15 DEC 2025 張倍齊律師
「房東傳 LINE 跟我說房子已經賣掉了，新屋主下個月要自住，叫我月底前搬走——可是我租約還有七年沒到期啊。」這是事務所每隔一段時間就會接到的電話。屋主換人、房客恐慌的劇本，在房地產買賣熱絡時幾乎天天上演。
多數人聽過一句話：「買賣不破租賃」。意思是房子換了主人，原本的租約照舊。這句話是對的，但只對一半。民法第 425 條確實把這個原則寫進法典，可是同一條文的第 2 項藏了一個被嚴重低估的陷阱——未經公證的長期或不定期租約，新屋主其實可以不承租。這篇文章把買賣不破租賃的原則、例外、房地分屬的推定租賃、租約類型影響，以及房客房東雙方的實戰自保，一次拆解清楚。
民法第 425 條第 1 項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。翻成生活語言：只要你（房客）已經入住、持續占有使用，原房東後來把房子賣掉，新屋主就自動繼受原房東在租約下的一切權利義務——你不用搬、不用重新簽約、原本談好的租金與期限照算。
條文的設計邏輯很清楚：租賃物的占有使用本身就具有對抗第三人的效力。立法者擔心房客相對弱勢，如果屋主一賣房租約就失效，整個租賃市場會淪為「房東想賣隨時可以趕人」的狀態，對經濟弱勢族群傷害過大。這條在實務上被稱為「買賣不破租賃」，雖然條文寫的是「所有權讓與」，但買賣、贈與、拍賣等所有權移轉型態一律適用，不限於買賣交易。
要主張第 425 條第 1 項的保護，三個要件缺一不可：
這三要件乍看簡單，實務上爭點多半卡在「是否真的占有中」。例如房客把房子轉租別人自己搬走、長期未繳租金又無人實際使用、掛名簽約但從未入住等情境，新屋主就可能主張房客不符合「占有中」要件。
第 425 條寫的是「租賃物」，不限於房屋。農地、停車位、店面、工廠廠房、攤位等只要是依租賃契約交付占有的標的，原則上都受這條保護。但後續的第 2 項陷阱（下一段詳解）只針對「不動產租賃」，動產租賃不受那層限制。
民法第 425 條第 2 項設了一個重要的例外：
把這句話拆解開來就是：如果你簽的是不動產租約、又沒去公證，而且租期超過 5 年、或根本沒約定期限（不定期租約），那麼一旦房東賣房，買賣不破租賃這條保護傘立刻消失——新屋主有權不承認你的租約。
第 425 條第 2 項不是為了修理房客，而是為了保護第三人（買方）的交易安全。想像一下：如果所有租約不管長短、不管有無公證都綁住新屋主，那房子買進來可能發現還要背一張 20 年長約，完全影響出售意願與市場價格。立法者因此劃了一條線——只有「公證過」或「期限 5 年以內的定期租約」才具有對抗新屋主的效力。公證相當於讓租約「公示」，讓潛在買方能在交易前調閱、評估；沒公證又長期的租約，就不讓它綁死後手。
這是本文最重要的一個實務提醒。很多房客簽 6 年、8 年甚至 10 年長約，以為只要有白紙黑字房東就不敢怎樣——錯。一旦房東把房子賣了，新屋主可以引第 425 條第 2 項主張不承租，你除了搬家別無選擇。解方只有一個：去公證。公證費用依租金與標的而定，多半落在數千元區間，相較於長約被推翻後的搬遷損失、押金追討困難，這是整個租賃配套中最划算的保險之一。房東若不配合公證，就是一個值得重新考慮租約的訊號。
反過來看，房東如果未來可能出售，未公證長期租約就成為賣房時的「彈性後門」——新屋主可以不承租，房東也不會因為租約綁死而壓低賣價。這不是要鼓勵房東坑房客，而是點出市場上多數房東不主動提公證的真實原因：公證對房東的好處在「逕受強制執行」對付租霸，但代價是犧牲未來出售時的彈性，兩邊要自己權衡。想看房東角度的完整自保清單，可參考房東自保完整指南這篇。
