾選得任意終止、通知日期、法定終止事由 | 不能只用搬離日期代替有效終止 |
| 房東以修繕或清潔扣款 | 入住與退租照片、損壞原因、報價、實際支出 | 正常耗損與房客造成的毀損要分開 |
| 房東拒絕點交或收鑰匙 | 催告會同日期、房屋騰空、鑰匙交付紀錄 | 依程序留下返還與視為完成點交的證據 |
| 房東主張欠租或違約金 | 逐月付款、契約條款、終止效力與金額計算 | 不能直接用押金總額作為固定沒收金額 |
租賃住宅市場發展及管理條例適用於供居住使用的建築物租賃。依第 5 條，住宅租賃的出租人與承租人間視為具消費關係，應一併檢查消費者保護法及官方公告的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項。
使用定型化契約時，承租人應有至少三日審閱期；契約不得要求拋棄審閱期，也不得禁止遷入戶籍、申報租賃費用或申請租金補貼。簽約時應核對出租人或代理人的權限、租賃範圍、設備現況、租期、租金、管理費、水電計價、修繕分工、轉租、提前終止及通知方式。
現行版本最近一次修正日期為 2025 年 4 月 18 日。網路下載的舊契約、房東自製的一頁式租約或多年前版本，仍應逐項對照現行應記載及不得記載事項。
依租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條，押金不得超過兩個月租金總額；土地法第 99 條也規定同一上限，超額部分承租人得抵付租金。
押金返還的法定條件是：租賃契約消滅、承租人返還住宅，以及清償租約所生債務。三項均完成時，出租人應返還押金或抵充債務後的餘額。法律沒有給房東一段可以不說理由、保留全部押金的固定觀察期；若水電或修繕金額尚未確定，雙方可把待結項目、預估金額、單據與結算日期寫入點交紀錄。
承租人也不宜自行認為「押二付一」就可以在最後兩個月停止繳租。押金是在租約消滅並結清後處理；未經雙方同意就停租，可能另生欠租、催告及終止爭議。
押金可抵充的是租約所生且已成立的債務，例如欠租、約定應負擔而未繳的費用、有效的違約金、可歸責於承租人的修復費，或依遺留物規則發生的處理費。不能只寫「屋況不佳」、「清潔整理」或「違約」就直接沒收全部。
房東提出扣款時，可要求至少列明：
報價單只能先證明預估費用，不一定等於實際損害；但承租人也不能因房東尚未施工就一概否認修復必要性。應回到損壞原因、修復範圍、合理費用與證據判斷。
民法第 432 條要求承租人以善良管理人注意保管房屋；因違反義務造成毀損、滅失時，應負損害賠償。但依約定方法或房屋性質正常使用所生的變化或毀損，不在賠償範圍。
牆面因居住產生的輕微痕跡、設備自然老化，與打洞、燒灼、撞損、漏水未通報而擴大損害，責任不同。即使房客應負責，也要看設備原有狀況、使用年限、修復方式與實際損害；不能把使用多年的舊設備，未經計算就全部以新品價格扣款。
入住與退租的同角度照片、影片、現況確認書、修繕通知及原始檔時間，是區分原有瑕疵、正常耗損與承租人毀損的主要資料。只有退租當天的單方照片，常會欠缺入住基準。
民法第 429 條原則上由出租人負擔租賃物修繕，但契約或習慣可以另作安排。住宅租賃契約應在簽約前說明由承租人負責的修繕項目及範圍；沒有具體說明並經承租人確認的項目，不能事後只以「小修都歸房客」概括扣款。
應由出租人修繕而未處理時，承租人可依民法第 430 條定相當期限催告。出租人仍不修繕時，承租人得依個案終止、自行修繕請求償還，或從租金扣除。自行施工或扣租前，應保存故障、催告到達、估價、必要性、付款與修復資料；沒有通知就自行換成更高規格設備，容易再生費用範圍爭議。
若損壞可歸責於承租人，承租人仍可能負修復或賠償責任。先判斷原因，再分配修繕，不能單憑設備名稱決定由哪一方負責。
現行住宅租賃定型化契約有「得任意終止」及「不得任意終止」的勾選。若雙方勾選得任意終止，原則上應至少提前一個月通知；未依約先期通知而終止時，約定的違約金最高不得超過一個月租金。應查契約實際勾選、通知是否到達及預定終止日，不能只看房客何時搬走。
即使勾選不得任意終止，租賃住宅市場發展及管理條例第 11 條仍列出承租人可提前終止且房東不得要求賠償的情形：
