15 DEC 2025 張倍齊律師
房東通知房屋已經出售，新屋主又表示要自住，房客是否必須立即搬走，不能只看房屋已經換人。要先確認租約是否有效、房屋是否已交付並由房客占有、租期及公證情形，以及這次所有權移轉是一般買賣，還是法院拍賣。
民法第 425 條所稱「買賣不破租賃」，處理的是房屋所有權移轉後，原租約是否對新屋主繼續存在。它不是任何租約都一定適用，也不是房屋一出售，租約就當然終止。
依民法第 425 條第 1 項，出租人在租賃物交付後、承租人占有中，將所有權讓與第三人時，租賃契約對受讓人仍繼續存在。
以房屋租賃為例，若租約有效，房東已把房屋交給房客使用，房客在所有權移轉時仍占有房屋，新屋主原則上要承受出租人的契約地位。出售本身不會使租期提前屆滿，新屋主也不能只以「買來自住」為由，要求房客在原約定期限前搬離。
實際判斷時，通常要核對下列資料：
口頭租約不一定無效，但內容及期限較難證明。民法第 422 條另規定，不動產租賃期限逾一年者，應以字據訂立；未以字據訂立時，視為不定期限租賃。這會進一步影響第 425 條第 2 項的適用。
民法第 425 條第 2 項規定，未經公證的不動產租賃契約，如果期限逾五年或未定期限，不適用同條第 1 項。
因此，不動產租約同時具有「未經公證」及「期限逾五年或未定期限」的情形時，新屋主可能主張原租約不對自己繼續存在。這裡要分別確認租約是否確實未經公證，以及所有權移轉時的租約類型，不能只因租約曾經約定較長期間，就直接認定房客一定要搬。
常見情形包括：
即使第 425 條第 2 項適用，仍要處理通知、房屋返還、押金、已付租金、契約責任及搬遷時間等問題。原房東是否因履約或締約過程對房客負責，也要依租約內容、出售經過及雙方約定判斷。
租約經公證後，第 425 條第 2 項所定「未經公證」的例外便不符合；但房客仍須符合租約有效、租賃物已交付及占有中等條件，才能主張第 1 項的效果。
租約公證是否可以直接作為強制執行依據，則是另一個問題。依公證法第 13 條，只有法律所列的給付事項，且公證書載明應逕受強制執行時，才能依公證書聲請執行。例如定有期限並約定期滿返還建築物，或一定金額的給付，仍須核對公證書具體記載，不能只因辦過公證就認為所有租賃爭議都可以直接執行。
準備簽訂超過五年的不動產租約時，雙方可以事先協議是否辦理公證、費用如何負擔，以及公證書要不要記載可逕受強制執行的事項。已經簽約後要補辦公證，仍須雙方配合並提出所需文件。
一般買賣移轉房屋時，主要依民法第 425 條判斷租約是否繼續。法院拍賣還要另外查看抵押權、租約及查封的先後關係。
依民法第 866 條，房屋設定抵押權後仍可成立租賃關係，但租賃如果影響抵押權的實行，法院得終止租賃關係後拍賣。強制執行法第 98 條也規定，原有租賃關係原則上隨同移轉；但發生於抵押權設定後，且影響抵押權而經執行法院除去後拍賣者，不在此限。
因此，法拍屋是否點交、租約是否隨同移轉，應以拍賣公告、查封筆錄、抵押權設定時間、租約成立及占有時間，以及執行法院是否除去租賃等資料判斷，不能直接套用一般房屋買賣的結論。
民法第 425 條之 1 不是一般房東出售出租房屋的規定。它處理的是土地與地上房屋原本同屬一人，之後只移轉土地、只移轉房屋，或分別移轉給不同人時，土地與房屋所有人間的使用關係。
符合條文情形時，法律推定土地受讓人、房屋受讓人與讓與人間，或土地與房屋受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係；租金無法協議時，可以請求法院酌定。個案仍要先核對土地及房屋原始所有權、移轉對象、移轉順序及房屋得使用期限。
租賃標的是供居住使用的房屋時，除民法外，還要確認《租賃住宅市場發展及管理條例》及適用的租賃契約應約定、不得約定事項。
