07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP256 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
買到氯離子含量超標的海砂屋，許多買方第一反應是「我要解約」，但實務上，解除契約並非當然可以主張的結果。張倍齊律師在本集說明，海砂屋在法律上通常被認定為物之瑕疵，因為氯離子過量短期內會造成壁癌，長期會腐蝕鋼筋、讓結構體產生裂縫，對居住安全造成威脅。然而，法院是否同意解約，高度依賴土木技師或建築師的鑑定報告：若鑑定認為房屋透過修補補強還能達到正常使用狀態，法院傾向只允許「減少價金」而非解約。減少價金的基準以買賣當時的對價失衡為準，事後房價上漲不影響減價計算。本集也特別提醒：買方一發現異狀，應立即通知並在通知後六個月內起訴，且有五年的總時效，拖延將使請求權喪失。
以下為已校正 ASR 錯字、刪除重複贅句後的可讀版整理，非原始完整逐字稿。 --- 海砂屋是什麼？ 張倍齊律師說，海砂屋並不是一個正式的法律用語。原則上，它指的是蓋房子時用了海沙而非河沙，目的是節省成本。問題在於海沙含有過量的氯離子，短期會讓牆壁滲出白色痕跡，也就是俗稱的壁癌；長期則因混凝土中氯離子濃度過高，導致鋼筋腐蝕、體積膨脹，進而讓混凝土結構體產生裂縫，對居住安全造成疑慮。 不過，實際上不論沙子從哪裡來，法律關注的重點在於混凝土中的氯離子含量是否過高，這才是核心。 --- 氯離子標準的演變（節目口述） 最早是民國 83 年，經濟部標準檢驗局發布規定，一般鋼筋混凝土中氯離子含量不得高於每立方公尺 0.6 公斤；民國 87 年更嚴格，要求不得超過 0.3 公斤；到民國 104 年又更嚴，降至每立方公尺 0.15 公斤。民國 83 年以前，尚無相關標準可言。 --- 法律上可以主張什麼？ 買到氯離子含量超標的房屋，法律上有幾種途徑： 第一，要求解除契約。第二，請求減少價金。第三，主張損害賠償，若住了之後身體受到危害，還可以提起侵權行為損害賠償。第四，若當時是被詐騙，例如賣方在現況說明書中勾選氯離子含量正常，卻刻意隱瞞或不實陳述，買方可以主張詐欺，撤銷意思表示。 --- 為什麼氯離子超標不代表一定可以解約？ 節目標題寫「買到海砂屋不能解約」，是因為即使氯離子超標，也不代表一定可以解除契約。 法院之所以允許解約，是認定契約的基礎已不復存在——也就是說，房子因為重大瑕疵根本無法正常使用，安全上也有重大疑慮。但如果鑑定結果顯示，透過修補補強還是可以讓房屋達到一般正常使用狀態，法院就可能認為解約太超過，只接受減少價金。 --- 鑑定怎麼做？ 海砂屋的鑑定通常委請土木技師公會或建築師公會的土木技師或建築師進行，先做抽樣，通常選梁或柱，隨機抽取後檢驗混凝土中的氯離子含量是否超標。除了超標本身，還要進一步鑑定：是不是因為海砂的關係而無法修補？即便超標，是否會嚴重腐蝕鋼筋？這些都是綜合判斷的因素。 --- 減少價金的計算邏輯 減少價金回復的是「當時買賣時的對價平衡」。舉例來說，三年前以 2000 萬成交，後來發現有海砂屋瑕疵，法院可能認定當時合理市價只有 1700 萬，要求賣方退還 300 萬。這個基準是以買賣當時為準，不能因為事後房價從 2000 萬漲到 3000 萬，就說買方「沒有損失」。賣方不能以事後諸葛的角度做此抗辯，因為對價平衡已在當時失衡。 正因如此，張倍齊律師也提到，有些買方買到海砂屋後，反而不想解約了——尤其是房價上漲後，有些老房子甚至可能有助於都更。所以很多時候，買方最終選擇留著房子、只要求減少價金。 --- 時效的重要性 物之瑕疵有時效限制，節目口述：買方一發現海砂屋情形，應及時通知賣方，並在通知後六個月內起訴；此外還有五年的總時效，住了五年之後才發現，可能無法再主張物之瑕疵。另有債務不履行的途徑，但本集未深入說明。 張倍齊律師強調，時效問題錯綜複雜，有的是六個月、有的是兩年、有的是十五年，一發現異狀就應立即諮詢律師，不要讓原本可以主張的權利因為時間過去而消滅。錯過時效就是錯過了，再有道理也無法主張。
買到海砂屋，不要一發現就只想著「怎麼解約」，也不要因為覺得事情不嚴重就拖著等。關鍵在於：盡快委請土木技師進行鑑定、記錄發現時間、通知賣方，並在時效內諮詢律師評估你的選項。 每個案子的鑑定結果不同，解約、減少價金或損害賠償哪條路最有利，需要結合鑑定報告、買賣價格、時效狀況與具體事實來判斷。張倍齊律師提醒，時效一旦過去就無法挽回，不要讓本來可以主張的權利悄悄消失。 如果你已經發現疑似海砂屋問題，歡迎預約諮詢張倍齊律師，評估最適合你的處理方向。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