如果房屋瑕疵已危及承租人或同居人的安全、健康，另可依民法第 424 條終止租約；即使承租人簽約時知道該瑕疵，或曾拋棄終止權，仍得主張。這與單純設備故障或居住不便不同，應保存瑕疵、危險程度、修繕通知、檢測及就醫等資料。
主張上述事由，原則上應在終止前三十日檢附相關事證，以書面通知出租人。工作調動、買房、同居關係改變或單純覺得不方便，未必是法定事由；仍可與房東協議終止、承擔契約約定效果或找到經同意的承接方案。
沒有終止權而提前離開，也不代表房東可以不問房屋是否重新出租，就當然請求全部剩餘期間租金。仍須確認租約是否消滅、違約金性質、實際損害及有無重複受領；約定違約金過高時，法院得依民法第 252 條酌減。
租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條列有承租人毀損不修復或賠償、欠繳達兩個月租額並經催告、未經書面同意轉租、重新建築必要收回及其他法定事由。依前述多數事由終止，出租人應檢附事證並在終止前三十日書面通知；因重新建築收回則為三個月。
欠租部分還要搭配民法第 440 條的金額、遲延與催告要件。房東自認租約已終止，不代表可以自行換鎖、搬走物品或斷水斷電；終止、請求遷讓及強制執行是不同程序。欠租處理可另參考房客欠租、終止租約與遷讓程序。
退租前可先以書面確認終止或屆滿日期、點交時間、搬空範圍、鑰匙與費用結算。點交當日依入住紀錄逐項拍攝屋況、設備、水電瓦斯度數、鑰匙數量及雙方爭議，並在點交表分別記載「無爭議」、「待查」與「不同意扣款」，不要為了拿回部分押金就簽署內容不實的全部結清。
依租賃住宅市場發展及管理條例第 12 條，一方不會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。但承租人仍應證明房屋已騰空並提出交付鑰匙；出租人拒收時，可用可證明到達的通知提出具體交付時間與方式，保存到場、拒收及房屋現況，再依個案決定後續處理。
若房東主張房客仍占有而要求後續租金或使用利益，爭點會落在租約終止、實際搬離、鑰匙交付及房東是否拒絕受領。只有單方訊息「我搬走了」，未必足以證明完整返還。
租約消滅並完成或視為完成點交後，如仍有遺留物，除另有約定外，出租人應定相當期限催告取回；屆期仍不取回，依第 12 條才視為拋棄所有權。合理處理費可由押金扣除，不足部分另行請求。
出租人應保存物品清冊、照片、保管地點、催告內容與送達；承租人也應在搬離前確認個人物品及大型家具處理。尚未完成點交與催告就丟棄、占有或出售物品，可能另生賠償爭議。
催告內容可依時間順序寫明：
存證信函能證明寄送內容與時間，不表示主張必然成立。無法協議時，住宅租賃雙方可依第 16 條向直轄市、縣市政府申請免費調處，也可依案件金額與爭議程度評估消費申訴、鄉鎮市區調解、支付命令或民事訴訟。支付命令適合金額明確且預期對方不爭執的請求；對方依法異議後，仍會轉入後續程序。
法律沒有給房東固定一個月的無理由保留期。租約消滅、房屋返還並結清債務後，應返還餘額；若有待結水電或修繕，宜在點交表寫明項目、暫留金額與結算日期。
不一定。發票或收據是金額證據之一，還要看損壞原因、修復必要性、報價及實際損害。反過來，只有一張報價單也不代表可以不問老舊與責任就全部扣除。
要看契約是否允許任意終止、通知期間、條款性質、法定終止事由及違約金是否過高。不能只因寫在租約就略過現行定型化契約與民法審查。
不是。可以依第 12 條定相當期限催告會同，對方仍不會同時視為完成點交；但房客仍要保存騰空、屋況與鑰匙交付或房東拒收的證據。
不能一概而論。要核對民法第 440 條、租賃住宅條例第 10 條、押金用途及契約約定；房客不宜自行停租，房東也不宜未算門檻、催告與通知就直接終止。
可先逐項列出「對方扣了什麼、金額多少、租約依據、我方是否同意，以及有哪些照片或單據」。如果房東拒絕點交或房客尚未交回鑰匙，也應先把返還程序補完整。
※ 本文依 2026 年 8 月 30 日可查法規與官方契約整理，僅為一般法律資訊，非具體個案法律意見。押金返還、終止、修繕、違約金及點交仍須依租約、通知、屋況與付款資料判斷。