另一個常被忽略的條文是民法第 425-1 條。情境是這樣：老父親名下的土地與土地上的透天厝原本都屬於他一人，後來（1）只把土地賣給別人、（2）只把房屋賣給別人、或（3）土地、房屋分別賣給不同人——這時候土地主人跟房屋主人變成不同人，房屋主人是否要拆屋還地？
民法第 425-1 條規定，上述情境推定在房屋得使用期限內，土地與房屋所有人間有租賃關係，不受民法第 449 條「租期不得逾 20 年」的限制。白話講：法律直接幫你擬制一個法定租約，土地主人不能一看房屋主人不付租金就要求拆屋還地，必須依租賃關係處理；租金金額談不攏，可請法院酌定。
實務上這條最常用在：繼承分割時土地與房屋分給不同子女、法院拍賣時土地與房屋分次拍賣被不同買家標走、家族贈與時刻意拆開移轉給不同晚輩。這些情境如果沒有第 425-1 條的推定租賃，房屋的所有權人隨時可能被土地所有權人請求拆屋還地——整棟房子的經濟價值瞬間歸零。這條條文保護的就是「房屋繼續存在」的社會經濟利益。
把前面的原則與例外整理成一張對照表，房客房東一目了然：
特別提醒不定期租約的形成方式：依民法第 451 條，租賃期限屆滿後承租人仍繼續使用收益，出租人不即表示反對者，視為以不定期限繼續契約——這就是俗稱的「默示更新」。房客很容易因為「租約到期懶得重簽、繼續匯租金房東繼續收」就掉進不定期租約的狀態，表面上隨時可以終止看似有利房客，但一旦碰到房東賣房，第 425 條第 2 項立刻啟動，房客反而失去保護。租約到期最好重新簽一份定期租約。
這是最核心的一條。公證費用通常只占全年租金的極小比例，但能把買賣不破租賃這層保護傘撐開到整個租期。若房東拒絕配合公證，要想清楚一件事：房東不公證，等於留了一個「將來賣房可以把你掃出去」的後門。可以在締約階段就把公證義務寫進契約，例如「雙方同意於簽約後 30 日內共同辦理租約公證，費用由雙方各負擔一半」。
租約正本、每月匯款紀錄、交屋當天的屋況照片、水電錶度數紀錄、維修通訊紀錄全部留存。未來若與新屋主爭執「你是不是合法房客」「押金是多少」「房子原本狀態如何」，這些證據就是你站穩腳跟的根基。雲端備份一份，家裡紙本存一份。
仲介突然來帶看、房東要求短期搬離配合拍攝、鄰居提到房子掛售、住宅實價登錄網上看到你這戶被揭露——都是房東準備出售的訊號。這時候要做三件事：把租約翻出來檢視期限與公證狀態、整理完整匯款紀錄、必要時發函請房東確認是否出售及後續安排。等到新屋主寄存證信函要你搬家才開始行動，主動權會小很多。
新屋主若寄函要求搬家，房客先看自己屬於哪種情境：
看似「留後門」，但資訊公開時代也是雙面刃。買方盡職調查會問「房子有沒有出租？租到幾年？有沒有公證？」發現有長約未公證，買方可能主張價格折讓（畢竟他雖能主張不承租，還是可能面臨房客耗在裡面不搬、走訴訟的麻煩）。房東心裡要有個底：不公證換來的是彈性，不是絕對優勢。
依不動產經紀業管理條例與實務慣例，不動產說明書會要求揭露是否有租賃關係。隱匿租約、事後被買方主張瑕疵擔保或詐欺，房東可能面對價金減少、契約解除甚至刑事追訴。老實把租約期限、公證與否、押金數額寫清楚，在法律上才是最省心的做法。
偶爾遇到房東想透過「假交屋給買方、讓買方直接趕走房客」「偽造房客同意終止的文件」來規避買賣不破租賃。這類操作不僅在民事上構成對房客的侵權責任，情節嚴重者可能觸犯刑法偽造文書、詐欺等罪。想省麻煩，結果變成刑事被告，得不償失。
