EP413｜房東租約寫這幾條，可能無效——常見有爭議的租賃條款整理

本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。

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本集摘要

很多人以為租約只要白紙黑字、雙方都簽了，就一定要照辦。本集從「契約自由原則」談起：原則上契約由雙方議定、彼此受拘束，但當雙方有明顯強弱勢時，法律會介入（例如勞基法、消費者保護法、公平交易法）。在住宅租賃上，依租賃住宅市場發展及管理條例，房屋出租會被視為具消費關係、適用消費者保護法，因此房東即使用的不是大企業式定型化契約，仍受內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」拘束。本集列舉幾種「不得記載」的條款（限制遷戶籍、把房東應負擔的稅捐轉嫁、免除修繕／瑕疵擔保、要求承租人繳回契約書、禁止申請租金補貼等），並說明：違反者通常是「該條款無效」而非整份租約無效，房東仍須履行租約義務。最後以「違反公序良俗的約定無效」作為「白紙黑字不一定算數」的延伸理解。

本集重點

• 契約自由是原則，但雙方強弱勢明顯時，法律會介入修正（消保法、勞基法、公平交易法等）。
• 住宅租賃被視為具消費關係、適用消保法，房東因此被當作類似「企業經營者」看待。
• 房東受內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」拘束，即使租約不是制式定型化契約。
• 常見「不得記載」條款舉例：不得限制承租人遷入戶籍；不得把房東應負擔的稅捐轉嫁承租人；不得免除／限制出租人故意不告知的瑕疵擔保責任；不得要求承租人繳回契約書；不得約定不得申請租金補貼。
• 違反「不得記載事項」的法律效果：通常是該條款無效，而非整份租約無效，房東仍須履行租約義務（例如仍須負修繕責任）。
• 「白紙黑字」不等於一定有效——違反強制規定或公序良俗的約定，法院仍可能認定無效。
• 不只租賃，許多領域都有政府公告的定型化契約應記載及不得記載事項，可一併留意。

本集提到的法律概念

• 契約自由原則（民法基本原則）
• 消費者保護法 §11-17——定型化契約與應記載／不得記載事項規範
• 租賃住宅市場發展及管理條例 §5——出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法
• 內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（行政公告）
• 民法 §423、§424、§429、§430——出租人保持合於使用收益狀態、危及安全健康瑕疵終止、修繕義務與承租人自修請償／扣租
• 民法 §71、§72——違反強制或禁止規定、公序良俗之法律行為無效
• 消費者保護法 §17——違反不得記載事項之約定無效；應記載未記載者仍構成契約內容
• 本集未提及具體判決字號。

如果您遇到類似問題，建議先準備

• 完整租賃契約書（含所有條款、附件、附條件）
• 內政部現行「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」對照
• 與房東往來的溝通紀錄（LINE、簡訊、email）
• 房屋現況與瑕疵的照片／影片、報修紀錄
• 已支付的租金、押金收據或匯款紀錄
• 若涉及租金補貼，相關申請或核定文件

精華逐字稿整理

契約有所謂「契約自由原則」：原則上契約由雙方議定，雙方都要受拘束。私人跟私人之間的法律，就是契約、協議、規約章程。但既然叫「原則」，就會有例外——因為契約議定時，常常有強勢與弱勢的一方，如果法律完全不介入，契約自由可能變成強者欺負弱者。 最明顯的是勞基法：如果完全契約自由，雇主大可約定一天工作 12 小時、不給基本工資，「要做不做隨便你」。所以法律會在很多層面介入，例如消費者保護法、勞基法，甚至避免企業壟斷的公平交易法。國家要介入多深，中間有一條要拿捏的線。 回到租約。這幾年保護租客的意識抬頭，依租賃住宅市場發展及管理條例，住宅出租會被視為具消費關係、適用消費者保護法，等於把房東當成類似企業經營者。因此房東即使拿的不是大企業式定型化契約，也要受內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」拘束。大家可以上內政部，用「住宅租賃、定型化契約、應記載、不得記載」這些關鍵字查。 常見「不得記載」的條款，例如：不得約定承租人不得遷入戶籍；不得把本應由房東負擔的稅捐（例如報稅後增加的所得稅）轉嫁給承租人；不得免除或限制民法上出租人「故意不告知之瑕疵擔保責任」（不能用「現況交屋、漏水自理」把修繕責任全部甩鍋給房客）；不得要求承租人繳回契約書；不得約定不得申請租金補貼。 那如果租約真的寫了這些，整份契約就無效嗎？目前法院立場是：這種違反行政管制、強制規定的條款，通常是「該條款無效」，而不是整份租約無效。換句話說，租約還是有效，房東還是要履行義務——例如即使約定免除瑕疵擔保，房東仍有修繕義務，房客先代墊修繕也可以向房東請求。 法律之所以這樣規定，就是要破除「白紙黑字一定算數」。如果什麼都以白紙黑字為準，消保法、強制規定就無從介入。最極端的例子是違反公序良俗的約定（例如扭曲人身自由、性自主的約定），法院一樣會認定無效。也因為有這些規定，大家簽約時才會多留意，避免有人靠經濟、地位、家庭話語權的優勢，逼另一方簽下不平等條款。 其實不只租賃，很多領域都有政府公告的定型化契約應記載及不得記載事項，有興趣可以一併查看，會對「契約自由」與「法律介入契約」的拿捏有更深的理解。

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本集提醒

租約裡的條款不一定寫了就算數。如果你不確定自己的租約條款是否有效、或遇到房東把修繕責任全推給你，建議先把契約與往來紀錄整理好，再諮詢律師釐清。歡迎收聽／收看《法律護身符》，由張倍齊律師用白話案例陪你看懂生活中的法律。

※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。