該條例規定住宅租賃契約原則上具有消費關係，並就押金上限、修繕、轉租、提前終止及點交等事項另設規範。不過，供休閒或旅遊、由政府或其設立的專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理，或租期未達三十日的住宅，依條例第 4 條不適用該條例。
所以，新屋主要求返還住宅時，除了第 425 條，也要核對租賃用途、契約適用規定、終止事由、書面通知及期限。不能把「所有權已移轉」與「租約已合法終止」視為同一件事。
房客可以先保留租約正本、租金及押金支付紀錄、點交資料、修繕通訊、戶籍或水電使用資料，以及房東、新屋主或仲介的通知。接著確認：
若租約對新屋主繼續存在，租金、租期及其他約定原則上依原契約處理。對於所有權移轉前已發生的債務，以及移轉後才發生的修繕、租金或返還問題，仍要依義務發生時間及契約關係確認由誰負責。
雙方對租約是否繼續或是否已終止有爭議時，新屋主不宜自行換鎖、封閉出入口、斷水斷電或搬走房客物品。這些行為可能涉及占有保護、損害賠償、強制罪、侵入住宅或毀損等民刑事問題；是否成立犯罪，仍須依行為方式、是否無故、使用的手段、主觀意思及具體損害判斷。
房客遇到急迫排除占有或生活安全問題時，可以保存現場照片、錄影、通訊及報案資料，並依情況評估占有訴訟、假處分或其他保全程序。這類程序是否適合，要看房客目前是否仍占有、租約狀態及急迫性。
房東出售已出租房屋時，宜向買方說明租約、租期、公證、押金、租金收受及房屋占有情形，並在買賣契約中約定交屋方式、租金與押金結算，以及由誰處理尚未完成的修繕或爭議。
如果交易有不動產經紀業參與，依不動產經紀業管理條例第 23、24 條，經紀人員應以經委託人簽章的不動產說明書向交易相對人解說，簽約時並應交付；該說明書視為買賣契約的一部分。租賃資訊如何記載，仍要核對實際說明書及契約內容。
買方則宜查看房屋現況、租約正本、公證書、租金與押金紀錄，並詢問是否有轉租、欠租、修繕、搬遷或訴訟爭議。買賣契約約定「空屋交付」或「承受現有租約」，是買賣雙方的履約安排；它不會在未經房客同意或不符法律規定的情況下，直接消滅房客原有權利。
不一定。先判斷租約是否依民法第 425 條對新屋主繼續存在，再確認契約及適用法令所定的終止事由。單純完成房屋買賣，與租約已合法提前終止，是不同的法律問題。
依民法第 451 條，可能視為不定期限繼續契約。未經公證的不定期不動產租約，在房屋移轉時可能涉及第 425 條第 2 項例外。若租賃關係仍存在而要依第 450 條終止，也要遵守該條所定的終止期及先期通知規則，並同時檢查住宅租賃的特別規定。
若原租約對新屋主繼續存在，新屋主原則上應依原契約處理，不能只因取得所有權就單方改變租金。是否可以調整，仍要看租約是否定有期限、是否有調租條款及適用法令。民法第 442 條規定，不定期不動產租賃因價值升降時，當事人得聲請法院增減租金；定期租約不適用該條。供居住使用的租賃住宅，租金另依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 6 條由雙方約定，不適用土地法第 97 條。
可以協商，但新屋主沒有當然配合義務。雙方如果同意租賃繼續，可以確認原契約是否仍存續，或另行簽訂租約並辦理公證。文件應清楚記載租期、租金、押金、修繕、提前終止及先前款項如何承接。
房東出售房屋後，房客是否需要搬離，應依租約、交付占有、租期、公證及移轉方式判斷。符合民法第 425 條第 1 項時，租約原則上對新屋主繼續存在；未公證且期限逾五年或未定期限的不動產租約，則要注意同條第 2 項的例外。
收到出售或搬遷通知時，可以先查明所有權移轉、整理租約與付款資料，並請通知人具體說明主張依據。若屬法院拍賣，還要另外查看抵押權、查封及租約是否經執行法院除去，不能只依一般買賣規則判斷。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