若房屋屬於包租代管或社會住宅，還會涉及租賃住宅市場發展及管理條例的特別規範，例如包租業者承租後轉租、社會住宅的租期與終止事由都有額外限制。這類型房屋欲出售前，建議先確認合約與主管機關公告的條件，不能只靠民法第 425 條處理。
原則上不行。買賣不破租賃的意思是新屋主「完整繼受」原租約，租金金額、給付日、期限條件都照舊，不能片面調漲。例外：如果是不定期租約，依民法第 442 條，不動產價值上升時出租人得聲請法院增減租金，但定期租約（有明確期限者）不適用此條，新屋主不能單純因為房價漲就要求加租。
先看到期日與所有權移轉日的時序。如果租約已到期、房東也沒繼續收租、雙方明確結束租賃關係，新屋主買進來時房客根本不是承租人，當然要搬。如果租約到期後房東繼續收租、房客繼續住，依民法第 451 條自動變成不定期租約，新屋主可依民法第 450 條終止，只需依習慣先期通知（房屋租金通常以月計者，至少 1 個月前通知）——這是房客最容易忽略的風險。
這是違法行為。房客在租期內對房屋有合法占有權，新屋主未經法院程序擅自換鎖、封門，可能觸犯刑法第 306 條侵入住宅罪（無故侵入他人住宅或附連圍繞土地，處 1 年以下有期徒刑、拘役或 9，000 元以下罰金）。房客可報警處理、提告，也可聲請假處分要求新屋主容忍房客繼續占有。關於侵入住宅罪的完整拆解，可參考侵入住宅罪相關文章。
可以協商，但新屋主沒有義務答應。如果原本租約就是「未公證逾 5 年」或「未公證不定期」，新屋主本來就掌握不承租的主動權，補公證等於自廢武功，多半不願意。實務上比較可行的路線，是用租金調整、押金抵扣、續約保證等條件交換新屋主承租並補公證，算是雙方都能下台階的方案。
買方這方要做三件事：事前調查、契約加註、通盤評估。事前向賣方索取租約副本、向實地察看確認承租人、詢問押金數額與給付狀況；契約可加註「交屋時應空屋點交、原租約於交屋前由賣方處理終止」或反過來「買方接受現有租約、價金已就此調整」；通盤評估則是衡量是否真的要買這間——碰到未公證長期租約的房子，新屋主雖可主張不承租，但實務上仍可能面對房客耗著不搬、走訴訟解決的麻煩，耗時又花錢。
原則上找新屋主。買賣不破租賃的效果是新屋主概括承受出租人義務，民法第 429、430 條的結構性修繕義務自然落在新屋主身上。但如果漏水等瑕疵問題在交屋前就已發生並多次反映，舊屋主仍可能負有未處理完畢的責任。至於承租期間內因漏水造成的糾紛處理方式，可另參漏水屋法律處理一文。
買賣不破租賃是保護房客的規則，但這把保護傘有兩個破洞——未公證的長期租約、未公證的不定期租約。多數房客聽過「買賣不破租賃」這個詞，卻不知道自己手上那份沒公證的 8 年長約、或到期後默示更新的不定期租約，其實完全不在保護範圍內。真正讓房客站穩腳跟的，不是民法第 425 條本身，而是租期合理、辦理公證、證據完整、主動察覺這四件事。
若您目前正面臨房東要賣房、新屋主要求搬家、不定期租約想補簽長約公證，或買房時發現有既有租客需要釐清權利義務，歡迎聯繫亮遠法律事務所。張倍齊律師會依您租約類型、期限、公證狀態、占有情形，協助您評估買賣不破租賃的適用與例外，規劃回函策略、協商條件或必要時的訴訟程序，把法律給房客（或新屋主）的保障用到位。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
